不動産担保ローンの金利のすべて。不動産担保ローンの金利相場、金利比較の方法、低金利の不動産担保ローンの選び方

man
「不動産担保ローンの金利の相場は、何%ぐらいでしょうか?」
「低金利の不動産担保ローンは、どうやって探せば良いでしょうか?」
「不動産担保ローンの金利はどうやって比較すべきですか?」

不動産担保ローンの金利に関する情報は、多くありません。今回は、不動産担保ローンを検討している方が知っておくべき不動産担保ローンの金利情報について解説します。

不動産担保ローンの金利比較

人気ランキング不動産担保ローン名本社所在地下限金利上限金利事務手数料(税別)金利タイプ融資金額最大融資スピード最長返済期間
1位SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産担保フリーローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産担保フリーローン
東京都2.55%7.50%融資金額の2.0%~2.5%変動金利50,000万円最短3営業日300ヶ月
2位東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京都0.85%8.35%融資金額の2.0%変動金利、固定金利(3年、5年、10年)選択可能(年1.30%~8.95%)10,000万円1週間以内に審査結果ご連絡240ヶ月
3位セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
東京都2.60%9.90%融資金額の2.0%※調査料含む(訪問契約の場合+2~4万円)変動金利(年2.6%~3.6%)、固定金利(年5.8%~9.9%)審査によって決定29,999万円最短3営業日審査回答/融資最短1週間300ヶ月
4位オープンハウスグループ「アイビーネット」/不動産担保ローン
オープンハウスグループ「アイビーネット」/不動産担保ローン
東京都2.87%9.50%融資金額の2.0%変動金利100,000万円最短3日応相談
5位アイフルビジネスファイナンス不動産担保ローン
アイフルビジネスファイナンス不動産担保ローン
東京都2.49%14.80%無料固定金利10,000万円数日360ヶ月

不動産担保ローンの金利の仕組み

不動産担保ローンの金利の仕組み

不動産担保ローンの金利は

○○%~△△%

という形で「幅」を持って記載されています。

例:東京スター銀行/スター不動産担保ローン

2020年6月時点

例:東京スター銀行/スター不動産担保ローン

年率:0.85%~8.35%

となっています。

2,000万円の借り入れを場合、単純計算で

  • 金利 年率:0.85% → 1年間で17万円の利息
  • 金利 年率:8.35% → 1年間で167万円の利息

ですから、下限の金利である0.85%なのか?上限の金利である8.35%なのか?によって、大きく利息負担が変わってくるのです。

man
「なぜ、不動産担保ローンの金利は、幅を持って表記されているの?」
teacher
審査によって、「適用金利(借りるときの金利)」が変わってくるからです。

不動産担保ローンの金利が決まる要素

  • 返済能力・信用力が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 返済能力・信用力が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • 借り入れが金額が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 借り入れが金額が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • 保全率(借り入れ金額に対する担保価値の割合)が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 保全率(借り入れ金額に対する担保価値の割合)が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • その金融機関、ローン返済実績が長ければ長いほど → 適用金利は下がる
  • その金融機関、ローン返済実績がない、短いほど → 適用金利は上がる

という関係になります。

  • 返済能力・信用力が高い = 年収・決算数値が良い、勤続年数・事業歴が長い、大手企業、上場企業、自己資金比率が高い、他の借り入れが少ない
  • 借り入れが金額が高い = 数千万円以上、1億円以上
  • 保全率が高い = 200%以上、担保評価の半分以下の借入
  • その金融機関、ローン返済実績が長い = 5年以上返済を遅延なく継続している

という条件だと、不動産担保ローンの下限の金利に近い金利が適用されるのです。

不動産担保ローンの金利は、審査を含めて、いろいろな要素で決定されるため、はじめから「○○%」という金利を公開することはできないため、「○○%~△△%」と幅を持って表記される特徴があります。

不動産担保ローンの金利比較は、だからこそ難しいのです。

不動産担保ローンの金利の種類

不動産担保ローンには

  • 変動金利
  • 固定金利

の大きく分けて2種類の金利が存在します。

変動金利

景気に応じて金利が変動する金利タイプのこと
メリット
  • 借入時は金利が固定金利よりも低金利
  • 景気が悪化すると金利が下がる可能性がある
デメリット
  • 景気が良くなると金利が上がる可能性がある
  • 金利が変動するので、返済計画を立てにくい

固定金利

借り入れから完済まで同じ金利が適用される金利タイプのこと
メリット
  • 景気が高金利になっても金利が変動しない。相対的に変動金利よりも低金利になる
  • 金利が一定なので、返済計画を立てやすい
デメリット
  • 借入時は金利が固定金利よりも高金利
  • 景気が悪化すると変動金利の方がより低金利になる

不動産担保ローンの金利の相場

不動産担保ローンの金利の相場

不動産担保ローンの金利相場では

  • 不動産投資家向けのアパートローン 2.0%~5.0%
  • 銀行の不動産担保ローン 2.0%~10.0%
  • 大手企業グループの不動産担保ローン 2.0%~10.0%
  • ノンバンクの不動産担保ローン 5.0%~15.0%

となっています。

teacher
「担保を提供している割に金利が高い」と思われる方も多いかもしれませんが、実際に銀行の不動産担保ローンであれば、10%を切る金利、ノンバンクの不動産担保ローンであれば、15%という高金利が設定されることもあります。

また、特徴として不動産担保ローンには、資金使途による分類がありますが、資金使途や担保の違いによっても、金利相場は変わってきます。

  • 自宅を担保にする → 住宅ローン 0.5%~2.0%
  • 別荘を担保にする → セカンドハウスローン 2.0%~5.0%
  • 投資物件を担保にする → アパートローン 2.0%~5.0%
  • つなぎ資金 → つなぎローン 2.0%~10.0%
  • 事業資金 → 不動産担保ビジネスローン 5.0%~15.0%
  • 使途自由 → 不動産担保ローン 5.0%~15.0%

資金使途自由のフリーローンタイプの不動産担保ローンや事業資金向けの不動産担保ビジネスローンは、金利が高くなりがちなのです。

資金を使う先が明確であり、その資金使途に対応する不動産担保ローンがあるのであれば、使途自由の不動産担保ローンではなく、資金使途が限定されt不動産担保ローンを選んだ方が金利が低金利になる可能性があります。

実際に筆者が申し込んだ不動産担保ローンの実績での適用金利

東京スター銀行スター不動産担保ローン
  • 適用金利:年率8.0%~9.0%
    ※申込のみで借り入れまではしていません。
セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
  • 適用金利:年率5.8%
アイフルビジネスファイナンス不動産担保カードローン
  • 適用金利:年率15.0%
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資
  • 適用金利:年率3.5%
teacher
どの不動産担保ローンも、適用金利がばらけており、「一概に金利の高い安いが判断できない」という結果になっています。

アンケート調査データから見る金利相場

金利回答数割合(%)
0%以上~1%未満247.9%
1%以上~2%未満3812.5%
2%以上~3%未満4815.8%
3%以上~4%未満5116.8%
4%以上~5%未満4314.2%
5%以上~6%未満3310.9%
6%以上~7%未満62.0%
7%以上~8%未満72.3%
8%以上~9%未満82.6%
9%以上~10%未満124.0%
10%以上~11%未満51.7%
11%以上~12%未満62.0%
12%以上~13%未満51.7%
13%以上~14%未満51.7%
14%以上~15%未満31.0%
15%以上93.0%
一番多いのが、3%以上~4%未満で16.8%
ただし、全体的に満遍なく回答数が分散している特徴がある

不動産担保ローンの金利比較のコツ

不動産担保ローンの金利比較のコツ

その1.上限金利の低金利な不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、不動産担保ローンの金利は

  • 「○○%~△△%」と幅を持って表記される
  • 適用金利は、審査によって決定される

という特徴があり

  • 返済能力・信用力が高い = 年収・決算数値が良い、勤続年数・事業歴が長い、大手企業、上場企業、自己資金比率が高い、他の借り入れが少ない
  • 借り入れが金額が高い = 数千万円以上、1億円以上
  • 保全率が高い = 200%以上、担保評価の半分以下の借入
  • その金融機関、ローン返済実績が長い = 5年以上返済を遅延なく継続している

と低金利が設定されるのです。

teacher
「しかし、今から不動産担保ローンを選ぼうとしている人で、条件をすべて満たしている方がどのくらいいるでしょうか?」

ほぼ、いないのが現状なのです。

つまり、

ほとんどの方は、不動産担保ローンを借りるときに上限金利に近い金利が適用される

のです。

そうなると、注目すべきは「上限金利」であり、「上限金利」の低金利な不動産担保ローンを選ぶことで、実際の適用金利も、低金利になる可能性が高いのです。

その2.複数の不動産担保ローンに申込む

基本的に、不動産担保ローンの審査基準というのは、各金融機関の重要な機密事項であり、ノウハウなのです。そのため、対外的に流出するものではなく、どの金融機関も、自社の基準で審査を行うのです。

つまり、

  • 不動産担保ローンA社 → 12.0%
  • 不動産担保ローンB社 → 15.0%
  • 不動産担保ローンC社 → 8.5%
  • 不動産担保ローンD社 → 8.0%

と、複数の不動産担保ローン会社に申し込んだ場合、適用金利がかなり変わってくるのです。

不動産担保ローンは、申込後の仮査定(机上査定)の段階で、適用金利・借入条件を聞くことができます。

この段階で申込の意思確認をし、「借りたい」ということであれば、本審査、現場調査に進む手順なのです。

仮査定の段階であれば、用意する必要書類も少なく、1日~2日で結果が出ますし、断っても問題ありませんので、複数の不動産担保ローン会社に申し込みをして、適用金利をヒアリングし、一番安い金利を提示してくれた不動産担保ローン会社に申し込むのが、一番確実な方法と言えます。

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

その1.資金使途の縛りが大きい不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、不動産担保ローンには「担保」「資金使途」によって、いくつかの種類が存在します。

  • 自宅を担保にする → 住宅ローン 0.5%~2.0%
  • 別荘を担保にする → セカンドハウスローン 2.0%~5.0%
  • 投資物件を担保にする → アパートローン 2.0%~5.0%
  • つなぎ資金 → つなぎローン 2.0%~10.0%
  • 事業資金 → 不動産担保ビジネスローン 5.0%~15.0%
  • 使途自由 → 不動産担保ローン 5.0%~15.0%

使途自由の不動産担保ローン、不動産担保ビジネスローンよりも、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンの方が低金利なのです。

ご自身の資金使途と担保にマッチした、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンがあるのであれば、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンを選ぶべきです。

その2.金利タイプは変動金利を選ぶ

不動産担保ローンの金利は

変動金利 < 固定金利

という関係にあり、金利上昇リスクがある分、変動金利の方が低金利に設定されています。

金利上昇リスクを取っても、低金利の不動産担保ローンを選びたいのであれば、変動金利の不動産担保ローンを選ぶべきです。

その3.担保に対して借入額が少なければ低金利になりやすい

前述した通りで「保全率(借入額 / 担保評価額)」が高い方が金利は低金利になります。

借入額に対して、多くの担保を提供した方が金利面では有利になるということです。
ただし、借入額に応じて金利が決まっている不動産担保ローン会社もあり、借入額が少なくなると、逆に適用金利が高くなる可能性もあるので注意が必要です。

その4.同じ金融機関を何回も利用する

不動産担保ローンも、返済実績が金利に影響してきます。

遅延なしで返済する期間が長くなればなるほど、金利は低金利になるのです。

一回完済した経験がある金融機関であれば、二度目の借入時は、金利が下がるはずです。使い続けるということも、金利を下げる方法の一つなのです。

その5.借入途中でも借り換えを検討する

借入途中で、少しでも低金利で貸してくれる不動産担保ローンが見つかった場合は、借り換えを実行することで金利は低金利になります。
ただし、借り換え防止のために「途中解約手数料」「途中解約違約金」を設定している不動産担保ローンもあるため、これらのコスト負担と、低金利の不動産担保ローンへの借り換えによる借り換えメリットを試算したうえで、メリットがあることがわかってから、借り換えを実行する必要があります。

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ABOUTこの記事をかいた人

たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。