不動産担保ローンの諸費用｜登録免許税0.4％・印紙税の金額を条文と国税庁の資料で確認

不動産担保ローンの見積もりを2社から取ると、金利は近いのに諸費用の合計が大きく違う、ということが起こります。中身を分けて見ると理由がはっきりします。諸費用のうち登録免許税と印紙税は法令で金額が決まっていて、どの貸し手でも同じです。差が出るのは事務手数料と司法書士報酬。つまり見積もりを比べるときは、法定の部分を差し引いた残りを見ればいいことになります。ここでは条文と国税庁の公表資料をもとに、計算できる部分を先に確定させます。

まず、自分で計算できる分を確定させる

1,000万円を借り、抵当権を1件設定する場合を例にします。登録免許税は1,000万円 × 0.4％ で40,000円。金銭消費貸借契約書の印紙税は「500万円を超え1千万円以下」の区分で10,000円。登記事項証明書は書面請求で1通600円です。抵当権設定契約書の印紙は0円。合計50,600円が、貸し手が誰であっても動かない部分になります。

登録免許税は債権金額の0.4％

根拠は登録免許税法の別表第一です。不動産の登記のうち、抵当権の設定については次のように定められています。

登録免許税法 別表第一 一（五）
先取特権の保存、質権若しくは抵当権の設定、強制競売、担保不動産競売……又は抵当付債権の差押えその他権利の処分の制限の登記／課税標準：債権金額、極度金額又は不動産工事費用の予算金額／税率：千分の四

課税標準は不動産の価額ではなく債権金額です。ここが所有権移転登記との大きな違いで、担保に入れる土地がいくらであっても、税額は借りる金額で決まります。根抵当権の場合は極度金額が課税標準になります。根抵当権の仕組みは根抵当権とはで整理しています。

債権金額が1,000円未満のときは1,000円

登録免許税法 第十五条は「別表第一に掲げる登記又は登録に係る課税標準の金額を計算する場合において、その全額が千円に満たないときは、これを千円とする」と定めています。少額の借入でも税額がゼロにはなりません。

複数の不動産をまとめて担保に入れる場合

土地と建物の両方に抵当権を設定するようなケースは珍しくありません。このとき税額が2倍になるのかというと、そうではありません。

登録免許税法 第十三条第一項（共同担保の登記等の場合の課税標準及び税率）
一の登記官署等において、同時の申請により同一の債権のために数個の不動産等に関する権利を目的とする先取特権、質権又は抵当権の保存若しくは設定、移転又は信託の登記又は登録を受ける場合には、これらの抵当権等の設定登記等を一の抵当権等の設定登記等とみなして、この法律の規定を適用する。

同じ債権のために複数の不動産へ同時に設定するなら、まとめて1つの設定登記として扱われます。1,000万円の借入で土地と建物に設定しても、登録免許税は40,000円のままです。なお、最初の申請以外のものについては、財務省令で定める書類を添付して申請する場合に限り、不動産1件につき1,500円とされています（同条第二項）。

印紙税は契約書の種類で分かれる

ここは誤解が多いところです。印紙が必要なのは金銭消費貸借契約書のほうで、抵当権設定契約書ではありません。

国税庁の質疑応答事例には「抵当権の設定に関する契約書は、平成元年3月31日までは第14号の1文書（抵当権の設定に関する契約書）として課税されていましたが、同年4月1日以降作成されるものから課税が廃止されました。このため、抵当権の設定を約することだけの文書であれば課税文書には該当しないことになります」と書かれています。

金額が決まっていない部分

見積もりを比べるときは、登録免許税と印紙税を差し引いた残りを並べるのが確実です。法定の部分は同じなので、そこを含めた総額で比べると、差が薄まって見えます。

完済したあとにもかかる

借りるときだけでなく、返し終わったあとにも費用が発生します。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円になります。抹消は自動では行われないため、放置すると登記簿に抵当権が残ったままになります。手続きの詳細は完済後の抵当権抹消にまとめています。

なお、借入前に登記の状態を確認するための登記事項証明書は、書面請求で1通600円です。取得方法ごとの手数料の違いは登記事項証明書の読み方で扱っています。担保の評価そのものについては不動産の評価額は4つあるを参照してください。