不動産担保ローン「つなぎ融資」とは?「つなぎ融資」でおすすめの不動産担保ローン会社

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「不動産担保ローンのつなぎ融資とは?」
「つなぎ融資で不動産担保ローンを比較するポイントはどこですか?」
「つなぎ融資でおすすめの不動産担保ローンはありますか?」

不動産担保ローンを利用する目的には「つなぎ融資で利用する」という方も少なくありません。今回は、そもそも、不動産担保ローンのつなぎ融資とは何なのか、どういう点に注目して不動産担保ローンを選べば良いのか?など、「つなぎ融資」を検討している方におすすめの不動産担保ローンを紹介します。

そもそも、不動産担保ローンの「つなぎ融資」とは?

そもそも、不動産担保ローンの「つなぎ融資」とは?

「つなぎ融資」とは

短期間だけお金を借りてすぐに返済する形の融資のこと

を言います。

近い将来にお金が手に入る予定があるが、今現在は手元になく、そのお金が入るまでの間を「つなぐ」ための融資として「つなぎ融資」が利用されるのです。

「つなぎ融資」の利用者は、個人も、法人もあり

個人の場合の「つなぎ融資」を利用するシチュエーション
  • 自宅を売却して、売却金が入ってくるまでに新居を買いたい場合の「つなぎ資金」
  • 注文住宅を建てる場合に完成前に支払う建物工事代金で、銀行から住宅ローン資金が入るまでの「つなぎ資金」
  • 個人投資家が、物件を仕入れて、売却するまでの間の「つなぎ資金」
法人(個人事業主)の場合の「つなぎ融資」を利用するシチュエーション
  • 不動産会社が物件を仕入れて、売却するまでの間の「つなぎ資金」
  • 企業が高額な商品を仕入れて、売却するまでの間の「つなぎ資金」
  • 大きな売上(売掛債権)が発生し、その売掛金が入金されるまでの間の「つなぎ資金」
  • 資金繰りが悪化し、銀行から資金調達ができる算段だが、直近の資金が必要な場合の「つなぎ資金」

などで利用されることが多いものです。

特に多いのは

  • 個人の方が注文住宅を購入する建物工事代金
  • 不動産業者の方が売却用の物件を仕入れる仕入れ資金
  • 企業の資金繰り悪化に伴う一時的な運転資金

です。

不動産担保ローンの「つなぎ融資」の特徴

不動産担保ローン会社は

  1. 「つなぎ融資」専用の不動産担保ローンを用意している
  2. フリーローン(使途自由)型の不動産担保ローンを「つなぎ融資」として利用する

という2つのパターンがあります。

基本的には

フリーローン(使途自由)の不動産担保ローンでも、「使途自由」なのですから、「つなぎ融資」に利用することはできるのですが、商品性が異なるため、利用すべきなのは「つなぎ融資」専用の不動産担保ローンなのです。

今回は、「つなぎ融資」専用の不動産担保ローンを例に、不動産担保ローンの「つなぎ融資」の特徴を解説します。

主な「つなぎ融資」専用の不動産担保ローン

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン
不動産担保ローン名SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン
本社所在地東京都
下限金利3.50%
上限金利8.50%
事務手数料(税別)融資金額の1.0%~3.0%
金利タイプ変動金利
融資スピード最短3営業日
遅延損害金19.80%
返済方式元金一括返済(多区画の場合、一部内入方式可)
担保土地・建物に根抵当権設定
解約違約金残元金に対して最大4.00%(税別)
三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン
三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン
不動産担保ローン名三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン
三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン
本社所在地東京都
下限金利2.99%
上限金利5.40%
事務手数料(税別)無料
金利タイプ固定金利
融資スピード最短1週間
遅延損害金19.50%
返済方式期限一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定
解約違約金-
新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、 事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン)
新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、 事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン)
不動産担保ローン名新生インベストメント&ファイナンス/ 事業者向け売却物件ローン
新生インベストメント&ファイナンス/ 事業者向け売却物件ローン
本社所在地東京都
下限金利2.80%
上限金利6.80%
事務手数料(税別)融資金額の2.0%
金利タイプ変動金利
融資スピード最短1週間
遅延損害金20.00%
返済方式元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等
担保土地・建物に根抵当権設定
解約違約金残元金に対して最大3.00%(税別)

不動産担保ローンの「つなぎ融資」の特徴

特徴その1.借り入れ可能期間が最長1年~2年

「つなぎ融資」は、短期の借り入れを前提しているため、借り入れ可能期間が最大で1年最大で2年と設定されている不動産担保ローンがほとんどです。

  • SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン:1年(12回)
  • 新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン):1年(12回)
  • 三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン:1年(12回)

長くても、1年(12回返済)、2年(24回返済)で完済することが前提になっている不動産担保ローンです。

当然、1カ月(1回)というさらに短い利用も可能です。

特徴その2.返済方法は「一括返済」が基本

返済方法は「一括返済」が一般的です。

  • SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン:元金一括返済(多区画の場合、一部内入方式可)
  • 新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン):元金据置一括(金利は毎月前払い)
  • 三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン:期限一括返済

となっています。

元金一括返済とは
毎月利息のみを返済し、期限が来たら、元金を一括で返済する返済方法のこと

を言います。

ほとんどの不動産担保ローン「つなぎ融資」は、元金一括返済(利息は毎月返済)のスタイルを取っています。

三井住友トラストL&Fは、「期限一括返済」となっていて

元金一括返済とは

最終期限に元金全額を支払う方法。なお、融資期間中の利息は、月ごとにお支払いいただくか実行時に一括でお支払いいただきます。

と、利息も含めて、期限に一括返済できる返済方法となっています。

特徴その3.融資スピードが早い

不動産担保ローン「つなぎ融資」の場合は、スピードが非常に重要視されるケースが多いです。

近い将来お金が手に入ることが決まっている状態で、資金を一時的に調達したいのですから、一刻も早く資金が必要な方が多いのです。

  • SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン:最短3日で融資
  • 新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン):最短1週間融資
  • 三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン:最短2日で審査

特徴その4.高額な融資限度額

不動産担保ローン「つなぎ融資」では、利用する機会が多い「不動産業者の仕入れ資金」に対応するために、高額な融資が可能になっています。

  • SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン:最大5億
  • 新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン):最大10億(1物件は最大5億)
  • 三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン:最大10億

「つなぎ融資」で不動産担保ローンを比較するポイント

「つなぎ融資」で不動産担保ローンを比較するポイント

比較ポイントその1.「つなぎ」融資専門の不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、「つなぎ融資」で利用する不動産担保ローンの選択肢は

  1. 「つなぎ融資」専用の不動産担保ローンを用意している
  2. フリーローン(使途自由)型の不動産担保ローンを「つなぎ融資」として利用する

という2つのパターンがあります。

「フリーローン(使途自由)型の不動産担保ローン」よりも、「つなぎ融資」の利用目的に商品性を合わせてある、「つなぎ融資専用の不動産担保ローン」の方が、利用条件が良い形に設定されているのです。

「つなぎ融資専用の不動産担保ローン」を選ぶ必要があります。

比較ポイントその2.上限金利が低金利

「短期間の借入」とはいえ、金利が低金利であることに越したことはありません。

不動産担保ローンの金利を比較するときに注目すべきは「下限金利」ではなくて、「上限金利」です。

「上限金利」に近い金利が適用される可能性が高いため、「上限金利」が低金利の不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

比較ポイントその3.審査が甘い

「つなぎ融資」を検討している方は、時間がない状況であることが予想されます。

「審査スピードが遅い」というのも、問題です。
「審査が厳しくて、結果的に審査落ち」してしまって、振出しに戻ることは、より大きな問題になるのです。

そうなると、ある程度横並びの「審査スピード」よりも、「審査の甘さ」が重要になるのです。

審査のハードルの低い不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

比較ポイントその4.事務手数料が安い

不動産担保ローンの事務手数料は、「借入額の2.0%(税別)」が相場です。

30年借り入れをするのであれば「借入額の2.0%(税別)」は、それほど大きいコストではありませんが
1年未満の借り入れをするのに支払うコストとしては、「借入額の2.0%(税別)」は大きなコスト負担と言えます。
事務手数料が安い不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

比較ポイントその5.解約違約金がない

不動産担保ローンの場合は、一般的に「解約違約金」というものが設定されています。

「解約違約金」とは
返済期限前に全額を繰り上げ返済して、契約を解除すること

を言い、相場は「元金の3.0%(税別)」です。

つなぎ融資では

  • 入金が予定よりも早くなった。
  • 別の金融機関からより低金利で調達できるようになった。
  • そもそも、資金を使う予定がなくなった。

など、不測の事態も起こりやすいのです。

この場合、途中解約(全額繰り上げ返済)をするのですが、その場合の「解約違約金」が無料の不動産担保ローン会社と有料の不動産担保ローン会社があるのです。

「解約違約金」が無料の不動産担保ローン会社を選んだ方が、不測の事態に無駄なコストを支払う必要がないのです。

「つなぎ融資」でおすすめの不動産担保ローン会社

「つなぎ融資」でおすすめの不動産担保ローン会社

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/売却つなぎローン

比較項目内容
商品「つなぎ融資」専用の不動産担保ローン
上限金利8.50%
審査の甘さ審査ハードルは低い
事務手数料融資金額の1.00%~3.00%(税別)
返済事務取扱手数料返済元金の0%~4.00%(税別)
人気ランキング1位9位24位34位
本社所在地東京都東京都東京都東京都
上限金利6.80%6.80%8.50%6.50%
事務手数料(税別)融資金額の2.0%~2.5%融資金額の2.0%~2.5%融資金額の1.0%~3.0%融資金額の2.0%~2.5%
金利タイプ変動金利変動金利変動金利変動金利
遅延損害金19.80%19.80%19.80%19.80%
返済方式元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)元金一括返済(多区画の場合、一部内入方式可)元利均等返済(ボーナス時増額返済併用可)
担保土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定

新生インベストメント&ファイナンス/個人向け売却物件ローン、事業者向け売却物件ローン、不動産事業者向け仕入資金(不動産商品ローン)

比較項目内容
商品「つなぎ融資」専用の不動産担保ローン
上限金利5.50%
審査の甘さ審査ハードルは高い
事務手数料融資金額の2.00%%(税別)
返済事務取扱手数料返済元金の0%~3.00%(税別)
人気ランキング39位44位40位41位42位43位
本社所在地東京都東京都東京都東京都東京都東京都
上限金利6.80%6.80%4.10%6.80%6.80%6.80%
事務手数料(税別)融資金額の2.0%融資金額の2.0%融資金額の1.0%~2.0%融資金額の2.0%融資金額の2.0%融資金額の2.0%
金利タイプ変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利変動金利
遅延損害金20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%
返済方式元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等元金据置一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定売却予定不動産(土地・建物)に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定

三井住友トラストL&F/不動産売却つなぎローン

比較項目内容
商品「つなぎ融資」専用の不動産担保ローン
上限金利5.40%
審査の甘さ審査ハードルは高い
事務手数料融資金額の1.10%(税別)
返済事務取扱手数料なし
人気ランキング38位17位15位45位
本社所在地東京都東京都東京都東京都
上限金利7.40%7.40%8.90%5.40%
事務手数料(税別)融資金額の2.0%融資金額の2.0%無料無料
金利タイプ変動金利変動金利固定金利固定金利
遅延損害金19.50%19.50%19.50%19.50%
返済方式元利均等返済/元金均等返済元利均等返済/元金均等返済元金自由返済方式期限一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定土地・建物に根抵当権設定

アイビーネット/不動産担保ローン

比較項目内容
商品フリーローン(使途自由)型の不動産担保ローン
上限金利9.50%
審査の甘さ審査ハードルは低い
事務手数料融資金額の2.00%%(税別)
返済事務取扱手数料なし
人気ランキング4位
本社所在地東京都
上限金利9.50%
事務手数料(税別)融資金額の2.0%
金利タイプ変動金利
遅延損害金20.00%
返済方式元金一括返済
担保土地・建物に根抵当権設定

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たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。