【最新】不動産担保ローン金利比較!不動産担保ローンを金利で選ぶコツ5選

man
「低金利の不動産担保ローンはどれ?」
「そもそも、不動産担保ローンの金利はどうやってきますの?」
「金利で比較するときに気をつける点ってどこにあるの?」

と不動産担保ローンの金利が気になる方も多いようです。今回は不動産担保ローンを最新金利で比較しています。また、同時に不動産担保ローンを金利で選ぶときのコツも解説します。

不動産担保ローンの金利の仕組み

不動産担保ローンの金利の仕組み

限度額や審査に応じて金利が変わってくる

不動産担保ローンの金利は多くの場合「○○%~△△%」と記載されています。

○○%を下限金利
△△%を上限金利

と呼びます。

例えば

2017年5月時点の東京スター銀行の不動産担保ローン「スター不動産担保ローン」の場合

2017年5月時点の東京スター銀行の不動産担保ローン「スター不動産担保ローン」の場合

金利は「年率0.90%~8.70%」となっています。

金利の決め方に対しては

2017年5月時点の東京スター銀行の不動産担保ローン「スター不動産担保ローン」の場合

お借り入れ金利は、ご契約時点の「スターワン住宅ローン基準金利」を基準として当行所定の調整幅を付加し決定させていただきます。※ 「スターワン住宅ローン基準金利」は、当行が毎月市場金利の水準に応じて定め、店頭および当行のホームページで公表している金利です。

となっています。

住宅ローンの金利に「調整幅」を加味して決めた金利が適用されているということです。

(これは銀行不動産担保ローンに多いパターンで、ノンバンクの場合は住宅ローンをそもそも提供していないので、住宅ローンの金利を基準にしているわけではありません。)

では、この調整幅というのはどうやって決まるのか?というと

「審査」で決まるのです。

  • 審査の評価が高い → 下限金利に近い金利が適用される
  • 審査の評価が低い → 上限金利に高い金利が適用される

ということになるのです。

不動産担保ローンの審査基準は

  • 不動産担保の担保価値の審査
  • 融資をする人、会社の信用力の審査

で決まってきます。

  • 借入額に対して不動産担保の担保価値が2倍以上
  • 収入が多く、安定している
  • 上場企業勤務で勤続年数も10年超
  • 他社借入件数が0件
  • 返済負担率が10%以下
    ・・・

という場合には下限金利に近い低金利が適用されるということです。

また、ベースは住宅ローン金利が基準になっているということです。

住宅ローンの金利は政策金利(日銀が民間銀行に貸すときの金利)に左右されます。

景気が悪い2017年時点では政策金利は0.1%とゼロ金利に近い政策がとられているため、住宅ローンも1.0%を切る低金利ですし、住宅ローンを基準にする不動産担保ローン金利も、下限金利は1.0%を切る低金利になっているのです。

信用力の高い方だけではないので

  • 不動産担保の担保価値が低い
  • 勤続年数が短い
  • 他社借入件数が多い
  • 他社借入金額が高額
  • 返済負担率が30%超
    ・・・

という信用力の低い状態の方にも、融資できるように上限金利が10.0%~15.0%と高めの金利が設定されているのです。

不動産担保ローンを金利で選ぶコツ

不動産担保ローンを金利で選ぶコツ

1.上限金利に近い金利が適用されるものと考える

不動産担保ローンの金利は前述した通りで

年率0.90%~8.70%

というように幅を持って設定されています。

これだけ見ると

man
「0.90%ならめちゃくちゃ低金利じゃん。この銀行の不動産担保ローンにしよう!」

となってしまうのですが

  • この場合は適用金利が8.70%になる可能性もあるのです。

というよりは

  • 適用金利が8.70%に近い金利になる可能性の方が圧倒的に高いのです。

というのも、金融機関は不動産担保ローンに限らず、「下限金利を小さく見せることで申込者を増やそう!」と考える傾向が年々強くなってきています。、

極端に言えば、100人に1人の高い信用力の方にしか貸せなくても、0.90%というように小さい金利を記載するようになっています。

  • 100人中1人に0.90%で融資
  • 100人中99人に8.70%で融資

という実績でも「0.90%~8.70%」と表記するのはウソではないからです。

家具メーカーの在庫処分セールのチラシに「ソファー:9900円~」となっていても、「9900円のものあったけど、大半が5万円~10万円のものばかりだった。」というのと同じです。

目を引くために実際にはほとんど適用されない数値がウェブサイトや広告にはデカデカとのってしまう。広告宣伝手法の一貫なのです。

この広告手法が良いか悪いかは別として

不動産担保ローンの金利は上限金利に近い金利が適用されるもの

とはじめから考えておくべきなのです。

ですから、不動産担保ローンを金利で比較するときにも

  • 下限金利で比較する → ×
  • 上限金利で比較する → ○

のが正解なのです。

上限金利が低金利の不動産担保ローンであれば、審査結果によって実際の適用金利も低金利になる可能性が高いからです。

下限金利は見せかけの宣伝のための金利であることを覚えておきましょう。

金利を比較するときは上限金利で比較するべきです。

2.審査に甘い不動産担保ローンを選ぶのであればあえて高金利を選ぶ

不動産担保ローンに限った話ではありませんが、ローン金利というのは貸し倒れ率と反比例する関係にあります。

例えば

100人に100万円融資をしたが1年で5人が返済不能で回収できなかった。

  • 貸し倒れ率:5.0%
  • 500万円の損失

この場合、金利が年率5.0%であれば

  • 利息収入:500万円

で相殺されます。

相殺のプラスマイナスゼロではビジネスは成り立たないので、予想される貸し倒れ率に対して○%の利益分を上乗せして適用金利を決めるのです。(実際には不動産担保ローンの場合、ここに不動産担保が絡んでくるのでもっと複雑な計算になります。)

  • 貸し倒れ率が低ければ → 金利が低くても利益が出る
  • 貸し倒れ率が高ければ → 金利を高く設定しないと利益が出ない
  • 貸し倒れ率がもっと高ければ → 金利が利息制限を超えてしまうので融資自体ができない

ことになります。

貸し倒れ率は審査によって変わってきます。

  • 審査を厳しくすれば → 貸し倒れ率は低くなる
  • 審査を甘くすれば → 貸し倒れ率は高くなる

逆に言いかえると

  • 金利が低金利の不動産担保ローン → 審査が厳しい
  • 金利が高金利の不動産担保ローン → 審査が甘い

ということになるのです。

一般的に

  • 銀行不動産担保ローン:低金利だけれども審査が厳しい
  • ノンバンク不動産担保ローン:高金利だけれども審査が甘い

という傾向にあります。

審査に自信がある方の場合は

低金利の銀行不動産担保ローンを選ぶ

形で問題ありませんが

審査に不安がある方、他の不動産担保ローンの審査に落ちた方の場合は

高金利の不動産担保ローンを選ぶ

というのも、正しい考え方なのです。

3.固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきか?

不動産担保ローンによっては

  • 変動金利
  • 固定金利

を用意しているものがあります。

前述した東京スター銀行の不動産担保ローン「スター不動産担保ローン」も

3.固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきか?
  • 変動金利:年率0.90%~8.70%
  • 固定金利:年率1.30%~9.25%

※2017年5月時点

と2種類の金利タイプが用意されています。固定金利の方が0.40%~0.55%金利が高く設定されています。

変動金利

  • 景気動向(政策金利の変動)によって金利が変動する
  • 基準の金利は固定金利よりも低い

固定金利

  • 完済まで金利は一定
  • 基準の金利は変動金利よりも高い

という違いがあります。

前述した通りで、不動産担保ローンの金利は政策金利に影響されるため、政策金利が上昇すれば不動産担保ローン金利も上昇することになります。

政策金利が上昇する状況というのは、景気が良くなってインフレを抑制しなければならない状態のときです。不景気の状態が続く限りは政策金利は低い状態が続きます。

景気が良くなると判断するのであれば

  • 固定金利の方がおすすめ

景気が今と変わらないと予想するのであれば

  • 変動金利の方がおすすめ

と言えるのです。

ただ、ノンバンクの不動産担保ローンでは「変動金利」「固定金利」の金利タイプの選択肢を用意していないところも多く、「固定金利」のみとなっているものが多いので、金利タイプの違いを強く意識する必要はありません。

4.金利だけで比較すると事務手数料の落とし穴がある

不動産担保ローンは審査時に不動産担保の担保価値を査定する必要があったり、登記に関する手続きや書類が必要なことから「事務手数料」が発生します。

  • 事務手数料:10万円(税別)

という場合は別にその金額が発生するだけで大きな問題はないのですが

不動産担保ローンによっては

  • 事務手数料:融資額の0.0%~5.0%(税別)

と設定しているものがあります。

1000万円の借入をするにしても

  • 0.0% → 事務手数料:0円
  • 5.0% → 事務手数料:50万円

なのですから、この事務手数料の設定方法の場合には事務手数料コストも重要なポイントになるのです。

そもそも、なぜ、「融資額の0.0%~5.0%(税別)」と大きな幅が設定されているのか?というと

利息制限法

  • 元本が100,000円未満 年率:20.0%以下
  • 元本が100,000円~1,000,000円未満 年率:18.0%以下
  • 元本が1,000,000円~ 年率:15.0%以下

となっていて、かつ

みなし利息

債権者(貸主)の受ける元本以外の金銭は、礼金、割引金、手数料、調査料その他何らの名義をもってするを問わず、利息とみなされる

という決まりがあるため

1000万円の不動産担保ローンの融資で

金利15.0% 事務手数料1.0% → 法律違反

となってしまうのです。

そのため、「融資額の0.0%~5.0%(税別)」とすることで

  • 適用金利が5.0%なら事務手数料5.0%を適用
  • 適用金利が15.0%なら事務手数料0.0%を適用

として、利息制限法に引っかからないように設定するための幅を持たせているのです。

man
「じゃあ、10%で借りるときも、15%で借りるときも、コストは同じなの?」
実際には「どの事務手数料を適用するか」は不動産担保ローン会社の判断ですので一概には言えませんが、「融資額の0.0%~5.0%(税別)」というような設定の不動産担保ローンではそのような可能性が高いと言えます。

つまり、

不動産担保ローンを金利で比較するときには

「低金利の不動産担保ローンを選んでいたつもりだったが、事務手数料が高く設定されていて結局高くついた。」

とならないように

  • 金利と合わせて事務手数料も比較する
  • 事務手数料に幅がある場合は申込んだ後に事務手数料がいくらになるのか?を聞く

ということが重要になるのです。

5.借り換えも可能なので低金利の不動産担保ローンは定期的にチェックしておく

不動産担保ローンの借り換えというのは

他のローンから不動産担保ローンへ債務を移す方法のこと

を言います。

不動産担保ローンA社 金利 15.0% 200万円の借入

がある方が

不動産担保ローンB社 金利 8.0%

という不動産担保ローンを見つけた場合

  1. 不動産担保ローンB社へ申込む
  2. 不動産担保ローンB社の審査が通る
  3. 不動産担保ローンB社から200万円を借りる
  4. 不動産担保ローンA社へ200万円を返済し、完済する
  5. 不動産担保ローンB社への200万円の債務が残る

という手順で「借り換え」ができます。

結果

  • 不動産担保ローンA社 金利 15.0% 200万円の借入
  • 不動産担保ローンB社 金利 8.0% 200万円の借入

となり、借入残高は変わりませんが、金利が15.0%から8.0%へ大幅に低減しているので、毎月の返済金額や利息支払い、完済までの総返済額が軽減できるのです。

これが不動産担保ローンの借り換えです。不動産担保ローンの借り換えは、カードローンやビジネスローンという他のローンからの借り換えも可能です。

注意しなければならないのは、不動産担保ローンの場合は事務手数料も発生するので「金利が少しでも安ければ借り換えをするべき」ものではないということです。借り換え時の諸費用(事務手数料、登記手数料)よりも、金利低下による総返済額軽減効果の方が大きい場合にはじめて借り換えを検討すべきです。
concierge
不動産担保ローンは借りた後も、定期的に「低金利の不動産担保ローンが登場していないか?」をチェックしましょう。低金利の不動産担保ローンが見つかって、借り換え諸費用を支払ってもメリットがあると判断できた場合には審査に通るかわからなくても、ダメもとで申込んでみることをおすすめします。

不動産担保ローン金利比較

不動産担保ローン金利比較
人気ランキング不動産担保ローン名本社所在地下限金利上限金利事務手数料(税別)金利タイプ融資金額最大個人利用事業性資金利用おまとめ・借り換え利用融資スピード最長返済期間
1位SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資:長期ローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資:長期ローン
東京都2.90%9.50%融資金額の2.0%~2.5%変動金利50,000万円最短3営業日300ヶ月
2位つばさコーポレーション不動産スーパーサポートローン
つばさコーポレーション不動産スーパーサポートローン
東京都3.80%7.80%融資金額の0%~2.0%固定金利-数日360ヶ月
3位ビジネクスト不動産担保ローン
ビジネクスト不動産担保ローン
東京都5.00%15.00%無料固定金利10,000万円-数日360ヶ月
4位日宝不動産活用ローン
日宝不動産活用ローン
東京都4.00%9.90%-固定金利50,000万円最短即日~1週間360ヶ月
5位事業者向け不動産担保ローン/セゾンファンデックス
事業者向け不動産担保ローン/セゾンファンデックス
東京都2.65%9.90%融資金額の2.0%(来社しない場合+2~4万円)変動金利、固定金利選択可能(年5.80%~9.90%)30,000万円-最短3営業日審査回答300ヶ月
6位クラウドバンク・フィナンシャルサービス不動産担保ローン
クラウドバンク・フィナンシャルサービス不動産担保ローン
東京都6.00%15.00%無料変動金利100,000万円--60ヶ月
7位総合マネージメントサービス不動産担保ローン
総合マネージメントサービス不動産担保ローン
東京都3.40%9.80%融資金額の1.0%~5.0%固定金利50,000万円最短即日420ヶ月
8位SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資:不動産購入ローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資:不動産購入ローン
東京都2.90%9.50%融資金額の2.0%~2.5%変動金利50,000万円最短3営業日300ヶ月
9位三井住友トラストL&F/不動産活用ローン(フリーコース)
三井住友トラストL&F/不動産活用ローン(フリーコース)
東京都3.90%7.40%融資金額の2.0%変動金利100,000万円-最短1週間420ヶ月
10位東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京都0.90%8.40%融資金額の2.0%変動金利、固定金利(3年、5年、10年)選択可能(年1.30%~8.95%)10,000万円-1週間以内に審査結果ご連絡240ヶ月
11位楽天銀行不動産担保ローン
楽天銀行不動産担保ローン
東京都3.05%9.65%融資金額の2.0%(最低35,000円)固定金利(5年で金利見直し)10,000万円-約1ヶ月300ヶ月
12位三鷹産業不動産担保ローン
三鷹産業不動産担保ローン
大阪府6.00%15.00%-固定金利10,000万円最短即日120ヶ月
13位エス・ジー・ファイナンス不動産担保ローン
エス・ジー・ファイナンス不動産担保ローン
東京都6.80%14.85%-固定金利10,000万円最短即日120ヶ月
14位住信SBIネット銀行不動産担保ローン
住信SBIネット銀行不動産担保ローン
東京都2.95%8.90%融資金額の2.0%変動金利10,000万円-約1ヶ月300ヶ月
15位三井住友トラストL&F/【不動産担保型】L&Fカードローン
三井住友トラストL&F/【不動産担保型】L&Fカードローン
東京都2.99%8.90%無料固定金利10,000万円最短1週間36ヶ月
16位ビジネクスト不動産担保カードローン
ビジネクスト不動産担保カードローン
東京都5.00%18.00%無料固定金利5,000万円-数日60ヶ月
17位三井住友トラストL&F/不動産活用ローン(ビジネスコース)
三井住友トラストL&F/不動産活用ローン(ビジネスコース)
東京都3.90%7.40%融資金額の2.0%変動金利100,000万円-最短1週間420ヶ月
18位ユニーファイナンス不動産担保ローン
ユニーファイナンス不動産担保ローン
愛知県6.00%14.00%-固定金利3,000万円最短即日120ヶ月
19位つばさコーポレーション不動産活用ローン
つばさコーポレーション不動産活用ローン
東京都5.70%15.00%融資金額の0%~5.0%固定金利-数日360ヶ月
20位ニチデン不動産担保ローン
ニチデン不動産担保ローン
大阪府5.50%14.60%-固定金利10,000万円数日240ヶ月
21位ジェイ・エフ・シー事業者向け不動産担保ローン
ジェイ・エフ・シー事業者向け不動産担保ローン
東京都5.86%15.00%融資額の5.0%以内固定金利50,000万円-最短3日120ヶ月
22位ジェイ・エフ・シー個人向け不動産担保ローン
ジェイ・エフ・シー個人向け不動産担保ローン
東京都5.86%15.00%融資額の5.0%以内固定金利50,000万円-最短3日120ヶ月
23位トラストホールディングス不動産担保ローン
トラストホールディングス不動産担保ローン
東京都3.45%7.45%融資金額の0.0%~5.5%変動金利1,000万円最短即日360ヶ月
24位SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/短期融資:つなぎローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/短期融資:つなぎローン
東京都3.50%8.50%融資金額の1.0%~3.0%固定金利50,000万円最短3営業日18ヶ月
25位ビジネスパートナー/不動産担保フリーローン
ビジネスパートナー/不動産担保フリーローン
東京都2.50%15.00%無料変動金利10,000万円-最短5営業日240ヶ月
26位ビジネスパートナー/不動産担保目的ローン
ビジネスパートナー/不動産担保目的ローン
東京都2.50%9.50%無料変動金利10,000万円-最短5営業日240ヶ月
27位エム・アール・エフ不動産担保ローン/長期間元金据置プラン
エム・アール・エフ不動産担保ローン/長期間元金据置プラン
福岡県4.00%9.90%融資金額の3.0%固定金利30,000万円--24時間以内に仮審査回答240ヶ月
28位エム・アール・エフ不動産担保ローン/ブリッジプラン
エム・アール・エフ不動産担保ローン/ブリッジプラン
福岡県5.00%9.60%融資金額の2.0%固定金利30,000万円--24時間以内に仮審査回答12ヶ月
29位エム・アール・エフ不動産担保ローン/オーダーメイドプラン
エム・アール・エフ不動産担保ローン/オーダーメイドプラン
福岡県6.00%15.00%無料固定金利30,000万円--24時間以内に仮審査回答240ヶ月
30位中央リテール不動産担保ローン
中央リテール不動産担保ローン
東京都8.20%9.80%-固定金利3,000万円4日120ヶ月
31位アイアイ個人向け不動産担保ローン
アイアイ個人向け不動産担保ローン
東京都4.00%12.00%-固定金利1,000万円-最短即日420ヶ月
32位アイアイ事業者向け不動産担保ローン
アイアイ事業者向け不動産担保ローン
東京都4.00%12.00%-固定金利50,000万円-最短即日420ヶ月
33位オリックス銀行不動産担保ローン
オリックス銀行不動産担保ローン
東京都3.68%6.98%融資金額の1.0%変動金利20,000万円○不動産購入費用、相続税支払、自社株購入のみ--約1ヶ月420ヶ月
34位みずほ銀行不動産担保ローン/みずほホームエクイティローン
みずほ銀行不動産担保ローン/みずほホームエクイティローン
東京都2.98%2.98%-変動金利1,000万円--約1ヶ月12ヶ月
35位りそな銀行不動産担保ローン/りそなフリーローン(有担保型)
りそな銀行不動産担保ローン/りそなフリーローン(有担保型)
東京都2.78%2.78%5万円変動金利10,000万円--約1ヶ月360ヶ月
36位アイフル不動産担保ローン/事業サポートプラン
アイフル不動産担保ローン/事業サポートプラン
東京都3.00%12.00%無料変動金利10,000万円--120ヶ月
37位ロードスターファンディング不動産担保ローン
ロードスターファンディング不動産担保ローン
東京都5.00%15.00%-変動金利50,000万円---120ヶ月

まとめ

不動産担保ローンを金利で選ぶコツには

  • 上限金利で比較する
  • 審査に自信がある方は低金利の銀行不動産担保ローンを選ぶ
  • 審査が不安な方は金利が高い不動産担保ローンを選ぶ
  • 景気が良くなると考えるなら固定金利を選ぶ
  • 景気が悪いままと考えるなら変動金利を選ぶ
  • 金利だけでなく、事務手数料も合わせて比較する必要がある
  • 低金利の不動産担保ローンへの借り換えは有効な手段

というものがあります。

不動産担保ローンの金利は定期的に変わるものも多いので、チェックを欠かさないようにしましょう。すでに借りている方も「借り換えのチャンスがないか?」定期的にチェックしましょう。