不動産担保ローンで火災保険は必要？民法372条が準用する304条の物上代位と、保険金請求権への質権設定

担保は建物から保険金へ移る

抵当権は建物という物に付いています。その物が無くなれば、本来は担保も無くなります。民法が用意したのが物上代位という考え方で、目的物の代わりに入ってくるお金に権利を及ぼす仕組みです。

抵当権そのものの位置づけは抵当権とは？民法369条が定める「占有を移さない担保」にまとめています。ここで押さえたいのは、372条という1本の準用規定があるおかげで、抵当権にも物上代位が使えるという構造です。

ただし書が実務を決めている

質権設定は「通知か承諾」で効く

ここで「第三債務者」にあたるのが保険会社です。借り手と貸し手のあいだで質権設定の合意をしただけでは足りず、保険会社に通知するか、保険会社が承諾するところまで進めて初めて対抗できます。契約時に保険証券の提出や、保険会社所定の質権設定承認請求書を求められるのは、この条文があるためです。

366条2項も見落とせません。取り立てられるのは自己の債権額に対応する部分に限られます。保険金が残債を上回る場合、上回った分は借り手のものです。全額が貸し手に持っていかれる仕組みではありません。

保険金だけではない「代わりに入ってくるお金」

304条が挙げているのは滅失だけではありません。売却、賃貸、損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物も並んでいます。担保に入れた建物から生まれるお金は、火災保険金のほかにもあるということです。

賃貸中の建物を担保に入れている場合、返済が滞ると賃料が対象になり得ます。民法371条は「抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ」と定めています。不履行が起きるまでは賃料に手は付きませんが、起きた後は別の扱いになります。

担保の対象になる範囲そのものも、建物本体だけではありません。民法370条は「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ」としています。設定行為に別段の定めがある場合などは除かれますが、原則として付加一体物まで含みます。火災保険の対象をどこまでにするかを考えるとき、この範囲の広さは目安になります。

加入するときの見どころ

契約前に確かめる順番

よくある質問

火災保険は、借りる側から見ると追加の出費に見えます。ただ条文を追うと、担保が消えたときに残債だけが残る事態を避けるための仕組みでもあります。保険金額が残債に足りているかどうかは、貸し手のためだけでなく自分のために確かめておく数字です。