不動産リースバックのメリットまとめ10選。自宅をリースバックするメリットとは?

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「不動産リースバックのメリットには何がありますか?」
「不動産担保ローンと比較したメリットとは?」
「不動産売却と比較したメリットは何ですか?」
「リバースモーゲージと比較したメリットは何ですか?」

不動産リースバックを利用したいと考えている方は、ある程度のメリットは理解していることかと思います。今回は、不動産リースバックのメリットをすべてまとめて紹介します。ご自身の把握していないメリットがあるかもしれません。すべてのメリットデメリットを理解したうえで、不動産リースバックを利用しましょう。

不動産リースバックのメリット

不動産リースバックのメリット

メリットその1.まとまった資金が手に入る

不動産リースバックを利用する最大のメリットは「まとまった資金が手に入る」ということです。

不動産リースバックは

ご自宅を売却する

売却した元ご自宅を賃貸で借りる

という手続きですので

「自宅を売却する」タイミングで、売却額を得ることができます。

  • 不動産担保ローン → 借入金額が手に入る
  • 不動産売却 → 売却金額が手に入る

ため、

不動産リースバックには、不動産担保ローン、不動産売却と同様に「利用時にまとまった資金が手に入る」というメリットがあります。

デメリット・注意点

売却額は、不動産売却と比較すると少額になってしまいます。

これは「買戻し」や「その後の賃貸として借りる」という買主にとっての制限があるからです。

メリットその2.住み続けられる

不動産売却ではなく、不動産リースバックを選ぶ理由は

ご自宅を売却後も、ご自宅に住み続けられる

という点にあります。

通常の不動産売却の場合は、売却したら、どう使うかは買主の自由です。賃貸に出すとしても、SUUMOやHOMESといった不動産ポータルサイトに掲載されてしまうため、一度売却したら、ご自分が賃貸で借りられる可能性はほとんどなくなります。

不動産リースバックであれば、ご自宅に住み続けられるメリットがあります。

デメリット・注意点

元ご自宅は、賃貸物件として借りることになるため、家賃(リース料)が発生します。

メリットその3.ご近所や親戚、ご家族にご自宅の売却を知られない

自宅を通常の不動産売却で売却して、引越しをすれば、ご近所、親戚、学校、職場などであらぬウワサを立てられてしまう可能性があります。

また、お子様がいれば、「自宅を売却する」=「家計が苦しい」というイメージを与えてしまい、子育てにマイナスの影響があることを否定できません。

しかし、不動産リースバックであれば

ご自宅を売却する

売却した元ご自宅を賃貸で借りる

という手続き上の問題だけですので「書面の交わすこと」と「お金のやり取り」は発生しますが、実際のご自宅や住み方には、一切の変化がありません。

不動産リースバックでは、ご近所にも、親戚にも、ひいてはご家族にも、知られずに実行できるメリットがあります。

デメリット・注意点

ご家族にも、知られずに不動産リースバックをすることはできますが、ご自宅を売却するのですから、ご家族にはお話しておくことをおすすめします。

例えば、お子さんが相続として当てにしていた実家が実は売却済だった。と知って、トラブルになったということも往々にしてあります。

家族にも知らせずに不動産リースバックをすると、無用な家族トラブルに発展する可能性もあるため、注意が必要です。

メリットその4.住んでいる環境が変わらない

不動産リースバックの場合は

  • ご自宅に住み続ける

ため、居住環境が変わりません。

  • 子供の学校も変わらない → 転向しないで済む
  • 仕事場も変わらない → 転職しないで済む
  • ご近所づきあいも変わらない → 新しい街で一からご近所づきあいをしなくても済む
  • 行きつけの店も変わらない → 新しい街で一から行きつけの店を探さなくても済む

のです。

長く住んでいれば住んでいるほど、小さい町であれば小さい町であるほど、引越しにはいろいろな居住環境の変化があり、慣れるのには「手間」と「時間」がかかります。

居住環境の変化が不要なのは、不動産リースバックのメリットと言えます。

メリットその5.借金ではない

不動産担保ローンの場合は「借金」になります。

住宅ローンが残っていれば

  • 住宅ローン + 不動産担保ローン

の二重の借金になってしまいます。

不動産リースバックの場合は

住宅ローンが残っていれば、売却額で住宅ローンを完済する必要があるため

  • 住宅ローン → 完済

の状態になり、借金がなくなります。

借金から解放されるのも、不動産リースバックの大きなメリットと言えます。

メリットその6.審査がない

不動産担保ローンの場合は、利用するために「審査」があります。

不動産担保ローンの審査では

不動産担保の担保価値の審査
  • 土地の評価
  • 建物の評価
  • 現地調査
融資をする人、会社の返済能力・信用力の審査
  • 返済負担率
  • 過去の返済遅延、返済事故
  • 勤続年数(個人)/事業歴(法人)
  • 完済時年齢
  • 年収(個人)/経常利益(法人)
  • 他社借入件数、他社借入金額

が必要になります。

不動産担保ローンでは、審査の結果、審査に落ちる可能性もあり、そうなれば利用することができないのです。

不動産リースバックには、物件の評価額の算定、対象地域にある物件かどうか?などの申込条件に該当するかの確認はありますが、信用力などの審査はありません。

デメリット・注意点

不動産リースバックには審査はないものの

  • 対象エリア外の物件
  • 評価額が著しく低くなる物件
  • 不動産リースバックの買取可能額よりも、住宅ローンの残高が多いケース

では、利用することができません。

不動産リースバックには、審査はありませんが、利用できないケースもあることに注意が必要です。

メリットその7.「買戻し」ができる

不動産リースバックの大きなメリットの一つに

  • 買戻しができる

という点が挙げられます。

通常の不動産売却で、一旦、物件が不動産市場に流れてしまったら、買い戻すことは実質的にほぼ難しい状況になってしまいます。

しかし、不動産リースバックには、はじめから

  • 住み続ける
  • いつでも退去できる
  • いつでも買戻しできる

という3つの選択肢が用意されているため、買戻しできるお金ができたら、買戻しすることができます。

「買戻し」ができれば、ご自宅がご自身の所有権に戻り、再び、家賃などを払う必要がなくなるのです。

デメリット・注意点

多くの不動産リースバック業者が

  • 「買戻し」 → 「再購入」

という表現をしています。

これは

  • 売却額 = 買戻し額

にはならないからです。

  • 買戻し額 = 売却額 × 1.1倍~1.3倍が相場

となっています。

不動産リースバック業者の手間などの手数料分を載せた金額が「買戻し(再購入)」額になるため、若干割高になる点に注意が必要です。

メリットその8.不動産を保有する「コスト」が不要になる

不動産を所有すると、様々なコストが発生してきます。

不動産保有コスト

税金
  • 固定資産税
  • 都市計画税

税率:2つ合わせて1.7%

保険
  • 火災保険
  • 家財保険
  • 地震保険

費用相場:年間10万~30万円

修繕費

長年住み続けると

  • シロアリ
  • 水道管破裂
  • 雨漏り

などのトラブルが発生し、個別に修繕費が発生します。

これらの不動産を保有する「コスト」が、不動産リースバックを利用することで、所有権が不動産リースバック業者に移行するため、支払う必要がなくなります。

不動産オーナーである不動産リースバック業者が税金を支払い、保険を支払い、住居の不具合が出たときには修繕してくれるのです。

デメリット・注意点

  • どの保険を選ぶか?
  • どういう修繕対応をしてくれるか?

などの選択権はなくなります。すべて、不動産リースバック業者が決めることになります。

メリットその9.「相続対策」が可能

相続税は、下記のような計算方法で計算されます。

相続税の計算方法

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
課税遺産総額 = 相続財産 - 基礎控除額
相続税額 = ( 相続財産(法定相続分) - 基礎控除額 ) × 相続税

試算例

  • 相続財産:1億円(持ち家6,000万円、株や預貯金3,000万円)
  • 法定相続人:3人(妻、子供2人)

の場合

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
課税遺産総額 = 相続財産:1億円 - 基礎控除額:4,800万円 = 5,200万円

法定相続分

妻:2分の1 = 5,200万円 / 2 = 2,600万円
長男:4分の1 = 5,200万円 / 4 = 1,300万円
次男:4分の1 = 5,200万円 / 4 = 1,300万円

相続税額

妻:2,600万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 340万円
長男:1,300万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 145万円
次男:1,300万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 145万円

相続税合計:630万円

不動産リースバックによって、6,000万円の評価がある持ち家を4,200万円で不動産リースバック業者に売却した場合、相続財産が減少するため、相続税は下記のような計算になります。

不動産リースバック後の試算例

  • 相続財産:8,200万円(株や預貯金8,200万円)
  • 法定相続人:3人(妻、子供2人)

の場合

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
課税遺産総額 = 相続財産:8,200万円 - 基礎控除額:4,800万円 = 3,400万円

法定相続分

妻:2分の1 = 3,400万円 / 2 = 1,700万円
長男:4分の1 = 3,400万円 / 4 = 850万円
次男:4分の1 = 3,400万円 / 4 = 850万円

相続税額

妻:1,700万円 × 税率15% - 控除額:50万円(控除額) = 205万円
長男:850万円 × 税率10% - 控除額:0円(控除額) = 85万円
次男:850万円 × 税率10% - 控除額:0円(控除額) = 85万円

相続税合計:375万円

相続税の合計額が630万円から375万円に減少しているのがわかります。

また、持ち家のままであれば、なかなか老後の生活を充実させるために贅沢をすることははばかられますが、持ち家を不動産リースバックで売却して、まとまった資金を手に入れることができれば、ある程度贅沢をしても、余裕を持った老後生活を送ることができます。

そうなれば、相続財産は、さらに減少し、相続税の合計額も大きく下がることになります。

相続税対策の一環として、不動産リースバックは有効な手段になるのです。

デメリット・注意点

不動産リースバックを利用することで、相続税額が減るのですが、同時に相続される金額も減るので注意が必要です。

これは考え方によりますが

  • 「妻や子供に大金を残すよりも、自分達で使いたい」という方にとっては、不動産リースバックは有効な方法となりますが
  • 「妻や子供にできるだけ多くのお金・資産を残したい」という方にとっては、不動産リースバックを利用すると、資産額が目減りしてしまうので、逆効果になってしまうのです。

メリットその10.「老後資金」を作れる

不動産リースバックを利用すれば、持ち家を住み続けながら、現金に換えることができます。

60歳、70歳の方が

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「自宅に長いこと住んでいるので愛着がある」
「相続で子供や孫に財産を多く残すべきではないと考えている」
「老後の生活を少しでも充実させたい」
「老後の生活資金が心配」

と考えた場合には、

持ち家を売却しながらも、住み続けられる不動産リースバックが有効な選択肢になるのです。

  • 自宅に住み続けられる
  • まとまった老後資金ができて、老後生活を充実させられる、不安も少なくなる
  • 相続税対策になる

不動産リースバックと比較されるサービスとして「リバースモーゲージ」というものがありますが、リバースモーゲージも、自宅を担保にして年金形式でお金を受け取れるサービスですが、条件が厳しく、なかなか利用できる人がいないのが現状です。

リバースモーゲージは、あくまでも「融資(借金)」なので、審査があるため、利用できない方が多いのです。また、「融資(借金)」なので利息も発生します。

不動産リースバックの方が、老後生活を充実させるための選択肢としてメリットが多いのです。

まとめ

不動産リースバックのメリットには

  1. メリットその1.まとまった資金が手に入る
  2. メリットその2.住み続けられる
  3. メリットその3.ご近所や親戚、ご家族にご自宅の売却を知られない
  4. メリットその4.住んでいる環境が変わらない
  5. メリットその5.借金ではない
  6. メリットその6.審査がない
  7. メリットその7.「買戻し」ができる
  8. メリットその8.不動産を保有する「コスト」が不要になる
  9. メリットその9.「相続対策」が可能
  10. メリットその10.「老後資金」を作れる

というメリットがあります。

通常の不動産売却と比較すると

  • 住み続けられる
  • 買戻しができる

というメリットがあり

不動産担保ローンと比較すると

  • 借金ではない
  • 審査がない

というメリットがあり

リバースモーゲージと比較すると

  • 審査がなく、利用しやすい
  • 金利が発生しない

というメリットがあるサービスとなっています。

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たく先生

資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。