不動産投資ローンとは？不動産投資ローンの金利・審査・融資額比較。おすすめの不動産投資ローン

「不動産投資ローンって何でしょうか？」
「不動産担保ローンと不動産投資ローンの違いを教えてください。」
「おすすめの不動産投資ローンを教えてください。」
・・・

不動産担保ローンと不動産投資ローンは、混同されやすいものですが、利用目的によって違いがあります。今回は、不動産投資ローンの仕組みとメリットデメリット、おすすめの不動産投資ローンについて解説します。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは

不動産投資に使う資金を借り入れるためのローンのこと

を言います。

区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、土地、駐車場など・・・の投資物件を購入するときに利用するローンです。「アパートローン」と呼ばれることもあります。

アパートローンとは？メリットデメリット・問題点・リスクを図解して解説。不動産担保ローンとの違いは？

不動産担保ローンとは？不動産担保ローンの種類と種類別のメリットデメリット

不動産担保ローンと不動産投資ローンは何が違うの？

違いその１．資金使途が違う

不動産投資ローンの場合

資金使途：投資物件・投資用地の購入資金

不動産担保ローンの場合

資金使途：自由

です。

不動産担保ローンは、資金使途が自由ですので、不動産担保ローンで不動産投資をすることもできます。

ただし、資金使途が自由な分、不動産担保ローンは、不動産投資ローンよりも金利が高く設定されているため、不動産投資では、低金利で資金使途が限定された「不動産投資ローン」が利用されるのです。

「不動産投資ローン」は、「不動産担保ローン」の一種ですが「資金使途が限定される」という違いがあるのです。

不動産投資以外の目的で「不動産投資ローン」を利用することはできません。

違いその２．金利が違う

「資金使途が限定されている」ということは、「資金使途が限定されていないローン」よりも、貸し倒れリスクが抑えられます。

何に使うのかが明確ですので、不動産投資を前提に審査をすることで精度が上がり、貸し倒れリスクを抑えることができるのです。

貸し倒れリスクが低い　→　低金利で提供できる
貸し倒れリスクが高い　→　高金利でしか提供できない

という違いがあるので

不動産投資ローンは、不動産担保ローンよりも低金利で利用できるのです。

金利相場では

不動産担保ローン：5.0％～10.0％
不動産投資ローン：2.0％～5.0％

となっています。

違いその３．審査が違う

前述した通りで

不動産担保ローン：資金使途自由
不動産投資ローン：不動産投資のための資金

という違いがあります。

不動産投資ローンは、利用目的が「不動産投資」ですので・・・

「不動産投資」という事業へ融資をして、きちんと返済ができるのかどうか？

が重要になってきます。

不動産担保ローンの審査で重要になるのは

物件の担保価値（いくらで売れるのか？）

不動産投資ローンの審査で重要になるのは

物件の収益性（どのくらいの利回りで運用できるのか？）
収益の安定性（空室リスクが多いか？少ないか？）

という違いが出てくるのです。

違いその４．審査時の物件の所有者が違う

不動産担保ローンの場合は

借りる方が保有している不動産を審査して、融資を行います。

不動産投資ローンの場合は

投資家が購入予定の不動産を審査して、融資を行います。

不動産投資ローンの審査対象は「購入予定物件」なのです。

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするメリット

メリットその１．レバレッジが利く

都内の区分マンションで不動産投資を検討する場合

物件A

物件購入価格：1,000万円
利回り：5.0％

物件B

物件購入価格：5,000万円
利回り：5.0％

という同じ利回りの物件があった場合に

自己資金が1000万円の方が不動産投資ローンを利用せずに物件Bで不動産投資をすると

年間収益：1,000万円　×　5.0％　＝　50万円

となります。

元手の1,000万円を回収するためには20年かかります。

自己資金1000万円を頭金として、不動産投資ローン金利2.5％で4000万円を借入をして、物件Aで不動産投資をすると

年間収益：5,000万円　×　5.0％　－　4,000万円　×　2.5％＝　150万円

となります。

元手の1,000万円を回収するためには6年8カ月かかります。

後者の不動産投資ローンを利用した方がレバレッジが利くため、元手の回収は3分の1の期間でできるのです。

元手の回収期間が短くなれば、回収後に他の物件に投資をすれば、さらにレバレッジが効くことになります。

不動産投資ローンの最大のメリットは「不動産投資のレバレッジを引き上げることができる」ことなのです。

メリットその２．少ない自己資金で投資をはじめられる

不動産投資ローンを利用すれば、自己資金は10％～20％に抑えられます。

1億円の物件を購入したい場合には、1000万円貯めれば不動産投資がはじめられるのです。

自己資金で投資するよりも、不動産投資をするまでのスピードが早くなるのです。

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするデメリット

デメリットその１．返済できなければ不動産を失う

これは不動産担保ローンも同じですが、不動産投資ローンは投資物件を担保にした「借金」ですので、返済が滞ったりすれば、不動産は債権者に競売にかけられてしまい、不動産を失うことになってしまいます。

デメリットその２．空室リスクが大きくなる

自己資金だけで不動産投資をする場合は、空室が発生したとしても、収入がなくなるだけで済みます。

しかし、不動産投資ローンを利用して不動産投資をする場合には、空室が発生して収入がゼロになっても、ローンの返済はしなければならなりません。

「空室時は赤字」という状態になってしまいます。

空室リスクが大きくなることがレバレッジが効く不動産投資ローンの最大のデメリットと言えます。

デメリットその３．売却しても残債が残る可能性がある

自己資金：1,000万円
不動産投資ローンの借入：4,000万円

で5,000万円の不動産を購入した場合

5,000万円以上で売却できれば、キャピタルゲインが得られますし
4,000万円以上で売却できれば、残債が残るということはありません。

しかし、

3,000万円でしか売却できなかった。
2,000万円でしか売却できなかった。

となると、ローンの返済が進んでいたとしても、

売却額　＜　ローン残高

となってしまい、不動産投資ローンの残債を、売却後も抱えなければならなくなってしまうのです。

不動産投資ローンの金利比較

不動産投資ローンはどのくらいの金利が適用されるのでしょうか？

代表的な不動産投資ローンを見てみます。

SMBC信託銀行プレスティア／不動産投資ローン

限度額：最大1億円まで
借入期間：最長30年
事務手数料：15.5万円（税込）

金利（2018年9月時点の金利）

金利期間タイプ	基準金利	プレスティアゴールドプレミアムまたはご契約金額1億円	プレスティアゴールドまたはご契約金額5,000万円以上
固定金利型1年型	年3.13％	年1.73％	年1.93％
固定金利型3年型	年3.35％	年1.95％	年2.15％
固定金利型5年型	年3.45％	年2.05％	年2.25％
固定金利型7年型	年3.65％	年2.35％	年2.55％
固定金利型10年型	年3.10％	年1.80％	年2.00％

不動産投資ローン｜SMBC信託銀行プレスティア　ローン・融資

オリックス銀行／不動産投資ローン

限度額：最大2億円まで
借入期間：最長35年
事務手数料：借入額の1.1％（税込）

金利（2018年9月時点の金利）

固定金利期間特約付変動金利型

3年固定特約型

《投資セレクト金利》：年2.300%
店頭表示金利：年3.300%

5年固定特約型

《投資セレクト金利》：年2.500%
店頭表示金利：年3.500%

変動金利型

《投資セレクト金利》：年2.675%
店頭表示金利：年3.675%

不動産投資ローン | オリックス銀行

みずほ銀行／みずほアパートローン（一般融資口）

限度額：最大5億円まで
借入期間：最長35年
事務手数料：無料

金利（2018年9月時点の金利）

みずほ銀行の店頭でお知らせ

アパートローン | みずほ銀行

三井住友信託銀行／アパートローン

限度額：最大3億円まで
借入期間：最長35年
事務手数料：7.5.5万円（税込）

金利（2018年9月時点の金利）

金利プラン	店頭表示金利
変動プラン	年2.575％
固定プラン3年	年3.05％
固定プラン5年	年3.05％
固定プラン10年	年3.25％
上限プラン※15年	年2.925％
上限プラン※110年	年2.925％