不動産担保ローンと不動産リースバックはどちらでお金を借りるべき?

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「不動産担保ローンと不動産リースバックのどちらを利用するべきでしょうか?」
「不動産担保ローンと不動産リースバックの違いを教えてください。」
「不動産担保ローンと不動産リースバックのメリットデメリットは何がありますか?」

不動産担保ローンも、不動産リースバックも、不動産という資産を利用してお金を借りる、資金を調達する方法です。不動産をお持ちで資金調達を考えているのであれば、不動産担保ローンも、不動産リースバックも、選択肢になるのです。では、不動産担保ローンと不動産リースバックはどちらでお金を借りるべきなのでしょうか?不動産担保ローンと不動産リースバックのメリットデメリットを比較しながら、解説します。

不動産担保ローンと不動産リースバックは、どちらも資金調達できるサービス

不動産担保ローンと不動産リースバックは、どちらも資金調達できるサービス

不動産担保ローンとは

お持ちの不動産を担保にして金融機関からお金を借りるローンサービスのこと

を言います。

不動産は、戸建て、分譲マンション、土地、店舗、一棟マンション、一棟ビル、工場、ホテル、駐車場など何でも対象になります。

不動産リースバックとは

お持ちの不動産をリースバック業者に売却して、そのあと賃貸契約で借りる仕組みのサービスのこと

を言います。

不動産リースバックは、一時的に売却が発生しますが、「買戻し」ができるため、「買戻し」を前提にすれば、資金を返済できれば不動産は手元に戻ってくることになります。

不動産担保ローンと不動産リースバックの比較

不動産担保ローンと不動産リースバックの比較
比較項目不動産担保ローン不動産リースバック
依頼会社不動産担保ローン会社不動産リースバック業者
調達可能な資金不動産の市場価値の70%~100%
※相場は70%
不動産の市場価値の50%~70%
※相場は70%
必要な手数料事務手数料:借入額の2.2%(税込)(不動産リースバック業者による)
・売買手数料
・事務手数料
借入時に
・敷金、礼金
・先払い家賃
・保証料
毎月の返済負担毎月の返済
利息:年率5.0%~15.0%
毎月の家賃(リース料)支払い
相場:売却額/120~売却額/240
不動産担保として抵当権を設定
※返済ができなければ競売で売却される
不動産リースバック業者へ売却(所有権を手放す)
※「買戻し(再購入)」が可能
利用できる不動産ご自身、ご家族、第三者が保有する不動産ご自身が所有する不動産
契約満了時の選択肢返済完了で契約終了(抵当権を外す)継続利用
退去
買戻し
審査必要
不動産担保価値の7割まで借入が可能
必要
対応エリア内の物件でないと利用できない
資金調達までの期間最短即日~5営業日1週間
メリット・不動産を手放す必要がない
・第三者名義の不動産も担保にできる
・比較的早く資金化ができる
・不動産を賃貸で借りて使い続けられる
・「買戻し(再購入)」ができる
・他人に知られずに売却ができる
デメリット・不動産の市場価格100%は借りられない可能性が高い
・返済できなければ、市場価格よりも安い価格で競売で売られてしまう
・比較的高金利の利息が発生する
・審査に通らなければ利用できない
・所有権は手放す必要がある
・家賃(リース料)が発生する
・家賃は周辺相場よりも高くなる可能性が高い
・買戻し額は売却額よりも高くなる
・審査に通らなければ利用できない
おすすめの方・少しでも高くお金を手に入れたい方
・不動産担保ローンの審査に通る方
・毎月の返済負担が大きくても大丈夫な方
・最終的に所有権を完全に自分のものに取り戻すことを予定している方
・自分の所有不動産がない方(ご家族や共同経営者、第三者の不動産を利用できる方)
・比較的早く資金調達をしたい方
・今後の退去も視野に入れている方
・不動産担保ローンの審査に通らない方
・不動産担保ローン会社から提示された金利が割高な方
・「買戻し(再購入)」の予定はないが、愛着のある自宅に住み続けたい方
・「買戻し(再購入)」の予定はないが、愛着のある自宅に住み続けたい方
・毎月の返済が滞ってしまう可能性が高い方

不動産担保ローンと不動産リースバックで同じ点

不動産担保ローンと不動産リースバックで同じ点

1.まとまった資金が手に入る

不動産担保ローンの場合は

金融機関から担保に応じてお金を借りることで、まとまった資金が手に入ります。

不動産リースバックの場合は

リースバック業者に不動産を売却することで、売却金額としてまとまった資金が手に入ります。

2.金銭的価値がある不動産なら利用できる

不動産担保ローンも、不動産リースバックも、業者によってサービスの対象範囲は異なるものの、基本的には

  • 戸建て
  • 分譲マンション
  • 土地
  • 店舗
  • 一棟マンション
  • 一棟ビル
  • 工場
  • ホテル
  • 駐車場

など、どんな不動産でも、金銭的価値があるのであれば、利用できる可能性があります。

金銭的価値がある不動産とは?
売却できること(買い手がいること)

を意味します。

首都圏のマンションであれば、買い手がつかないことはほとんどありませんので、不動産担保ローン会社も不動産リースバック業者も、いざというときに「売却して資金化する」という手が取れます。

しかし、地方の物件や僻地、災害リスクの大きい土地など、買い手がほとんどつかない物件では、不動産担保ローン会社も不動産リースバック業者も、「売却して資金化する」という手段が取れないので、サービスを受けることができないのです。

不動産担保ローンも、不動産リースバックも、利用するためには業者側の審査に通る必要があります。

3.最終的に物件を自分のものに取り戻すことができる

不動産担保ローンは、はじめから所有権を手放すわけではありません。しかし、不動産担保ローンを利用することで抵当権を借りた金融機関に設定されるため、不動産担保ローンの返済が滞ってしまうと、不動産は売却されてしまうリスクがあります。

不動産担保ローンを完済すれば、抵当権は外れるため、完全に自分の所有する不動産となります。

不動産リースバックは、利用時に不動産リースバック業者に売却して、売却した不動産を賃貸契約で借りることになります。

一旦は、所有権を不動産リースバックに手放すことになりますが、不動産リースバックでは「買戻し(再購入)」ができるため、売却時に受け取った金額+αを支払うことで、所有権を取り戻すことができるのです。

どちらの資金調達方法でも、しっかりお金を返すことで、所有権を自分のものにすることができます。

4.他の方に知られずに資金を調達できる

不動産担保ローンの場合は、抵当権が登記される
不動産リースバックの場合は、所有権が移行される

という違いがありますが、これは登記所に登記された不動産の登記情報の話です。

登記を調べれば「抵当権が設定された」「所有権が移転した」ということがわかってしまいますが、普通の方が登記情報を調べることはまずありません。

実際にその不動産を使っている方は変わらないのですから、ご近所、隣人、親戚、ご家族であっても、契約内容を自らから開示しない限りは、不動産を手放した、不動産を担保にしてお金を借りた事実がバレることはまずありません。

不動産担保ローンと不動産リースバックの違い

不動産担保ローンと不動産リースバックの違い

1.手にできる金額が違う

  • 不動産担保ローンの相場:不動産の市場価格の70%
  • 不動産リースバックの相場:不動産の市場価格の50%

です。

業者によって若干の変動はありますが

不動産担保ローンの方が若干評価が高く、不動産担保ローンで借りられるお金の方が不動産リースバックで売却する金額よりも高い傾向があります。

少しでも手に入る金額を上げるためには、不動産リースバックよりも、不動産担保ローンの方がおすすめということです。

2.毎月の返済負担額が違う

不動産担保ローンの金利相場

  • 中小規模のノンバンク:年率15%
  • 大手企業グループのノンバンク:年率10%
  • 銀行:年率5%

です。

仮に1,200万円の借り入れであれば、毎月の利息は

  • 中小規模のノンバンク:年率15% → 月15万円
  • 大手企業グループのノンバンク:年率10% → 月10万円
  • 銀行:年率5% → 月5万円

となります。

ただし、不動産担保ローンでは、利息以外に元本の返済も必要になるため、毎月の返済額は上記以上になります。

不動産リースバックの家賃相場

  • 不動産リースバックの期待利回り:5.0%~10.0%

仮に1,200万円でじたくを売却できたとしたら、毎月の家賃の支払いは

  • 不動産リースバック業者の期待利回り:5.0% → 月5万円
  • 不動産リースバック業者の期待利回り:10.0% → 月10万円

となります。

ただし、不動産リースバックでは、「返済」という概念ではありませんので、住み続ける間は、ずっと家賃が発生します。完済しないのです。

中小規模のノンバンクの不動産担保ローンを借りた場合は、利息負担が不動産リースバックの家賃よりも大きくなってしまいます。

また、不動産担保ローンの方が同じ条件で借入しても、「元本の一部 + 利息」の返済になるため、不動産リースバックよりも数倍の返済額が必要になってきます。

毎月の返済負担が大きいのは、不動産担保ローンですが、不動産担保ローンの場合は、完済できれば自動的に抵当権は外れ、不動産が自分のものとなります。

不動産リースバックの方が毎月の家賃支払いの負担が少なく済みますが、払い続けているだけでは、自分に所有権は戻ってきません。「買戻し(再購入)」を目指すのであれば、家賃の支払いとは別に買戻し資金を貯める必要が出てきます。

3.権利の違い

不動産担保ローンの場合

所有権は、利用者のまま
借りた不動産担保ローン会社の抵当権が設定される

→ 万が一、返済ができなければ不動産を競売などで売却される可能性がある

不動産リースバックの場合

所有権は不動産リースバック業者に移行
(買戻しをすれば所有権は利用者に戻る)

→ 万が一、家賃が支払えない場合は、退去しなければならない

所有権を残しておきたい場合は、不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

4.審査の違い

不動産担保ローンで審査されるポイントは

  • 不動産の価値
  • 利用者の返済余力

です。

不動産の価値が高いだけでは、不動産担保ローンは利用できず、借りる人が返済できる能力があるかどうか?が審査されます。過去に返済事故などがあれば、不動産担保ローンは利用できません。

不動産リースバックで審査されるポイントは

  • 不動産の価値

だけです。

不動産をリースバック業者に売却した後に家賃の返済が滞ったら、退去しなければなりません。不動産リースバック業者は、退去してもらって売却した方が利益を取りやすいメリットがあるため、それほど家賃の支払い能力を重視しないのです。

不動産担保ローンの審査に通らない方でも、不動産リースバックであれば、審査に通る可能性があるのです。
「不動産価値 > 現在借りているローン残高(住宅ローン・不動産担保ローン)」の状態でないと審査には通らないのはどちらも同じです。

5.所有権を取り戻すときの条件の違い

不動産担保ローンの場合は

返済を続けて、完済すれば、自動的に抵当権は外れて、所有権は完全に自分のものとなります。

  • 期限前に一括で繰り上げ返済する場合には、ローン残高の3.3%程度の違約金が発生します。

不動産リースバックの場合は

「買戻し(再購入)」をすることで、所有権を自分で取り戻すことができます。

「買戻し(再購入)」は数カ月が経過すれば、いつでも可能になりますが、

  • 「買戻し(再購入)」価格 = 売却価格 × 1.1倍~1.3倍

と割高に設定されます。不動産リースバック業者の経費分が上乗せされるからです。

所有権を自分のものに取り戻すことを前提とするのであれば、不動産担保ローンの方が余計なコストがない分、割安です。

不動産担保ローンと不動産リースバックはどちらでお金を借りるべき?

不動産担保ローンと不動産リースバックはどちらでお金を借りるべき?

不動産担保ローンがおすすめの方

  • 少しでも高くお金を手に入れたい方
  • 不動産担保ローンの審査に通る方
  • 毎月の返済負担が大きくても大丈夫な方
  • 最終的に所有権を完全に自分のものに取り戻すことを予定している方
  • 自分の所有不動産がない方(ご家族や共同経営者、第三者の不動産を利用できる方)
  • 比較的早く資金調達をしたい方

不動産リースバックがおすすめの方

  • 今後の退去も視野に入れている方
  • 不動産担保ローンの審査に通らない方
  • 不動産担保ローン会社から提示された金利が割高な方
  • 「買戻し(再購入)」の予定はないが、愛着のある自宅に住み続けたい方
  • 毎月の返済が滞ってしまう可能性が高い方
  • 毎月の支払いをできる限り抑えたい方

不動産担保ローンにも、不動産リースバックにも、メリットデメリットがありますが

大きく分けると

低金利の銀行不動産担保ローンなどが利用できる方 → 不動産担保ローンの方がおすすめ
低金利の銀行不動産担保ローン審査には通らない方 → 不動産リースバックが選択肢になる

と考えておけば良いでしょう。

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不動産リースバックでは、一旦売却しなければならず、売却額も安くなってしまい、買戻し(再購入)の補償もないので、低金利の銀行不動産担保ローンが利用できれば、その方が良いのです。

ただし、銀行の不動産担保ローンの審査は厳しいため、利用できない場合は、不動産リースバックを利用するのが賢い選択肢となります。

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資金調達のコンサルティング、資金調達のサポート事業を行っています。銀行融資から、担保融資、ビジネスローン、不動産担保ローン、ファクタリングまで、様々な資金調達方法を紹介し、資金繰りの改善をお手伝いしています。実際に私が経営している会社でも、様々な方法で資金調達を実現させました。