不動産担保ローンを借りたらいくら借りられるの?手っ取り早く不動産の「担保価値」を算定する3つの方法

man
「不動産担保ローンを借りたら、いくら借りられるの?」
「難しい計算は苦手なんだけど・・・。」
「概算で良いから、どのくらい借りられるのかを知りたい。」

不動産担保ローンを検討しているけど、自分が保有している不動産の担保価値をどうやって知るのかわからないという方は少なくありません。今回は、誰でも簡単に自分の不動産の担保価値をいる方法を解説します。

目次

一般的な不動産の担保価値を算定する方法

一般的な不動産の担保価値を算定する方法

金融機関による不動産の担保価値の算定は

不動産の時価 × 掛け目 = 担保価値(融資可能額)

で計算されます。

土地の評価

土地の評価では

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価

などの評価が採用されます。

国土交通省:公示地価

国土交通省:公示地価

国税庁:路線価

国税庁:路線価

固定資産税評価

固定資産税の課税明細書などに記載

公示地価・路線価・固定資産税評価は、実際の流通価格(時価)よりも、低めに設定されています。

  • 公示地価 = 流通価格(時価)の90%程度
  • 路線価 = 流通価格(時価)の80%程度
  • 固定資産税評価 = 流通価格(時価)の70%程度

となっているので、割り戻して時価を計算する必要があります。

路線価:2,000万円という土地の場合
流通価格(時価) = 2,000万円 / 80% = 2,500万円

となります。

どの方法を採用しているかは、金融機関によって異なります。銀行などは、固めの「固定資産税評価」を採用しているところが多いようです。

建物の評価

建物の評価では

  • 積算評価
  • 固定資産税評価
  • 金融機関の独自評価

などが採用されます。

積算評価とは

評価額 = 建物の延床面積 × 再調達価格の㎡単価 × ( 残耐用年数 / 法定耐用年数 )

という計算になります。

再調達価格とは
もう一度、その建物を建てる時にかかるお金のこと

を言います。

  • 鉄筋コンクリート(RC):20万円/㎡
  • 重量鉄骨:18万円/㎡
  • 木造:15万円/㎡
  • 軽量鉄骨:13万円/㎡

金融機関や建物の種別によって単価設定は異なりますが、基本的には上記のような単価設定で、延べ床面積をかけることで再調達価額を計算します。

例えば

延べ床面積:100㎡の木造住宅の場合
再調達価格 = 100㎡ × 15万円 = 1,500万円

となるのです。

建物は年々劣化していくので、この再調達価格:1,500万円がそのまま評価額になるわけではありません。

ここで利用するのが「法定耐用年数」です。

法定耐用年数とは
「建物が築何年まで価値があるのか?」を示すものです。

住宅用であれば

  • 木造・合成樹脂造のもの:24年
  • 木骨モルタル造のもの:22年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの:47年
  • れんが造・石造・ブロック造のもの:38年
  • 金属造のもの(4㎜を超えるもの):34年
  • 金属造のもの(3㎜を超え、4㎜以下のもの):27年
  • 金属造のもの(3㎜以下のもの):19年

という耐用年数が設定されています。

経年劣化を考慮するため、残存耐用年数を耐用年数全期間で割ったものを、再調達価格に乗じて評価額を決定するのです。
延べ床面積:100㎡の木造、築10年の住宅の場合

再調達価格 = 100㎡ × 15万円 = 1,500万円

残存耐用年数 = 12年

評価額 = 1,500万円 × ( 12年 / 24年 ) = 750万円

と計算されるのです。

前述した例の通り

延べ床面積:100㎡の木造、築10年の住宅
路線価:2,000万円という土地

の場合

土地の評価額 = 2,500万円
建物の評価額 = 750万円

不動産の時価 = 3,250万円

となります。

その上で、不動産担保ローンの担保価値では「掛け目」を乗じて、算出します。

一般的な金融機関の場合、不動産担保の掛け目は70%ですので

不動産担保価値 = 3,250万円 × 70% = 2,257万円

となり

この不動産を担保にして、不動産担保ローンを借りた場合には2257万円まで借りられる可能性が高い

と判断するのです。

man
「この方法は、計算がかなり面倒くさいので、もっと簡単にわかる方法はないの?」
teacher

あります。

今回は、手っ取り早く不動産の「担保価値」を算定する方法をお教えします。

手っ取り早く不動産の「担保価値」を算定する方法

手っ取り早く不動産の「担保価値」を算定する方法

手っ取り早く不動産の「担保価値」を算定する方法は

周辺の取引事例を参考に担保不動産の価値を推測する

です。

前述した方法では

  • 土地:「路線価」「公示地価」「固定資産税評価」
  • 建物:積算価格

を採用していましたが・・・

実際に不動産売買の現場では「この方法で算出した価格」と「実際に売買が行われている価格」には、大きな差がでてきてしまいます。

とくに都市部では、

  • 路線価 = 流通価格(時価)の80%程度

どころではなくて

  • 路線価 = 流通価格(時価)の50%程度

というところも多くあるのです。

teacher
結局、不動産はひとくくりに同じ計算手法で価値を算出できるものではなく、需要と供給のバランスで価格が決まってくるため、周辺・近隣の取引事例を見て、「だいたいこのぐらいの価格帯で取引されているな。」と判断する「取引事例比較法」が一番、簡単で手っ取り早いのです。
man
「どうやって、取引事例を探すのでしょうか?」
teacher
その方法についてこれから解説します。

周辺・近隣の取引事例、取引価格の調べ方

周辺・近隣の取引事例、取引価格の調べ方

方法その1.土地総合情報システム(国土交通省)を利用する

土地総合情報システム(国土交通省)とは

国土交通省が提供している不動産取引価格情報のデータベースサイトのこと

を言います。

方法その1.土地総合情報システム(国土交通省)を利用する

手順その1.土地総合情報システム(国土交通省)のウェブサイトに行く

土地総合情報システム(国土交通省)のウェブサイトに行きます。

手順その2.「不動産取引価格情報検索」ボタンをクリックする

「不動産取引価格情報検索」ボタンをクリックします。

手順その2.「不動産取引価格情報検索」ボタンをクリックする

手順その3.保有している不動産の場所を選択する

東京都八王駅が最寄り物件の場合

「東京都」を選択してから、地図を動かし「八王子駅」を表示させます。

手順その3.保有している不動産の場所を選択する

八王子駅の上でクリックすると詳細が一覧表示されます。

手順その3.保有している不動産の場所を選択する

手順その4.担保にする不動産の種類を選択する

担保にする不動産の種類を左メニューの「種類を選ぶ」から選択します。

手順その4.担保にする不動産の種類を選択する
  • 宅地
  • 土地
  • 土地と建物
  • 中古マンション
  • 農地
  • 林地

などが表示されます。

手順その5.担保にする不動産に近い条件の㎡単価をチェックする

担保にする不動産が下記だった場合

  • マンション
  • 八王子駅
  • 徒歩10分
  • 3LDK
  • 70㎡
  • 構造:RC
  • 建築年:平成20年

似た不動産の㎡単価・取引総額をチェックします。

手順その5.担保にする不動産に近い条件の㎡単価をチェックする
八王子市 八日町八王子11分2,600万円3LDK65㎡住宅住宅平成22年RC商業80%600%H29/04-06月
八王子市 暁町八王子20分2,400万円3LDK70㎡住宅改装済住宅平成19年RC準工業60%200%H30/01-03月
八王子市 暁町八王子21分1,800万円3LDK70㎡住宅未改装住宅平成19年RC準工業60%200%H29/10-12月
八王子市 子安町八王子6分2,800万円3LDK75㎡住宅未改装住宅平成16年RC1種住居60%200%H29/04-06月

手順その6.担保にする不動産のざっくりした取引価格をイメージする

上記の結果を見ると

  • 徒歩10分
  • 築年数が同じ程度

の物件は

  • 2400万円~2600万円

で取引されるのではないか?

と推察することができます。

  • 上記の1800万円の事例よりは、駅までの距離が近いのでもっと高く売れるだろう。
  • 上記に2800万円の事例よりは、駅までの距離が遠く、㎡数も狭いのでこれよりは安くなるだろう。

となると、この不動産の時価は「2400万円~2600万円」となるのです。

手順その7.掛け目をかけて担保価値を計算する

不動産の担保価値を計算するためには「掛け目」を乗じます。

不動産の担保価値 = 2400万円~2600万円 × 掛け目;70% = 1680万円~1820万円

となるのです。

方法その2.「REINS(レインズ)」を利用する

不動産会社は、不動産会社だけが利用できる「REINS(レインズ)」という不動産情報データベースに接続することができます。

方法その2.「REINS(レインズ)」を利用する

「REINS(レインズ): Real Estate Information Network System」とは

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構不動産流通機構(指定流通機構)が運営している公的な不動産情報データベースです。指定流通機構の会員である不動産会社間で、不動産情報のデータベースが作られています。

REINS(レインズ)の特徴は

  • 不動産会社のみしか利用できない情報データベース(指定流通機構の会員でなければ利用できない)
  • 専属媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合は、REINS(レインズ)に物件を掲載しなければならない

というものです。

半ば強制的に不動産情報を不動産会社が登録しなければならない

のです。

そのため、不動産売買の情報のほとんどのものは、「REINS(レインズ)」に登録されているのです。

「REINS(レインズ)」の中には

  • 販売中物件
  • 過去にいくらで売れたのかの成約価格

の情報が網羅されています。

man
「でも、不動産会社しか情報が見れないんではないの?」
teacher
個人の方が利用できる「REINS Market Infomation」という成約価格が見れるサイトがあります。

手順その1.「REINS Market Infomation」に行く

手順その1.「REINS Market Infomation」に行く

手順その2.「マンション」か「戸建て」を選択する

今回は、前述した「八王子駅」物件を検索する形を取るので「マンション」を選択します。

手順その2.「マンション」か「戸建て」を選択する

手順その3.「地域」を選択する

「東京都」「多摩南部」を選択しました。

手順その4.「条件」を合わせる

追加検索条件を入力します。

  • マンション
  • 八王子駅
  • 徒歩10分
  • 3LDK
  • 70㎡
  • 構造:RC
  • 建築年:平成20年

の物件ですので

  • 地域詳細:八王子市
  • 沿線:中央本線
  • 最寄り駅:八王子
  • 駅からの距離:徒歩10分以内
  • 間取り:3LDK
  • 築年数:5年超10年以内

で検索します。

手順その4.「条件」を合わせる

情報を細かく設定しすぎると該当件数がエラーになります。

手順その4.「条件」を合わせる

指定された検索条件に該当する取引情報が10件に満たないため、表示可能な条件でグラフを表示しております。 表示条件については、「選択された条件」をご確認ください。

エラーを回避すべく、いくつか条件を外して

  • 地域詳細:八王子市
  • 沿線:中央本線
  • 最寄り駅:八王子
  • 駅からの距離:徒歩10分以内

で再度検索してみます。

手順その4.「条件」を合わせる

表示された中から、築年で並び替えて近い条件をピックアップします。

手順その4.「条件」を合わせる
中央本線八王子徒歩10分以内八王子市八日町44万円60~80㎡3LDK2006年
中央本線八王子徒歩10分以内八王子市八日町35万円60~80㎡3LDK2009年
中央本線八王子徒歩10分以内八王子市八日町41万円60~80㎡3LDK2009年
1㎡あたり40万円前後

というのが見えてきます。

70㎡ × 40万円 = 2,800万円

この不動産は2,800万円で売買されると予想できるのです。

「土地総合情報システム(国土交通省)」よりも、若干高い結果となっていますが、「REINS(レインズ)」の方が情報量が多いため、精度が高いと考えて良いでしょう。

手順その5.掛け目をかけて担保価値を計算する

不動産の担保価値5計算するためには「掛け目」を乗じます。

不動産の担保価値 = 2,800万円 × 掛け目;70% = 1,960万円

となるのです。

方法その3.「不動産の一括査定サイト」を利用する

もっと、手っ取り早い方法は、不動産の一括査定サイトを利用することです。

「不動産の一括査定サイト」とは

「対象の不動産がいくらで売れるのか?」を複数の不動産会社から提示を受けるサイトです。

当然、これを利用すれば、とくに自分で計算することなく、複数の不動産会社から、「査定結果」が入るので、いくらで売れるものなのかが簡単にわかるのです。

一括査定を依頼したとしても、無料ですし、実際に売却しなくても、問題ありません。

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注意.「不動産の一括査定サイト」の結果にも「掛け目」を乗じる必要がある!

このまま不動産を売却するのであれば、問題ありませんが、あくまでも「不動産担保ローンを利用するときにいくら借りられるのか?」を計算するためのものですので、「掛け目:70%」を乗じる必要があります。

まとめ

不動産担保ローンを借りたらいくら借りられるのか?

を正直に計算するためには

土地と建物に分けて、路線価・公示地価・固定資産税評価を計算したり、土地の形状を考慮したり、積算価格と経年劣化を考えたり、大きな手間がかかってしまいます。

手っ取り早く「不動産の担保価値」を算出する方法としては

  • 近隣・周辺物件で同じスペックの不動産の成約価格を参考にする

という方法があるのです。

これができるウェブサイトとして

  1. 土地総合情報システム(国土交通省)
  2. REINS(レインズ)

があります。

これらの情報を調べるのすら面倒な方は

  • 不動産の一括査定サイトで査定してもらう

のが手っ取り早い方法です。

teacher
どの方法で、不動産の時価を出しても、大きな差は出てきませんが、不動産の担保価値を算出する場合には「掛け目:70%」を乗じることを忘れないことが重要です。「売れる価格」と「担保にして融資を受けられる価格」は違うのです。