不動産投資ローンとは?不動産投資ローンの金利・審査・融資額比較。おすすめの不動産投資ローン

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「不動産投資ローンって何でしょうか?」
「不動産担保ローンと不動産投資ローンの違いを教えてください。」
「おすすめの不動産投資ローンを教えてください。」
・・・

不動産担保ローンと不動産投資ローンは、混同されやすいものですが、利用目的によって違いがあります。今回は、不動産投資ローンの仕組みとメリットデメリット、おすすめの不動産投資ローンについて解説します。

目次

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは

不動産投資に使う資金を借り入れるためのローンのこと

を言います。

区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、土地、駐車場など・・・の投資物件を購入するときに利用するローンです。「アパートローン」と呼ばれることもあります。

不動産担保ローンと不動産投資ローンは何が違うの?

不動産担保ローンと不動産投資ローンは何が違うの?

違いその1.資金使途が違う

不動産投資ローンの場合

  • 資金使途:投資物件・投資用地の購入資金

不動産担保ローンの場合

  • 資金使途:自由

です。

不動産担保ローンは、資金使途が自由ですので、不動産担保ローンで不動産投資をすることもできます。

ただし、資金使途が自由な分、不動産担保ローンは、不動産投資ローンよりも金利が高く設定されているため、不動産投資では、低金利で資金使途が限定された「不動産投資ローン」が利用されるのです。

「不動産投資ローン」は、「不動産担保ローン」の一種ですが「資金使途が限定される」という違いがあるのです。
不動産投資以外の目的で「不動産投資ローン」を利用することはできません。

違いその2.金利が違う

「資金使途が限定されている」ということは、「資金使途が限定されていないローン」よりも、貸し倒れリスクが抑えられます。

何に使うのかが明確ですので、不動産投資を前提に審査をすることで精度が上がり、貸し倒れリスクを抑えることができるのです。

  • 貸し倒れリスクが低い → 低金利で提供できる
  • 貸し倒れリスクが高い → 高金利でしか提供できない

という違いがあるので

不動産投資ローンは、不動産担保ローンよりも低金利で利用できるのです。

金利相場では

  • 不動産担保ローン:5.0%~10.0%
  • 不動産投資ローン:2.0%~5.0%

となっています。

違いその3.審査が違う

前述した通りで

  • 不動産担保ローン:資金使途自由
  • 不動産投資ローン:不動産投資のための資金

という違いがあります。

不動産投資ローンは、利用目的が「不動産投資」ですので・・・

「不動産投資」という事業へ融資をして、きちんと返済ができるのかどうか?

が重要になってきます。

不動産担保ローンの審査で重要になるのは

  • 物件の担保価値(いくらで売れるのか?)

不動産投資ローンの審査で重要になるのは

  • 物件の収益性(どのくらいの利回りで運用できるのか?)
  • 収益の安定性(空室リスクが多いか?少ないか?)

という違いが出てくるのです。

違いその4.審査時の物件の所有者が違う

不動産担保ローンの場合は

  • 借りる方が保有している不動産を審査して、融資を行います。

不動産投資ローンの場合は

  • 投資家が購入予定の不動産を審査して、融資を行います。

不動産投資ローンの審査対象は「購入予定物件」なのです。

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするメリット

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするメリット

メリットその1.レバレッジが利く

都内の区分マンションで不動産投資を検討する場合

物件A

  • 物件購入価格:1,000万円
  • 利回り:5.0%

物件B

  • 物件購入価格:5,000万円
  • 利回り:5.0%

という同じ利回りの物件があった場合に

自己資金が1000万円の方が不動産投資ローンを利用せずに物件Bで不動産投資をすると

年間収益:1,000万円 × 5.0% = 50万円

となります。

元手の1,000万円を回収するためには20年かかります。

自己資金1000万円を頭金として、不動産投資ローン金利2.5%で4000万円を借入をして、物件Aで不動産投資をすると

年間収益:5,000万円 × 5.0% - 4,000万円 × 2.5%= 150万円

となります。

元手の1,000万円を回収するためには6年8カ月かかります。

後者の不動産投資ローンを利用した方がレバレッジが利くため、元手の回収は3分の1の期間でできるのです。

元手の回収期間が短くなれば、回収後に他の物件に投資をすれば、さらにレバレッジが効くことになります。

不動産投資ローンの最大のメリットは「不動産投資のレバレッジを引き上げることができる」ことなのです。

メリットその2.少ない自己資金で投資をはじめられる

不動産投資ローンを利用すれば、自己資金は10%~20%に抑えられます。

1億円の物件を購入したい場合には、1000万円貯めれば不動産投資がはじめられるのです。

自己資金で投資するよりも、不動産投資をするまでのスピードが早くなるのです。

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするデメリット

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするデメリット

デメリットその1.返済できなければ不動産を失う

これは不動産担保ローンも同じですが、不動産投資ローンは投資物件を担保にした「借金」ですので、返済が滞ったりすれば、不動産は債権者に競売にかけられてしまい、不動産を失うことになってしまいます。

デメリットその2.空室リスクが大きくなる

自己資金だけで不動産投資をする場合は、空室が発生したとしても、収入がなくなるだけで済みます。

しかし、不動産投資ローンを利用して不動産投資をする場合には、空室が発生して収入がゼロになっても、ローンの返済はしなければならなりません。

「空室時は赤字」という状態になってしまいます。

空室リスクが大きくなることがレバレッジが効く不動産投資ローンの最大のデメリットと言えます。

デメリットその3.売却しても残債が残る可能性がある

自己資金:1,000万円
不動産投資ローンの借入:4,000万円

で5,000万円の不動産を購入した場合

  • 5,000万円以上で売却できれば、キャピタルゲインが得られますし
  • 4,000万円以上で売却できれば、残債が残るということはありません。

しかし、

  • 3,000万円でしか売却できなかった。
  • 2,000万円でしか売却できなかった。

となると、ローンの返済が進んでいたとしても、

売却額 < ローン残高

となってしまい、不動産投資ローンの残債を、売却後も抱えなければならなくなってしまうのです。

不動産投資ローンの金利比較

不動産投資ローンの金利比較

不動産投資ローンはどのくらいの金利が適用されるのでしょうか?

代表的な不動産投資ローンを見てみます。

SMBC信託銀行プレスティア/不動産投資ローン

SMBC信託銀行プレスティア/不動産投資ローン
  • 限度額:最大1億円まで
  • 借入期間:最長30年
  • 事務手数料:15万円(税別)

金利(2018年9月時点の金利)

金利期間タイプ基準金利プレスティアゴールドプレミアム
またはご契約金額1億円
プレスティアゴールドまたは
ご契約金額5,000万円以上
固定金利型1年型年3.13%年1.73%年1.93%
固定金利型3年型年3.35%年1.95%年2.15%
固定金利型5年型年3.45%年2.05%年2.25%
固定金利型7年型年3.65%年2.35%年2.55%
固定金利型10年型年3.10%年1.80%年2.00%

オリックス銀行/不動産投資ローン

オリックス銀行/不動産投資ローン
  • 限度額:最大2億円まで
  • 借入期間:最長35年
  • 事務手数料:借入額の1.0%(税別)

金利(2018年9月時点の金利)

固定金利期間特約付変動金利型

3年固定特約型

《投資セレクト金利》:年2.300%
店頭表示金利:年3.300%

5年固定特約型

《投資セレクト金利》:年2.500%
店頭表示金利:年3.500%

変動金利型

《投資セレクト金利》:年2.675%
店頭表示金利:年3.675%

みずほ銀行/みずほアパートローン(一般融資口)

みずほ銀行/みずほアパートローン(一般融資口)
  • 限度額:最大5億円まで
  • 借入期間:最長35年
  • 事務手数料:無料

金利(2018年9月時点の金利)

みずほ銀行の店頭でお知らせ

三井住友信託銀行/アパートローン

三井住友信託銀行/アパートローン
  • 限度額:最大3億円まで
  • 借入期間:最長35年
  • 事務手数料:7.5万円(税別)

金利(2018年9月時点の金利)

金利プラン店頭表示金利
変動プラン年2.575%
固定プラン3年年3.05%
固定プラン5年年3.05%
固定プラン10年年3.25%
上限プラン※15年年2.925%
上限プラン※110年年2.925%

三井住友銀行/直担アパートローン

三井住友銀行/直担アパートローン
  • 限度額:担保物件による
  • 借入期間:最長35年
  • 事務手数料:10万円(税別)

金利(2018年9月時点の金利)

三井住友銀行の店頭でお知らせ

日本政策金融公庫/普通貸付ほか

日本政策金融公庫/普通貸付ほか
  • 限度額:4,800万円
  • 借入期間:最長10年
  • 事務手数料:無料

金利(2018年9月時点の金利)

担保を提供する融資を希望される方

基準利率

1.16%~2.35%

と、多くの不動産担保ローンで

金利は2.0%~3.0%で不動産投資ローン(アパートローン)が提供されています。

不動産担保ローンの金利と比較すると、大分低金利であることがわかります。

ちなみに「変動金利」「固定金利」というのは

  • 変動金利:金利が低金利だが、金利が上昇する可能性がある
  • 固定金利:金利が変動金利よりも高金利だが、金利が上昇する可能性はない
    ※一定期間限定の固定金利の場合は、固定期間終了後金利は上昇する可能性があります。

という特徴があります。

金利タイプの違いにも、注目して不動産投資ローンを比較検討する必要があります。

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査はどのように審査が行われるのでしょうか?

審査基準その1.物件の収益性

物件の収益性は不動産投資ローンでは、非常に重要な審査要件となります。

融資金利 < 不動産投資の利回り

でなければ、返済原資が不動産投資の家賃から捻出できません。

融資金利:3%
不動産投資の利回り:3%

→ 審査は通らない可能性が高い

融資金利:3%
不動産投資の利回り:6%

→ 審査は通る可能性が高い

融資金利:3%
不動産投資の利回り:9%

→ 審査は通る可能性がとても高い

となります。

実質利回り = ( 年間収入 - 諸経費 ) / ( 物件価格 + 購入時の諸経費 )

で表せるので「実質利回り」が高いか、安いかで収益性を評価することになります。

ただし、いくら「実質利回り」が高くても、辺境地で「空室リスク」が大きければ意味がありません。

不動産投資ローンの審査では

  1. 「実質利回り」の高さ
  2. 「空室リスク」の低さ

の2つの要素で、「物件の収益性」を評価し、審査をするのです。

審査基準その2.物件の資産価値

不動産投資ローンも、購入する不動産を担保にする「不動産担保ローン」の一種です。

万が一、返済が滞った場合には、金融機関は、担保である不動産を売却して回収するのですから、担保にする物件の担保価値が重要になります。

保全率 = 担保価値 / 融資額
保全率が高ければ高いほど、貸し倒れリスクが低くなるので「審査に通りやすい」ということになります。

審査基準その3.借りる方の属性・信用力

個人の方が不動産投資ローンを利用する場合に重要になるのは「属性」「信用力」です。

金融機関は

不動産投資の収入がなくても、給与や自己資金から返済できること

を重視します。

万が一、不動産投資が上手く行かなくなっても、回収するために「給与」をあてにしているのです。

つまり、

  • 企業規模が大きい
  • 年収が多い
  • 勤続年数が長い
  • 役職が高い
  • 貯金額が多い

などの要素が、不動産投資ローンの審査にも影響してくるのです。

収入が安定していればいるほど、不動産投資ローンの審査は通りやすくなります。

不動産投資ローンの審査と金利の関係

不動産投資ローンの審査と金利の関係

不動産投資ローンの場合は

  • 審査が厳しければ厳しいほど、金利が低金利
  • 審査が甘ければまあいほど、金利が高金利

という関係にあります。

一般的に「審査厳しい」「金利が低金利」の不動産投資ローンは

  1. メガバンク
  2. 信託銀行
  3. 地方銀行
  4. ネット銀行
  5. 信用金庫
  6. ノンバンク
  7. 日本政策金融公庫

という順番になります。

ということは「審査が甘い」「金利が高金利」の不動産投資ローンは

  1. ノンバンク
  2. 信用金庫
  3. ネット銀行
  4. 地方銀行
  5. 信託銀行
  6. メガバンク
  7. 日本政策金融公庫

と逆になるのです。

例外は

日本政策金融公庫

です。

日本政策金融公庫は、政府系金融機関ですので起業する方や事業をする方に「低金利」で積極的に融資をしています。限度額が小さいものの、不動産投資ローンとしても利用できるのです。

日本政策金融公庫は

  • 金利が低金利
  • 審査が甘い
  • 融資限度額が小さい

という特徴がある融資制度です。

まとめ

不動産投資ローンとは

  • 不動産投資に使う資金を借り入れるためのローンのこと

を言います。

不動産担保ローンと不動産投資ローンの違いは

  1. 違いその1.資金使途が違う
  2. 違いその2.金利が違う
  3. 違いその3.審査が違う
  4. 違いその4.審査時の物件の所有者が違う

です。

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするメリット

  1. メリットその1.レバレッジが利く
  2. メリットその2.少ない自己資金で投資をはじめられる

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするデメリット

  1. デメリットその1.返済できなければ不動産を失う
  2. デメリットその2.空室リスクが大きくなる
  3. デメリットその3.売却しても残債が残る可能性がある

不動産投資ローン審査では

  1. 審査基準その1.物件の収益性
  2. 審査基準その2.物件の資産価値
  3. 審査基準その3.借りる方の属性・信用力

を中心に審査が行われます。

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不動産投資ローンは、低金利で借り入れができ、レバレッジを利かせられるため、不動産投資家、不動産会社には必要不掛けるなローンサービスです。ただし、資金使途が限定される、審査基準が異なるなど、不動産担保ローンとの違いも少なくありませんので、混同しないように注意が必要です。