どうやって不動産を売却するの?不動産売却の流れと注意点。おすすめの不動産査定サイトとは?

man
「不動産を売却して資金化したい。」
「できるだけ不動産を高く売りたい。」
「不動産を担保にしてお金を借りるよりも、売却してしまった方が良いかも?」
・・

不動産をお持ちの方が不動産を資金化する方法としては、担保にしてお金を借りる「不動産担保ローン」と不動産を売却する「不動産売却」の2つの選択肢があります。今回は、不動産売却の流れと仕組み。おすすめの不動産査定サイトについて解説します。

不動産売却とは?

不動産売却とは?

不動産売却とは

所有している不動産を売却すること

を言います。

不動産売却の流れは

不動産売却の流れは
  1. 売却スケジュールを設定する
  2. 相場を知る
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 不動産会社が調査・査定をする
  5. 売り出し価格の決定
  6. 依頼する不動産会社を正式に選定する
  7. 不動産会社と媒介契約を行う
  8. 不動産会社が売却活動を行う
  9. 購入希望者から「買付申込」を受け取る
  10. 購入希望者と売買契約を結ぶ
  11. 決済・引き渡しを行う

という流れになります。

1.売却スケジュールを設定する

不動産を売却するにあたって

いつまでに売却したいのか?

をある程度明確にしなければなりません。

資金が必要なタイミングまでに時間的余裕がないのであれば

  • 多少、相場より安くても、売却することを優先しなければならない。

ですし、

資金が必要なタイミングまでに時間的余裕があるのであれば

  • 相場と同じ価格、もしくは少し高い価格でも、満足いく売却を重視できる^

からです。

売却スケジュールによって、不動産売却を依頼する不動産会社も売却方針が変わってくるため、まずは売却スケジュールを固める必要があります。

一般的なスピード感は

  • 不動産査定、不動産会社と媒介契約:1週間~4週間
  • 売却活動、交渉、購入希望者と売買契約:1カ月~3カ月
  • 物件の引き渡し、残代金の受領:1カ月~2カ月

全体:2カ月~6カ月

となります。

2.相場を知る

不動産を売却する前に

man
「自分の保有する不動産がどのくらいの価格で売れるのか?」

相場を知ることをおすすめします。

不動産を売却する前に、不動産会社に査定依頼を出すのですが

不動産会社の中には

staff
「とりあえず、高額な売却ができると査定しておいて、実際に売れなければ値下げすれば良い。」

と考えている会社も少なくありません。

staff
「とりあえず、媒介契約結べば、言いくるめられる。」

と思っているのです。

このような不動産会社に騙されないためには、ご自身で所有不動産の相場を知る必要があるのです。
man
「相場よりも、あまりにも高い査定価格を提示してくる不動産会社は怪しい。」

と判断することができ、なぜ、その査定価格なのか?説明を求めることで、嘘を見破ることができるのです。

不動産相場の調べ方

方法はいくつかあります。

方法その1.類似物件の販売価格を調べる

SUUMO、HOMESなど、不動産ポータルサイトの中で

  • 最寄り駅
  • 最寄り駅からの距離
  • 広さ
  • 築年数
  • 間取り

が同じ物件の販売価格をチェックします。

同じような物件の販売価格 ≒ 所有物件の査定価格

になるのです。

ただし、販売価格というのは、あくまでも売り主の希望する売却価格ですので、実際に成約する価格は、売却価格よりも低い可能性があるので注意が必要です。

また、まったく同じような物件が見当たらないという場合には

  • 最寄り駅
  • 最寄り駅からの距離(数分の差異までOK)
  • 築年数(数年の差異までOK)
  • 間取り(気にしない)

と、条件を減らしたうえで、広さが違う場合には、「坪単価」「㎡単価」でご自身の所有物件の広さに割り戻す形で、推測します。

方法その2.類似物件の取引事例を調べる

「成約価格の情報が出ているサイト」で過去の成約価格を見る方法があります。国土交通省が提供しているサイトですので、信頼性の高いサイトです。

  • 最寄り駅
  • 最寄り駅からの距離
  • 広さ
  • 築年数
  • 間取り

が同じ物件の取引事例があれば、それが売買相場となるのです。

国土交通省 土地総合情報システム

方法その2.類似物件の取引事例を調べる
売買の活発でないエリアでは、似たような取引事例が見つからないケースもあります。
方法その3.土地の価格はいろいろな調べ方がある

土地価格については

  • 公示地価:一般の土地取引における価格の指標
  • 路線価(相続税路線価):相続税にかかる課税標準額のベース
  • 固定資産税評価額:固定資産税の課税標準額のベース

という、公的な機関が公表している価格があります。

ただし、これらの価格は、そのまま取引価格にはならず、実際の取引価格「実勢価格」は、これらの相場に倍率をかけて、計算しなおす必要があります。

  • 実勢価格 = 「固定資産税評価額」 / 70%
  • 実勢価格 = 「路線価(相続税路線価)」 / 80%
  • 実勢価格 = 公示地価

不動産の査定には、「相続税路線価」が利用されることが多くなっています。

3.不動産会社に査定を依頼する

ご自身で売却する不動産の相場が抑えられたら、不動産会社を探します。

  • 不動産一括査定サイトで査定してくれる不動産会社を探す
  • インターネットから検索して不動産会社を探す
  • 地元の不動産会社を訪ねる
  • 知り合いの不動産会社に依頼する
    ・・

などがありますが、

不動産一括査定サイトを利用して、複数社に相見積もりを依頼するのがベターです。

なぜなら、不動産一括査定サイトから提案してくる不動産会社の方が

  • 数が多い
  • インターネットの利用に長けている

ことと

  • 複数社を比較することが容易にできるため、担当者の対応、見積もり(査定)額・項目、対応スピードなどを比較して、良い不動産会社に依頼しやすい

からです。

不動産一括査定サイト比較

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4.不動産会社が調査・査定をする

複数社に調査依頼、査定依頼を行います。

teacher
とくに何社まで同時に依頼して良いか?などに決まりはありませんが、多すぎると対応するのに時間を取られてしまうので、3社~5社ぐらいの不動産会社に絞り込んで、査定依頼することをおすすめします。

5.売り出し価格の決定

不動産会社から、査定価格の提示が来ます。

注意しなければならないのは

高額な査定価格を提示してくれる不動産会社が高く売ってくれるわけではない。

ということです。

心理的に、複数社から相見積もりを取ったのであれば、「一番高く査定してくれた不動産会社に依頼したい。」と思うのも、当然なのですが・・・

不動産会社が買ってくれるわけではありません。

自分で調べた相場からかけ離れた高い価格で売りに出した場合、まったく、買い付けが入らず、結果として値下げしなければならないことになり、ただ時間を浪費して、ストレスがたまることも少なくありません。
「なぜ、これだけの高い価格で売れると査定したのか?」

根拠の提示を依頼して、納得いく根拠を提示してくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
また、「売り出し価格(募集価格)」から値引き依頼されることも多々あるので、ある程度必要資金から余裕を持たせて、「売り出し価格(募集価格)」を設定することをおすすめします。

6.依頼する不動産会社を正式に選定する

不動産会社を選ぶポイント

ポイントその1.査定価格の説明が納得できる

前述した通りで

staff
「根拠なく、ただ高い査定額を出して、媒介契約をさせよう。」

と企む不動産会社は少なくありません。

重要なのは

「高い査定価格の提示」ではなく、「納得できる根拠のある査定価格の提示」

なのです。

ポイントその2.質問に丁寧に回答してくれる

当然ですが、不動産売却は、不動産会社はもちろん、不動産会社の担当者のスキルにも左右されます。

不動産会社の担当者が

質問に対して

  • 素早く回答してくれる
  • わかりやすく回答してくれる
  • 納得できる回答をしてくれる

場合には、信頼できる不動産会社と判断して良いでしょう。

ポイントその3.物件周辺のエリアに精通している

不動産会社が土地勘がない物件の場合、そのエリアに住む方(物件を買いたいと検討している方)の設定が間違えてしまうケースが多く、募集チラシの文言や内容がうまくターゲットに刺さらず、売れ残ってしまうケースも多いのです。

  • 物件周辺エリアに詳しい
  • 物件周辺エリアに店舗(支店)がある
  • 物件周辺エリアの売買実績が豊富

な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

ポイントその4.大手不動産会社が良いか?中小不動産会社が良いか?は自分次第

不動産会社には、大手の不動産会社と中小企業規模の不動産会社があります。

どちらにも、メリットデメリットがあり

大手の不動産会社のメリット

  • 信頼できる
  • 多くの販路を持っている
  • サービスやサポートが充実している

中小の不動産会社のメリット

  • 地元ならではの販売ルートがある
  • 地元の不動産売買に区らしい
  • 親切に対応してくれる

という特徴があります。

メリットデメリットを理解したうえで、実際にどちらの不動産会社にも会ってみて、自分が信頼できると感じた不動産会社を選びましょう。

7.不動産会社と媒介契約を行う

依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と契約しなければなりません。

契約の種類は

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

と3種類あります。

媒介契約の種類

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼××○(明示型の場合は、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり)
自ら探索した相手方との直接契約×
契約の有効期間3ヶ月以内3ヶ月以内法令上の制限はない(ただし、行政の指導は3ヶ月以内)
指定流通機構への登録媒介契約締結の日から5日以内媒介契約締結の日から7日以内法令上の義務はない(任意での登録は可能)
業務処理状況の報告義務1週間に1回以上2週間に1回以上法令上の義務はない(任意で報告を求めることは可能)

簡単に言えば

  • 複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」
  • 1社の不動産会社としか契約できない「専任媒介契約」

と考えれば良いでしょう。

基本的に、不動産会社は「専任媒介契約」でないと、優先的に動いてくれません。

「一般媒介契約」の場合は、必死に営業活動をして売主を見つけてきても、タイミングの差で早く、ほかの不動産会社が売主を見つけてきたら、1円にもならないのです。

当然、「専任媒介契約」の売主の不動産を優先して、営業活動をするのです。

まずは「専任媒介契約」を締結すると考えておきましょう。

8.不動産会社が売却活動を行う

依頼した不動産会社が売却活動を行います。

多くの不動産会社では、提携している不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するほか、自社で抱えている顧客へ紹介などを行います。

売主がすべきことは

  • 問い合わせ件数
  • 反響数

の管理です。

  • 不動産会社からの定期的な報告を依頼し
  • 問い合わせ件数、反響数が少ない、減ってきた、成約につながらない

という場合には

対応策を不動産会社に提案してもらいましょう。

teacher
ここで任せってきりになってしまうのは、避けるべきなのです。数値管理をして、うるさく言ってくる売主を不動産会社も優先的に対応するので、「言うべきことは言う方が良い」のです。

9.購入希望者から「買付申込」を受け取る

購入希望者は、その物件に買い付けを入れたいとなると、「買付申込書」を不動産会社に提出します。

  1. 「買付申込書」の内容を確認して
  2. 条件交渉が必要であれば、不動産会社を通して交渉して
  3. 条件がまとまれば、「売買契約」

という流れになります。

「買付申込書」の例

「買付申込書」の例
  • 仲介業者名
  • 購入希望額
  • 手付金
  • 銀行融資の有無
  • 購入条件
  • 契約希望日
  • 住所
  • 氏名
  • 年齢
  • 勤務先

などの情報が記載されています。

10.購入希望者と売買契約を結ぶ

売買契約を締結します。

売買契約書は、不動産会社が用意してくれるので、内容を確認して、記名・捺印します。

11.決済・引き渡しを行う

引き渡し希望日の前に、物件の掃除をして、引越しを手配して、引き渡しができる状態にします。

決済当日は、不動産会社と売主、買主、司法書士が顔を合わせて、打ち合わせをし、

  • 入金確認
  • 登記
  • 契約
  • 鍵の譲渡

を合わせて行います。

これで、不動産売却が完了します。

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ABOUTこの記事をかいた人

たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。