不動産担保ローンの金利のすべて。不動産担保ローンの金利相場、金利比較の方法、低金利の不動産担保ローンの選び方

man

「不動産担保ローンの金利相場は、何%ぐらいでしょうか?」
「低金利の不動産担保ローンは、どうやって探せば良いでしょうか?」
「不動産担保ローンの金利はどうやって比較すべきですか?」

不動産担保ローンの金利に関する情報は、多くありません。しかし、資金調達するのであれば、できるだけ低金利の不動産担保ローンの方が返済負担が楽になるのはあきらかです。今回は、不動産担保ローンを比較する方が知っておくべき不動産担保ローンの金利について解説します。

不動産担保ローンの金利比較

人気ランキング不動産担保ローン名本社所在地下限金利上限金利事務手数料(税込)金利タイプ融資金額最大融資スピード最長返済期間
1位SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産担保フリーローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産担保フリーローン
東京都2.55%7.50%融資金額の2.2%~2.75%変動金利50,000万円最短3営業日300ヶ月
2位東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京スター銀行スター不動産担保ローン
東京都0.85%8.35%融資金額の2.2%変動金利、固定金利(3年、5年、10年)選択可能(年1.30%~8.95%)10,000万円1週間以内に審査結果ご連絡240ヶ月
3位セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
東京都2.65%9.90%融資金額の2.2%※調査料含む(訪問契約の場合+2.2~4.4万円)変動金利(年2.65%~4.45%)、固定金利(年4.5%~9.9%)審査によって決定30,000万円最短3営業日審査回答/融資最短1週間300ヶ月
4位アイフルビジネスファイナンス不動産担保ローン
アイフルビジネスファイナンス不動産担保ローン
東京都2.49%14.80%無料固定金利50,000万円数日360ヶ月
5位住信SBIネット銀行不動産担保ローン
住信SBIネット銀行不動産担保ローン
東京都2.95%8.90%融資金額の2.2%変動金利10,000万円約1ヶ月300ヶ月

不動産担保ローンの金利の仕組み

不動産担保ローンの金利は

○○%~△△%

という形で「幅」を持って、消費設計されています。

例:東京スター銀行/スター不動産担保ローン

2020年6月時点

年率:0.85%~8.35%

となっています。

不動産担保ローンで2,000万円の借り入れをした場合、単純計算で

  • 金利 年率:0.85% → 1年間で17万円の利息
  • 金利 年率:8.35% → 1年間で167万円の利息

ですから、「下限の金利である0.85%が適用されるのか?上限の金利である8.35%が適用されるのか?」によって、大きく利息負担が変わってくるのです。

man
「なぜ、不動産担保ローンの金利は、幅を持って表記されているの?」
teacher
審査によって「適用金利(借りるときの金利)」が変わってくるからです。

不動産担保ローンの金利が決まる要素

  • 返済能力・信用力が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 返済能力・信用力が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • 借り入れが金額が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 借り入れが金額が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • 保全率(借り入れ金額に対する担保価値の割合)が高ければ高いほど → 適用金利は下がる
  • 保全率(借り入れ金額に対する担保価値の割合)が低ければ低いほど → 適用金利は上がる
  • その金融機関、ローン返済実績が長ければ長いほど → 適用金利は下がる
  • その金融機関、ローン返済実績がない、短いほど → 適用金利は上がる

という関係になります。

  • 返済能力・信用力が高い = 年収・決算数値が良い、勤続年数・事業歴が長い、大手企業、上場企業、自己資金比率が高い、他の借り入れが少ない
  • 借り入れが金額が高い = 数千万円以上、1億円以上
  • 保全率が高い = 200%以上、担保評価の半分以下の借入
  • その金融機関、ローン返済実績が長い = 5年以上返済を遅延なく継続している

という条件だと、不動産担保ローンの下限の金利に近い金利が適用されるのです。

不動産担保ローンの金利は、いろいろな要素を審査で判断し、決定されるため、はじめから「○○%」という決め打ちで金利を設定することができないため、「○○%~△△%」と幅を持って表記されるのです。
teacher
不動産担保ローンの金利比較は、だからこそ難しいのです。

不動産担保ローンの金利の種類

不動産担保ローンには

  • 変動金利
  • 固定金利

の大きく分けて2種類の金利が存在します。

変動金利

景気に応じて金利が変動する金利タイプのこと。好景気になれば高金利、不景気になれば低金利になる仕組みです。
メリット
  • 不景気では、借入時は金利が固定金利よりも低金利
  • 景気が悪化すると金利が下がる可能性がある
デメリット
  • 景気が良くなると金利が上がる可能性がある
  • 金利が変動するので、返済計画を立てにくい

固定金利

借り入れから完済まで同じ金利が適用される金利タイプのこと。景気に左右されずにずっと同じ金利です。
メリット
  • 好景気になり、金利水準が高金利になっても金利が変動しない借入時の金利のまま。相対的に変動金利よりも低金利になる
  • 金利が一定なので、返済計画を立てやすい
デメリット
  • 不景気での借入時は金利が変動金利よりも高金利
  • 景気が悪化すると変動金利の方がより低金利になる

不動産担保ローンの金利相場

不動産担保ローンの金利相場では

  • 不動産投資家向けのアパートローン 2.0%~5.0%
  • 銀行の不動産担保ローン 2.0%~10.0%
  • 大手企業グループの不動産担保ローン 2.0%~10.0%
  • ノンバンクの不動産担保ローン 5.0%~15.0%

となっています。

teacher
「担保を提供している割に金利が高い」と思われる方も多いかもしれませんが、実際に銀行の不動産担保ローンであれば、10%を切る金利、ノンバンクの不動産担保ローンであれば、15%という高金利が設定されることもあります。

また、特徴として不動産担保ローンには、資金使途や担保による分類がありますが、資金使途や担保の違いによっても、金利相場は変わってきます。

  • 自宅を担保にする → 住宅ローン 0.5%~2.0%
  • 別荘を担保にする → セカンドハウスローン 2.0%~5.0%
  • 投資物件を担保にする → アパートローン 2.0%~5.0%
  • つなぎ資金 → つなぎローン 2.0%~10.0%
  • 事業資金 → 不動産担保ビジネスローン 5.0%~15.0%
  • 使途自由 → 不動産担保ローン(フリーローン・カードローン) 5.0%~15.0%
資金使途自由のフリーローンタイプの不動産担保ローンや事業資金向けの不動産担保ビジネスローンは、金利が高くなりがちです。
資金を使う先が明確であり、その資金使途に対応する不動産担保ローンがあるのであれば、使途自由の不動産担保ローン(フリーローン・カードローン)ではなく、資金使途が限定されt不動産担保ローンを選んだ方が金利が低金利になる可能性があります。

実際に筆者が申し込んだ不動産担保ローンの実績での適用金利

東京スター銀行スター不動産担保ローン
  • 適用金利:年率8.0%~9.0%
    ※申込のみで借り入れまではしていません。
セゾンファンデックス/事業者向け不動産担保ローン
  • 適用金利:年率5.8%
アイフルビジネスファイナンス不動産担保カードローン
  • 適用金利:年率15.0%
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/長期融資
  • 適用金利:年率3.5%
teacher
どの不動産担保ローンも、適用金利がばらけており「一概に金利の高い安いが判断できない」という結果になっています。

アンケート調査データから見る金利相場

金利 回答数 割合(%)
0%以上~1%未満 24 7.9%
1%以上~2%未満 38 12.5%
2%以上~3%未満 48 15.8%
3%以上~4%未満 51 16.8%
4%以上~5%未満 43 14.2%
5%以上~6%未満 33 10.9%
6%以上~7%未満 6 2.0%
7%以上~8%未満 7 2.3%
8%以上~9%未満 8 2.6%
9%以上~10%未満 12 4.0%
10%以上~11%未満 5 1.7%
11%以上~12%未満 6 2.0%
12%以上~13%未満 5 1.7%
13%以上~14%未満 5 1.7%
14%以上~15%未満 3 1.0%
15%以上 9 3.0%
一番多いのが、3%以上~4%未満で16.8%
ただし、全体的に満遍なく回答数が分散している特徴がある

不動産担保ローンの金利比較のコツ

その1.上限金利の低金利な不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、不動産担保ローンの金利は

  • 「○○%~△△%」と幅を持って表記される
  • 適用金利は、審査によって決定される

という特徴があり

  • 返済能力・信用力が高い = 年収・決算数値が良い、勤続年数・事業歴が長い、大手企業、上場企業、自己資金比率が高い、他の借り入れが少ない
  • 借り入れが金額が高い = 数千万円以上、1億円以上
  • 保全率が高い = 200%以上、担保評価の半分以下の借入
  • その金融機関、ローン返済実績が長い = 5年以上返済を遅延なく継続している

と低金利が設定されるのです。

teacher
「しかし、今から不動産担保ローンを選ぼうとしている人で、条件をすべて満たしている方がどのくらいいるでしょうか?」

ほぼ、いないのが現状です。

上記ほど、条件が良い(経営状況が良い・担保がしっかりしている)のであれば、不動産担保ローンを利用するまでもなく、銀行から普通に低金利で融資を引き出せるからです。

つまり、

ほとんどの方は、不動産担保ローンを借りるときに上限金利に近い金利が適用される

のです。

そうなると、注目すべきは「上限金利」であり、「上限金利」の低金利な不動産担保ローンを選ぶことで、実際の適用金利も、低金利になる可能性が高いのです。

その2.複数の不動産担保ローンに申込む

基本的に、不動産担保ローンの審査基準というのは、各金融機関の重要な機密事項であり、ノウハウなのです。そのため、対外的に流出するものではなく、どの金融機関も、自社の基準で審査を行うのです。

つまり、

  • 不動産担保ローンA社 → 12.0%
  • 不動産担保ローンB社 → 15.0%
  • 不動産担保ローンC社 → 8.5%
  • 不動産担保ローンD社 → 8.0%

と、複数の不動産担保ローン会社に申し込んだ場合、適用金利がかなり変わってくるのです。

不動産担保ローンは、申込後の仮査定(机上査定)の段階で、適用金利・借入条件を聞くことができます。この段階で申込の意思確認をし、「借りたい」ということであれば、本審査、現場調査に進む手順です。

仮査定の段階であれば、用意する必要書類も少なく、1日~2日で結果が出ますし、断っても問題ありませんので、複数の不動産担保ローン会社に申し込みをして、適用金利をヒアリングし、一番安い金利を提示してくれた不動産担保ローン会社に申し込むのが、一番確実な方法と言えます。

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

その1.資金使途の縛りが大きい不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、不動産担保ローンには「担保」「資金使途」によって、いくつかの種類が存在します。

  • 自宅を担保にする → 住宅ローン 0.5%~2.0%
  • 別荘を担保にする → セカンドハウスローン 2.0%~5.0%
  • 投資物件を担保にする → アパートローン 2.0%~5.0%
  • つなぎ資金 → つなぎローン 2.0%~10.0%
  • 事業資金 → 不動産担保ビジネスローン 5.0%~15.0%
  • 使途自由 → 不動産担保ローン 5.0%~15.0%

使途自由の不動産担保ローン、不動産担保ビジネスローンよりも、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンの方が低金利なのです。

ご自身の資金使途と担保にマッチした、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンがあるのであれば、「担保」「資金使途」が限定された不動産担保ローンを選ぶべきです。

その2.金利タイプは変動金利を選ぶ

不動産担保ローンの金利は

変動金利 < 固定金利

という関係にあり、金利上昇リスクがある分、変動金利の方が低金利に設定されています。

金利上昇リスクを取っても、低金利の不動産担保ローンを選びたいのであれば、変動金利の不動産担保ローンを選ぶべきです。

その3.担保に対して借入額が少なければ低金利になりやすい

前述した通りで「保全率(借入額 / 担保評価額)」が高い方が金利は低金利になります。

借入希望額に対して、提供する担保の資産価値が高ければ高いほど、保全率が高くなります。

借入額に対して、資産価値の高い担保を提供した方が金利面では有利になるということです。
ただし、借入額に応じて段階的に金利が設定されている不動産担保ローン会社もあり、借入額が少なくなると、逆に適用金利が高くなる可能性もあるので注意が必要です。

その4.同じ金融機関の不動産担保ローンを何回も利用する

不動産担保ローンも「返済実績」が金利に影響してきます。

遅延なしで返済している期間が長くなればなるほど、「信頼できる人」という評価になり、借入金利は低金利になるのです。

一回完済した経験がある金融機関であれば、二度目の借入時は、金利が下がるはずです。同じ金融機関の不動産担保ローンを使い続けるということも、金利を下げる方法の一つなのです。

その5.借入途中でも借り換えを検討する

借入途中で、少しでも低金利で貸してくれる不動産担保ローンが見つかった場合は、借り換えを実行することで金利は低金利になります。
ただし、借り換え防止のために「途中解約手数料」「途中解約違約金」を設定している不動産担保ローンもあるため、これらのコスト負担と、低金利の不動産担保ローンへの借り換えによる借り換えメリットを試算したうえで、メリットがあることがわかってから、借り換えを実行する必要があります。
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