不動産担保ローンの種類は5つの軸で分かれる｜利用者・提供者・資金使途・借り方・担保の所在と、法律で決まる金利の天井

「不動産担保ローンとは？何ですか？」
「不動産担保ローンには、どのような種類がありますか？」
「不動産担保ローンの種類を詳しく教えてください。」

「不動産担保ローン」と一言で言っても、不動産担保ローンには、いろいろな種類が存在します。不動産担保ローンを比較検討するときには「種類ごとのメリットデメリット」を正確に理解しておく必要があるのです。今回は、不動産担保ローンの種類と種類別のメリットデメリットについて詳しく説明します。

分類の軸は5つある。まず自分がどこに当たるかを決める

不動産担保ローンの「種類」は1本の軸では並びません。誰が借りるか、誰が貸すか、何に使うか、どう借りるか、どこの不動産かという5つの軸が重なっています。先に軸を決めてから商品を見ると、比較する相手がはっきりします。

図　種類を分ける5つの軸

① 利用者

個人向け／法人向け／不動産業者向け。審査で見るものが変わります。

② 提供者

銀行かノンバンクか。ここで金利の帯も、スピードも大きく変わります。

③ 資金使途

フリー／投資／購入／つなぎ／活用。使いみちの縛りの強さが違います。

④ 借り方

証書貸付か、カードローン型の枠か。利息の付き方が変わります。

⑤ 担保の所在

国内か海外か。海外不動産は扱う会社が限られます。

表1　5つの軸と、選ぶときに効いてくる点

軸	分かれ方	結果として変わるもの
利用者	個人／法人／不動産業者	必要書類、返済原資の見方、借入期間
提供者	銀行／ノンバンク	金利の帯、審査の速さ、申込条件
資金使途	フリー／不動産投資／購入／つなぎ／活用	使いみちの証明、融資期間
借り方	証書貸付／カードローン型	利息が付く範囲、再度借りられるか
担保の所在	国内／海外	取扱会社の数、評価の方法

貸し手が銀行かノンバンクかは、登録で確かめられる

提供者の軸は、商品ページの見た目では分かりません。銀行以外で貸付けを業として行うには貸金業の登録が要るため、相手が登録を受けているかは金融庁の検索で確認できます。

金利の上限も法律で決まっています。利息制限法第1条は、元本10万円未満なら年2割、10万円以上100万円未満なら年1割8分、100万円以上なら年1割5分を超える部分を無効としています。不動産担保ローンの借入額はたいてい100万円以上なので、年15％が民事上の天井になります。業として年20％を超える利息を約束することは、出資法第5条第2項により刑事罰の対象です。

表2　銀行とノンバンクで、条文の当たり方が変わるところ

項目	銀行	ノンバンク（貸金業者）
根拠となる登録・免許	銀行法の免許	貸金業法の登録。金融庁の検索で確認できる
利息の上限	利息制限法が当たる	利息制限法が当たる
刑事罰のある上限	—	出資法第5条第2項（業として年20％超）
担保権の性質	いずれも民法369条の抵当権。占有を移さずに担保へ入れ、順位は登記の前後（373条）

担保として設定されるのは、どちらの場合も民法369条の抵当権です。条文の読み方は抵当権とは？民法369条が定める「占有を移さない担保」、質権との違いは質権と抵当権は何が違う？で扱っています。

不動産担保ローンの種類と種類別のメリットデメリット

利用者による分類

個人向け不動産担保ローン

個人向け不動産担保ローンとは

住宅ローンが使えない物件（自宅ではない別荘や投資物件の購入）や状況（住宅ローン審査に落ちてしまう）で利用されることが多い不動産担保ローンです。

法人向け不動産担保ローン

法人向け不動産担保ローンとは

運転資金、設備資金の資金調達で利用される不動産担保ローンです。

不動産業者向け不動産担保ローン

不動産業者向け不動産担保ローンとは

売買・再販の不動産会社が顧客に売却する前に、物件を仕入れるために利用する不動産担保ローンです。

その他のマイナーな不動産担保ローン

買取再販ローン

民泊事業ローン

戸建事業ローン

投資用マンション開発ローン

提供者による分類

銀行不動産担保ローン

銀行不動産担保ローンとは

銀行が提供する不動産担保ローンは、低金利かつ個人向けの不動産担保ローンが多いです。法人向けには、不動産担保での銀行融資で対応できるので、あえて不動産担保ローンというローン商品を作る必要性がないからです。

ノンバンク不動産担保ローン

ノンバンク不動産担保ローンとは

ノンバンクとは、銀行のような預金機能がない金融機関のことを言います。消費者金融や事業者金融などの貸金業者をノンバンクと言います。ノンバンクは、大手企業グループの会社も、零細企業の会社もあり、数が多いのが特徴です。

資金使途による分類

不動産担保ローン（不動産担保フリーローン）

不動産担保ローン（不動産担保フリーローン）とは

一般的に不動産担保ローンと言えば、資金使途自由の不動産担保フリーローンのことを意味します。

不動産投資ローン（アパートローン）

不動産投資ローン（アパートローン）とは

不動産投資家が、投資物件の購入の際に利用する不動産担保ローンになります。銀行が積極的に展開しています。

不動産購入ローン

不動産購入ローンとは

マイホームや別荘、その他の不動産など、自分で利用するための不動産の購入資金に利用できる不動産担保ローンです。海外不動産や住宅ローン審査に通らない方、外国人の方Ｇ利用する機会が多いものです。

不動産売却つなぎローン

不動産売却つなぎローンとは

不動産を売却して資金を調達する場合も、売却するまでは3カ月以上かかるため、それまでの間をつなぐための資金です。最長1年という短期融資が基本です。

不動産活用ローン

不動産活用ローンとは

遊休資産である土地や建物を担保に資金調達できる不動産担保ローンのことです。売却前提で中期的に借入をすることが可能です。

ローンの借り方による分類

不動産担保フリーローン

不動産担保フリーローンとは

一般的に不動産担保ローンと言えば、不動産担保フリーローンのことを意味しますが、証書貸付といって、契約時に融資が行われて、借りた人は、後は決まった金額を返済し続けるのみという不動産担保ローンになります。

不動産担保カードローン

不動産担保カードローンとは

不動産を担保にしたカードローンのことを言います。契約すると「限度額（極度額）」という借りられる「枠」が決定され、その範囲内であれば、発行されたローンカードを使って、コンビニATM、銀行ATMで、いつでも、何度でも、借入・返済ができる不動産担保ローンのことです。

担保による分類

海外不動産担保ローン

海外不動産担保ローンとは

一般的に不動産担保ローンと言えば、日本国内の不動産を担保にしてお金を借りるローンサービスのことを指しますが、一部海外不動産を担保に借りられる不動産担保ローンがあります。

不動産担保ローン以外の不動産を活用した資金調達方法

不動産売却

不動産売却とは

不動産を担保して借りるのが不動産担保ローンですが、不動産を売却することでも、資金調達は可能です。

不動産リースバック

不動産リースバックとは

不動産を売却することは同じですが、売却後、賃貸物件として借りることになるため、売却資金が調達できて、住み続けられる・利用し続けられるメリットがあります。賃貸ですので、家賃は発生します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは

契約者が死亡したら、不動産が売却される形で、生前に借りたお金の返済をする仕組みです。