不動産購入ローンとは?不動産購入ローンのメリットデメリット。おすすめの不動産購入ローン

man
「不動産購入ローンとは、どんなローンのことを言いますか?」
「不動産購入ローンの使い道は、どういったものがありますか?」
「不動産購入ローンのメリットデメリットを教えてください。」
「おすすめの不動産購入ローンはどれですか?」

不動産担保ローンの中には「不動産購入ローン」というものがあります。不動産購入ローンとは、どんな種類の不動産担保ローンでしょうか?今回は、不動産購入ローンとは?不動産購入ローンのメリットデメリット。おすすめの不動産購入ローンについて丁寧に解説します。

不動産購入ローンとは?

不動産購入ローンとは?

不動産購入ローンとは

不動産を購入するときに利用できる不動産担保ローンのこと

を言います。

「購入する不動産」が「担保」となる不動産担保ローンです。

不動産購入ローンの利用用途

不動産投資で投資家が利用する

不動産投資家が不動産(マンション、アパート、戸建て、土地、ビル、工場、ホテル)を購入して投資する際には、多くの場合は、銀行からの融資を利用します。

銀行融資の方が不動産購入ローンよりも、低金利だからです。

しかし、事情により銀行融資を受けられないケースも出てきます。

  • 不動産投資家の借りられる与信枠をめいいっぱい借りてしまっている
  • 不動産の物件自体が「耐震年数切れ」「旧耐震」「再建築不可」「接道していない」「違法建築」など、銀行の融資条件をクリアしていない
  • 不動産の物件が、銀行の融資エリア外(海外不動産など)

このようなケースでは、銀行から融資を受けられないため、別の方法で資金調達をしなければなりません。その選択肢の一つが「不動産購入ローン(不動産担保ローン)」なのです。

teacher
前述したワケアリ物件は、銀行の融資が受けられないものの、高利回り(10%以上の利回り)が期待できるものが多く、銀行融資より高い不動産購入ローンで借りても、十分にメリットがあると不動産投資家は判断するのです。

住宅ローン審査に通らない方が住宅ローンの代わりに利用する

自宅(マイホーム)を購入するときに使うローンは、ほとんどが住宅ローンです。

しかし、住宅ローンも、銀行の審査によっては通らないケースが出てきます。

  • 勤続年数が短い
  • 契約社員、派遣社員
  • 個人事業主・自営業者
  • 永住権を持っていない外国人
  • 耐用年数が切れば築古の中古物件
  • 借地権付きの中古物件
  • 団信の審査に通らない
  • クレジットカードや銀行引き落としの遅延で個人信用情報に問題がある
  • 転職したばかり

このようなケースでは、銀行融資が下りない(住宅ローンが借りられない)ことが少なくないのです。

不動産購入ローン(不動産担保ローン)は、自分が利用する居住用物件(マイホーム)でも、問題なく、審査は通ります。住宅ローンよりも、不動産購入ローンの方が金利が高い分、貸し倒れリスクの許容範囲が広く、審査のハードルも低くなるからです。

teacher
どの銀行に申し込んでも住宅ローン審査が通らないという方の駆け込み寺のように不動産購入ローンは利用されているのです。

住宅ローンが利用できない物件で利用する

住宅ローンというのは、自己の居住するための物件(マイホーム)にしか使えないローンです。

住宅ローンは

  • 別荘
  • セカンドハウス
  • リフォーム資金
  • 店舗
  • 駐車場
  • 収益物件

などのローンとしては使えないのです。

teacher
「住宅ローンが利用できないけれども、不動産を買いたい。」というケースで、不動産購入ローン(不動産担保ローン)が選択肢になります。

相続対策に利用する

相続対策では、相続をする前に事前に被相続人の保有する不動産を売却しなければなりません。

売却先を一般の不動産サイトなどで募集するのであれば、ローンの必要性はありませんが、愛着ある実家や自宅を配偶者や子供、孫が手放したくないと判断する場合には

  • 相続対策として、相続が発生する前に子供や孫、配偶者が被相続人の物件を買い取る
  • 相続対策として、相続が発生する前に資産管理会社を作り、会社が被相続人の物件を買い取る

などのケースがあります。

当然、買い取る側に買い取る資金があれば問題ありませんが、ないことの方が多いため、ローンでの資金調達を検討することになります。

しかし、銀行は、親子間売買、親族間売買、相続対策などでの融資に難色を示すケースが多く、この場合も、不動産購入ローン(不動産担保ローン)を使うケースが多いのです。

teacher
不動産購入ローンであれば、親子間売買、親族間売買、相続対策の会社による購入などでも、ローンが使えるのです。

不動産購入ローンのメリット

不動産購入ローンのメリット

メリット1.審査のハードルが低い

住宅ローンと不動産購入ローンの金利を比較すると

  • 住宅ローンの金利:年率0.5%~1.5%
  • 不動産購入ローンの金利:年率3.0%~5.0%

と、不動産購入ローンの方が金利が高く設定されています。

不動産投資のための銀行融資と不動産購入ローンの金利を比較すると

  • 銀行融資の金利:年率1.0%~3.0%
  • 不動産購入ローンの金利:年率3.0%~5.0%

と、不動産購入ローンの方が金利が高く設定されています。

不動産購入ローンの方が金利が高いのです。

「金利が高い」ということは、不動産担保ローン会社の収益性が高いことを意味するため、金利が高い分、「許容できる貸し倒れ率が大きい = 審査のハードルが低い」ことを意味します。

そのため、

住宅ローン審査に通らない方

  • 勤続年数が短い
  • 契約社員、派遣社員
  • 個人事業主・自営業者
  • 永住権を持っていない外国人
  • 耐用年数が切れば築古の中古物件
  • 借地権付きの中古物件
  • 団信の審査に通らない
  • クレジットカードや銀行引き落としの遅延で個人信用情報に問題がある
  • 転職したばかり

不動産投資で融資が通らない物件

  • 不動産投資家の借りられる与信枠をめいいっぱい借りてしまっている
  • 不動産の物件自体が「耐震年数切れ」「旧耐震」「再建築不可」「接道していない」「違法建築」など、銀行の融資条件をクリアしていない
  • 不動産の物件が、銀行の融資エリア外(海外不動産など

その他銀行から借り入れできない状況

  • 相続対策での借入

であっても、不動産購入ローンであれば、審査に通り、無事資金調達することができるのです。

審査のハードルが低い点が、不動産購入ローンの最大のメリットと言えます。

メリット2.借入期間が長い

不動産購入ローンは

  • 借入年数:最大35年

という設定が多く、長期の資金調達に利用することができます。

借入期間が長ければ長いほど、毎月の返済負担は抑えられるため、住宅ローンや不動産投資の銀行融資の代わりになるのです。

メリット3.融資までのスピードが早い

住宅ローンや銀行融資の場合

  • 提出書類が多い
  • 審査が慎重で2週間~3週間かかる
  • 融資担当者のヒアリングがある
  • 申込者が多いため、迅速な対応ができない

などの事情があるため、融資までに1カ月~1カ月半ぐらいかかるのが一般的です。

しかし、不動産購入ローンの場合は

  • 高金利なので、ある程度の貸し倒れリスクは許容できる
  • 申込者が多いわけではないため、すぐに対応できる

という特徴があり、

最短3日~2週間というスピードで融資を受けることが可能になります。

「すぐに資金が必要」というケースでも、活躍するのが不動産購入ローンです。

メリット4.高額な借り入れに対応可能

不動産購入ローンは、担保次第ですが、数億円の借り入れにも対応できるローンです。

住宅ローンや不動産投資の銀行融資と同等の借入が可能というメリットがあります。

不動産購入ローンのデメリット

不動産購入ローンのデメリット

デメリット1.高金利

前述した通りで

  • 住宅ローンの金利:年率0.5%~1.5%
  • 不動産投資の銀行融資の金利:年率1.0%~3.0%
  • 不動産購入ローンの金利:年率3.0%~5.0%

ですから、不動産購入ローンの金利は高金利に設定されています。

「金利が高い」ということは、「毎月の返済負担も大きい」ということを意味するため、住宅ローンや不動産投資の銀行融資よりも、費用面で負担が大きくなることを覚悟する必要があります。
teacher
また、不動産投資であれば、家賃収入に対して、ローン支払いの割合が高まるため、十分な利回りを期待できる投資物件でないと、うまみがなくなってしまうのです。

デメリット2.団信はつかない

住宅ローンというのは、民間銀行の住宅ローンの場合は「団信が必須」となっています。

団信(団体信用生命保険)とは
住宅ローンの契約者が死亡した場合に、住宅ローンの残債分が保険会社の保険金で支払われ、返済義務がなくなる生命保険のこと

を言います。

住宅ローンであれば「団信」があるので、万が一、世帯主が亡くなったとしても、住宅ローンの返済がなくなり、マイホームはそのまま遺族のものになるため、遺族にとっては、その後の暮らしの不安がなくなります。

しかし、不動産購入ローンの場合は「団信」がないため、自分で生命保険に入るなどして、万が一の際の対策を取る必要があるのです。

デメリット3.解約手数料が発生する

住宅ローンや銀行融資の場合は、全額を繰り上げ返済しても、手数料などは発生しないか、発生しても数万円という少額の設定のものが多いです。

しかし、不動産購入ローンは、不動産担保ローンの一種ですので「解約手数料」というものが設定されています。

解約手数料とは
解約する場合、期日前に全額繰り上げ返済する場合に発生する手数料のこと

を言います。

解約料の相場:元金入金額の3.0%

ですので、3,000万円の借り入れなら、解約手数料は90万円とかなりの高額になってしまうのものです。

解約時に費用負担があるため、気軽に解約・全額繰り上げ返済できない、気軽に借り換えができないなどのデメリットがあります。

デメリット4.自己資金の負担が大きくなる

住宅ローンの場合は

  • 頭金0円でも借入が可能(融資率:100%)

不動産投資の銀行融資の場合は

  • 自己資金割合:1割が相場(融資率:90%)

と、自己資金が少なくても、利用できる可能性があるメリットがあります。

しかし、不動産購入ローンの場合は

  • 自己資金割合:2割~3割(融資率:70%~80%)

と、自己資金を多く用意しないと利用できない可能性があるのです。

自己資金の負担が大きくなるのが、不動産購入ローンのデメリットと言えます。

おすすめの不動産購入ローン

おすすめの不動産購入ローン おすすめの不動産購入ローン

1位.SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産購入ローン

人気ランキング1位9位24位34位
本社所在地東京都東京都東京都東京都
上限金利7.50%7.50%7.50%6.50%
事務手数料(税込)融資金額の2.2%~2.75%融資金額の2.2%~2.75%融資金額の1.1%~3.3%融資金額の2.2%~2.75%
金利タイプ変動金利変動金利変動金利変動金利
遅延損害金19.80%19.80%19.80%19.80%
返済方式元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)元金一括返済(多区画の場合、一部内入方式可)元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)
担保土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定
金利

金利:年率2.55%~7.50%

融資額

融資額最大:50,000万円

資金使途

不動産の購入(マイホーム、収益物件、リフォーム、セカンドハウス、相続対策など)

融資スピード

最短3日

対応エリア
1都3県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)
teacher

おすすめの理由

不動産購入ローンとして、資金使途がマイホーム、収益物件、リフォーム、セカンドハウス、相続対策など多岐にわたります。

また、5,000件を超える融資実績、最短3日でのスピード融資など、利用できる可能性が高い不動産購入ローンとしておすすめです。

デメリットは、対応エリアが一都三県のみである点です。

おすすめの理由

2位.新生インベストメント&ファイナンス/不動産購入ローン

人気ランキング39位44位40位41位42位43位
本社所在地東京都東京都東京都東京都東京都東京都
上限金利5.50%5.50%4.10%5.50%5.50%6.80%
事務手数料(税込)融資金額の2.2%融資金額の2.2%融資金額の1.1%~2.2%融資金額の2.2%融資金額の2.2%融資金額の2.2%
金利タイプ変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利
遅延損害金20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%
返済方式元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定売却予定不動産(土地・建物)に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定
金利

金利:年率2.80%~4.10%

融資額

融資額最大:100,000万円

資金使途

不動産の購入(マイホーム、収益物件、リフォーム、セカンドハウス、相続対策など)

対応エリア
東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城南部(名古屋、京阪神、福岡はご相談)
teacher

おすすめの理由

不動産購入ローンとして、資金使途がマイホーム、収益物件、リフォーム、セカンドハウス、相続対策など多岐にわたります。

また、金利が不動産購入ローンの中では低金利設定で、利息負担が軽い点がメリットと言えます。

デメリットは、銀行グループですので、若干審査のハードルは高めです。

おすすめの理由

3位.オリックス銀行不動産担保ローン/不動産投資ローン

人気ランキング39位44位40位41位42位43位
本社所在地東京都東京都東京都東京都東京都東京都
上限金利5.50%5.50%4.10%5.50%5.50%6.80%
事務手数料(税込)融資金額の2.2%融資金額の2.2%融資金額の1.1%~2.2%融資金額の2.2%融資金額の2.2%融資金額の2.2%
金利タイプ変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利
遅延損害金20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%
返済方式元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定売却予定不動産(土地・建物)に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定
金利

金利:年率3.30%~6.98%

融資額

融資額最大:20,000万円

資金使途

不動産投資・収益物件のみ

対応エリア
全国
teacher

おすすめの理由

不動産投資にフォーカスしているため、金利が低金利な点がメリットです。

デメリットは、不動産投資の収益物件にしか利用できない点と、審査が厳しい、申込基準が厳格である点です。

不動産担保ローン金利比較
不動産担保ローン金利
不動産担保ローン借り換えランキング
不動産担保ローン借り換え
不動産担保ローン審査基準
不動産担保ローン審査

おすすめの不動産担保ローンはこちら
不動産担保ローンおすすめ

不動産担保ローン人気ランキング
不動産担保ローンランキング

コメントを残す

You have to agree to the comment policy.

ABOUTこの記事をかいた人

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。