【注意】不動産担保ローンの利用前に知っておくべきデメリットとリスク10選

man
「不動産担保ローンを利用する前にリスクを知りたいんだけど・・」
「不動産担保ローンのメリットデメリットを教えて」
・・・

という方も多いかと思います。今回は不動産担保ローンを利用する前に知っておくべき不動産担保ローンのデメリットとリスクを解説します。

デメリットその1.返済できなければ不動産を失うリスク

デメリットその1.返済できなければ不動産を失うリスク

不動産担保ローンの最大のデメリットリスクというのは

返済できなければ不動産を失う

ということです。

担保というのは「借金のカタ」であり、債務者が債務を果たさない場合の、債権者の損害を補うためのものですから

担保として不動産を差し出す = 返済できなければ売っていいよ。

という種類のローンです。

  • 自宅を担保にしたけれども返済できなくなった。 → 自宅を失う
  • 別荘を担保にしたけれども返済できなくなった。 → 別荘を失う
  • 実家を担保にしたけれども返済できなくなった。 → 実家を失う

のです。

とくに注意しなければならないのは

個人向けの不動産担保ローンの場合、家族の不動産を担保にして借りることも可能です。自分の不動産を担保にして、返済できない場合に自分の不動産を失うのであれば「自己責任」ですから、仕方がありませんが、両親、祖父母、兄弟の不動産を担保にして借り入れをしたのにもかかわらず、返済ができずに不動産を失うことになってしまえば、両親、祖父母、兄弟との関係も崩れてしまうリスクがあるのです。

自分の不動産を担保にしたときももちろんですが、ご家族の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用する場合には「必ず返済すること」が重要になります。

どのくらい返済できないと不動産が売られてしまうの?

一般的な不動産担保ローンの払えない後の流れです。

  • 1か月目:支払いの催促
  • 2か月目:来店依頼状、督促状など強い催促
  • 3か月目:法的手続きを取る最終通告
  • 3ヶ月~6か月:期限の利益喪失の通知が届く(全額一括返済の請求)
  • 7ヶ月:代位弁済通知(保証会社が代わりに返済(代位弁済)したことに対する通知)
  • 8ヶ月:差押通知書が裁判所届く
  • 9ヶ月:競売開始決定通知書が届く
  • 10ヶ月:執行官による現況調査
  • 13ヶ月~16か月:競売の期間入札通知書が届く
  • 17ヶ月:競売開始
  • 18ヶ月~:売却(自宅の場合は退去)

と進んでいきます。

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リミットは2ヵ月(60日)と考えておきましょう。61日以上の返済遅延がある場合には、信用情報にも「異動(返済事故)」として記載されてしまいます。つまり、60日までに滞納している返済があるのであれば、返済しなければ担保である不動産を手放さなければならない可能性が高くなってしまうということです。

デメリットその2.諸費用が発生する

デメリットその2.諸費用が発生する
不動産担保ローンには諸費用が発生するというデメリットもあります。

無担保ローン(カードローン、ビジネスローン)の場合、諸費用は無料で借りることができます。

しかし、有担保ローンのひとつである不動産担保ローンの場合には諸費用が発生するのです。

発生する諸費用の主なもの

  • 不動産担保ローン会社が設定する事務手数料
  • 抵当権設定の登記費用(登録免許税)
  • 抵当権設定の司法書士報酬
  • 不動産鑑定費用(事務手数料に含まれることが多い)
    印紙税
    ・・・

というものがあります。

  • 不動産の担保価値を鑑定しなければならない
  • 不動産を担保として登記所に登記しなければならない
  • 契約書を作成しなければならない
    ・・・

ので、そのためのコストが発生してしまうのです。

不動産担保ローンの諸費用相場

  • 不動産担保ローン会社が設定する事務手数料:借入額の0.0%~5.0%
  • 抵当権設定の登記費用(登録免許税):借入額の0.4%
  • 抵当権設定の司法書士報酬:5万前前後
  • 不動産鑑定費用(事務手数料に含まれることが多い)
    印紙税:0円~20万円(※借入額による)
    ・・・

とくに事務手数料の負担は大きく

  • 低金利の不動産担保ローンで事務手数料が大きい → コスト高
  • 高金利の不動産担保ローンで事務手数料が無料  → コスト安

になることも多いのです。

ただし、「事務手数料の金利換算+利息」は、利息制限法の範囲内になる必要があるので、100万円以上の借入であれば年率15.0%以内に収まるはずです。

デメリットその3.金利は無担保ローンよりは低金利だが・・・金利は高めの設定

デメリットその3.金利は無担保ローンよりは低金利だが・・・金利は高めの設定

東京スター銀行の「不動産担保ローン」の場合

2017年7月1日時点

年率0.90%~8.70%

となっています。

同じ東京スター銀行の無担保ローン「カードローン」の場合

2017年7月1日時点

年率1.80%~14.60%

となっています。

カードローンと比較してしまうと、金利は半分ぐらいですので、担保がある分、低金利の設定となっているのです。

しかし、「年率0.90%~8.70%」のうち「0.90%」が適用されるのであれば、住宅ローンと比較しても遜色のない低金利だと言えますが、多くの場合は「8.70%」に近い金利が適用されます。

つまり、不動産担保ローンの金利は、無担保ローンよりは低金利ですが、住宅ローンと比較すると高金利となってしまうのです。

不動産担保ローンの金利相場では「年率10.0%」前後が多いようです。

不動産担保ローンの仲間のローンと比較しても

  • 資金使途:自宅の購入資金に限定 → 住宅ローン 金利相場:0.5%~2.0%
  • 資金使途:別荘の購入資金に限定 → セカンドハウスローン 金利相場:2.0%~5.0%
  • 資金使途:賃貸物件の購入資金に限定 → アパートローン 金利相場:2.0%~5.0%
  • 資金使途:自由 → 不動産担保ローン 金利相場:5.0%~10.0%

と高金利設定なのがわかります。

concierge

適用金利が高金利になると

長期の借入は利息負担が大きくなるリスク

があるのです。

不動産担保ローンの適用金利が高金利だった場合には、早期返済を心がける必要があります。

デメリットその4.登記されるということは公開されるということ

デメリットその4.登記されるということは公開されるということ

不動産担保ローンを利用すると、不動産の登記簿に「抵当権」が設定されます。

登記簿には、例えばこのように記載されます。

  • 順位番号:1
  • 登記の目的:抵当権設定
  • 受付日:○○年○月○日
  • 原因:金銭消費賃借
  • 償権額:3000万円
  • 利息:年率8.0%
  • 損害金:年率15.0%
  • 抵当権者:○○銀行
  • 債務者:○○

というような情報です。これが登記所に行けば誰でも見られる情報として公開されてしまうのです。

concierge
わざわざ他人の不動産の登記簿を確認するもの好きはいませんが、銀行にばれてしまうリスクがあったり、抵当権がついている物件は抵当権を外さないと売却ができないリスクがあります。

デメリットその5.途中解約違約金が発生する

デメリットその5.途中解約違約金が発生する

不動産担保ローンには

  • 途中解約違約金が設定されている不動産担保ローン
  • 途中解約違約金が設定されていない不動産担保ローン

があります。

途中解約違約金が設定されている不動産担保ローンの場合は、一括の繰上返済時に違約金を支払う必要がでてきてしまうのです。

例えば

man
「資金調達で不動産担保ローンを利用していたが、銀行から低金利で融資を受けられることになったから、不動産担保ローンを一括返済して借り替えたい。」

という場合にも、途中解約違約金が設定されていれば、その金額分損をしてしまうのです。将来の借り換えを視野に入れているのであれば、不動産担保ローンを比較する段階から「途中解約違約金の有無」を確認しておく必要があります。

デメリットその6.担保評価額全額が借りられるわけではない

デメリットその6.担保評価額全額が借りられるわけではない

不動産担保ローンには「掛目」という概念があります。

掛目とは

金融機関等が不動産を担保にして融資をする際に、担保評価の一定の割合を融資の限度額に設定します。この一定の割合を「掛目(かけめ)」というのです。

不動産担保の場合「掛目:70%」が相場となっています。

つまり、1億円の価値の不動産を担保として差し出しても、1億円は借りられず、その70%の7000万円しか最大で借りられないのです。

「掛目」という概念は、担保である不動産が現在の担保価値よりも、売却時には大きく値下がりしている可能性もあるので、金融機関側がリスクヘッジのために利用するものなのです。そのため、金融機関の融資方針によって掛目の設定は異なり、不動産担保ローンの中でも「掛目:100%」というものもあります。
concierge
不動産の価値全額を不動産担保ローンで借りたいという方は、「掛目:100%」の不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

デメリットその7.審査・融資に時間がかかる

デメリットその7.審査・融資に時間がかかる

無担保ローンである「カードローン」「ビジネスローン」の場合は「スコアリングシステム」という審査方法が導入されています。

スコアリングシステムというのは

  • 申込情報
  • 信用情報
  • 決算情報

などのデータを入力すると自動的に審査結果、融資可能額が瞬時に計算される審査システムのことです。

スコアリングシステムがあれば、審査ノウハウのないアルバイトの担当者であっても、簡単に融資審査をすることができます。

実際に「カードローン」「ビジネスローン」の場合は、スコアリングシステムを利用して審査結果を自動的に判別し、最終決定のみ融資部門の上長が決裁をする仕組みになっています。

そのため

  • 最短30分審査
  • 最短即日融資

が可能になるのです。

しかし、不動産担保ローンの場合は

  • 不動産の所在の確認
  • 不動産価値の鑑定

が不動産担保ローン審査の重要なポイントとなるため、

  • 不動産鑑定士に依頼する
  • 不動産鑑定士が鑑定する

時間も必要になるのです。

また、その不動産価値によって審査結果も変わってくるため、自動で審査できるシステムが利用できないのです。

結果として「最短即日融資」といっている不動産担保ローンもありますが、概ね

  • 審査:最短即日回答~3営業日
  • 融資:3営業日~1週間

という不動産担保ローンが多いようです。

concierge
借りるまでのスピードが重要な方、今日中に資金が必要な方は、カードローンやビジネスローンの方が良いのです。

デメリットその8.追加で担保を要求されるケースもある

デメリットその8.追加で担保を要求されるケースもある

不動産担保ローンでは「掛目:70%」の場合

  • 担保価値:1億円の新築物件 → 融資額:7000万円

で融資をします。

20年経過した段階では、返済も進んでいるので

  • 融資額(残債):4000万円

まで減っていたとします。

しかし、物件の価値も、築20年の物件になってしまっているので

  • 担保価値:5000万円

になっているかも知れません。

もし、周辺で「公害」「汚染」「事件」などが起きていれば、この物件の担保価値が急落し

  • 担保価値:3000万円

になっているかも知れません。

このケースのように

融資している金額 > 担保

という状態になってしまうため、担保が不足している状態になってしまうのです。

不動産担保ローン会社は、担保である不動産の価値を定期的に鑑定しているので、担保が不足した状態が続けば「追加担保」を要求されることがあるのです。

  • 追加で不動産担保を差し入れる
  • 保証人を追加する
  • 一定額を繰り上げ返済する

などの選択をしなければならないのです。

concierge
不動産の価格は、単純な経年劣化だけでなく、色々な要素で変動してしまうため、不動産の担保価値の急落時には追加担保を要求されるリスクがあるのです。

デメリットその9.どんな不動産でも利用できるものではない!

デメリットその9.どんな不動産でも利用できるものではない!

不動産担保ローンは、どんな不動産でも担保になるものではありません。

不動産担保ローン会社は、不動産担保ローンの返済がない場合には担保である不動産を売却して融資したお金の回収に充てなければなりません。

ということは

不動産担保ローンの担保になる不動産は「売れる不動産」でないとダメ

ということです。

例えば

  • 接道していない土地(再建築不可)
  • 崖地など災害の可能性が高い土地
  • 離島の不動産
  • 建築に自治体の許可が必要な不動産
    ・・・

など、悪条件で「買い手がいない」ことが予測される不動産の場合は、不動産担保ローンの担保にはならず、不動産担保ローン会社に断られてしまう可能性があるのです。これもデメリットのひとつと言えるでしょう。

デメリットその10.法人向けの不動産担保ローンは銀行は提供していない!?

デメリットその10.法人向けの不動産担保ローンは銀行は提供していない!?

不動産担保ローンを提供している銀行もいくつかあります。

  • 楽天銀行
  • オリックス銀行
  • 東京スター銀行
    ・・・

などです。

man
「不動産担保ローンを利用するのであれば、ノンバンクよりも信頼性の高い銀行が良い。」

という方も多いかと思います。

しかし、銀行は個人向けに不動産担保ローンを提供しているものの、法人(事業性資金)の不動産担保ローンは提供していないのです。(※アパートローンは除く)

銀行は、通常の融資の範囲内で「不動産担保をつけて金利を下げる」「不動産担保をつけて融資を通しやすくする」というようなことを日常的にやっているので、わざわざ同じ商品性の不動産担保ローンを商品化する必要がないということです。

concierge
利用する側としては、法人が事業資金の調達のために不動産担保ローンを利用するときには、信頼性に劣るノンバンクしか選択肢がないというデメリットがあるのです。

まとめ

不動産担保ローンのデメリット・リスクには

  1. 返済できなければ不動産を失うリスク
  2. 諸費用が発生する
  3. 金利は無担保ローンよりは低金利だが・・・金利は高めの設定
  4. 登記されるということは公開されるということ
  5. 途中解約違約金が発生する
  6. 担保評価額全額が借りられるわけではない
  7. 審査・融資に時間がかかる
  8. 追加で担保を要求されるケースもある
  9. どんな不動産でも利用できるものではない!
  10. 法人向けの不動産担保ローンは銀行は提供していない!?

という点が挙げられます。

concierge
メリットも多くある不動産担保ローンですが、デメリットやリスクも把握したうえで、活用することをおすすめします。