不動産リースバックの家賃はいくらになるの?家賃相場・家賃設定方法・家賃計算・家賃を下げる方法

woman
「不動産リースバックの家賃っていくらになりますか?」
「不動産リースバックの家賃相場を教えてください。」
「不動産リースバックの家賃の計算方法はありますか?」

不動産リースバックをするときに気になるのは「買取額」ですが、同時に今後支払い続けなければならない「家賃」も重要な要素となります。今回は、不動産リースバックの家賃はいくらになるのか?家賃相場・家賃設定方法・家賃計算について解説します。

不動産リースバックの仕組みと「家賃」についておさらい

不動産リースバックの仕組みと「家賃」についておさらい

不動産リースバックの仕組み

  • 持ち家(マイホーム)を不動産リースバック業者に売却して、所有権が不動産リースバック業者に移る
  • 不動産リースバック業者から元持ち家を賃貸物件として、借りて住み続ける
持ち家を売却しても、自宅に住み続けられるサービス = 不動産リースバック

なのです。

不動産リースバックの契約後は、持ち家(マイホーム)は、売却しているため、元持ち家になるのですが、この元持ち家を賃貸契約をして、借りることになるため「家賃(リース料)」が発生するのです。

お金のことだけを見れば

  • 不動産リースバックの売買契約 → 売却額が手に入る
  • 不動産リースバックの賃貸契約 → 毎月の家賃負担が発生する

ことになります。

賃貸契約なので「家賃」という表現を使うことが多いですが、リースバック業界では「リース料」という言い方もします。

不動産リースバックでの家賃設定の考え方

不動産リースバックでの家賃設定の考え方

通常の賃貸物件の家賃設定の考え方

家賃は、周辺の家賃相場に合わせて決められます。

周辺のマンション・アパートの家賃が安いのにも関わらず、高い家賃設定をしてしまったら、誰も借りてくれないことになるからです。

借りる人を安定的に獲得するために(空室を出さないために)周辺の家賃相場から、家賃を設定するのが通常の賃貸物件の家賃設定考え方となります。

不動産リースバックでの家賃設定の考え方

通常の賃貸物件と違って、すでに借りる人が決まっているのが不動産リースバックです。

そのため、不動産リースバック業者は、家賃設定に周辺の家賃相場を参考にする必要がありません。

周辺のマンション・アパートの家賃と比較して、不動産リースバックの家賃設定が高くても、安くても、借りる人は、元持ち家の売主なのですから、その物件である必要があり、周辺の家賃相場の影響を受けないのです。

woman
「では、どうやって家賃を決めるのですか?」

不動産リースバック業者の「期待利回り」で家賃が決まります。

期待利回りとは
投資家が不動産から期待する利益のこと
  • 期待利回り = 購入後に期待される家賃の年間収益 / 不動産価格

5,000万円で購入したアパートの家賃収入が月50万円見込める場合、

  • 期待利回り = 50万円 × 12カ月 / 5,000万円 = 12.0%

という計算になるのです。

不動産リースバック業者は、不動産リースバックにおける「期待利回り」をあらかじめ設定しています。

「物件の買取額」と「期待利回り」から、自動的に「家賃(リース料)」が決まるのです。

家賃(リース料) = 物件の買取額 × 期待利回り / 12カ月

試算例

期待利回り:10%の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額:2,400万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:2,400万円 × 期待利回り:10% / 12カ月 = 20万円

物件の買取額:1,800万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,800万円 × 期待利回り:10% / 12カ月 = 15万円

物件の買取額:1,200万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,200万円 × 期待利回り:10% / 12カ月 = 10万円
期待利回り:8%の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額:2,400万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:2,400万円 × 期待利回り:8% / 12カ月 = 16万円

物件の買取額:1,800万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,800万円 × 期待利回り:8% / 12カ月 = 12万円

物件の買取額:1,200万円

家賃(リース料) = 物件の買取額:1,200万円 × 期待利回り:8% / 12カ月 = 8万円

期待利回り:6%の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額:2,400万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:2,400万円 × 期待利回り:6% / 12カ月 = 12万円

物件の買取額:1,800万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,800万円 × 期待利回り:6% / 12カ月 = 9万円

物件の買取額:1,200万円

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,200万円 × 期待利回り:6% / 12カ月 = 6万円

不動産リースバックの家賃早見表

査定額/期待利回り4%5%6%7%8%9%10%
400万円1.3万円1.7万円2.0万円2.3万円2.7万円3.0万円3.3万円
800万円2.7万円3.3万円4.0万円4.7万円5.3万円6.0万円6.7万円
1,200万円4.0万円5.0万円6.0万円7.0万円8.0万円9.0万円10.0万円
1,600万円5.3万円6.7万円8.0万円9.3万円10.7万円12.0万円13.3万円
2,000万円6.7万円8.3万円10.0万円11.7万円13.3万円15.0万円16.7万円
2,400万円8.0万円10.0万円12.0万円14.0万円16.0万円18.0万円20.0万円
2,800万円9.3万円11.7万円14.0万円16.3万円18.7万円21.0万円23.3万円
3,200万円10.7万円13.3万円16.0万円18.7万円21.3万円24.0万円26.7万円
3,600万円12.0万円15.0万円18.0万円21.0万円24.0万円27.0万円30.0万円
4,000万円13.3万円16.7万円20.0万円23.3万円26.7万円30.0万円33.3万円
4,400万円14.7万円18.3万円22.0万円25.7万円29.3万円33.0万円36.7万円
4,800万円16.0万円20.0万円24.0万円28.0万円32.0万円36.0万円40.0万円
5,200万円17.3万円21.7万円26.0万円30.3万円34.7万円39.0万円43.3万円
5,600万円18.7万円23.3万円28.0万円32.7万円37.3万円42.0万円46.7万円
6,000万円20.0万円25.0万円30.0万円35.0万円40.0万円45.0万円50.0万円

つまり、

リースバックの「家賃」は、周辺の家賃相場で決まるのではなく

リースバックの「家賃」は、不動産リースバック業者が設定する「期待利回り」と物件の「買取額(査定額)」によって決まるのです。

不動産リースバックの家賃を下げる方法

不動産リースバックの家賃を下げる方法

方法その1.期待利回りの低い不動産リースバック業者を探す

前述した「不動産リースバックの家賃早見表」を見ていただければ一目瞭然ですが

不動産リースバック業者の設定する「期待利回り」が高ければ高いほど、家賃は高くなる
不動産リースバック業者の設定する「期待利回り」が低ければ低いほど、家賃は安くなる

仕組みになっています。

不動産リースバックの家賃を下げたければ、「期待利回り」の低い設定の不動産リースバック業者を見つければ良いのです。
woman
「どうやって、「期待利回り」の低い設定の不動産リースバック業者を見つければ良いの?」

問題となるのは

不動産リースバック業者は「期待利回り」を公開していない

という点です。

「期待利回り」がわからないのですから、「期待利回り」の低い設定の不動産リースバック業者を見つるためには

複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る

しかありません。

同じ物件で査定してもらって、家賃の提示が一番安い不動産リースバック業者が「期待利回り」の低い不動産リースバック業者ということになります。

家賃の安い不動産リースバック業者はこちら

方法その2.物件の査定額を下げる

前述した「不動産リースバックの家賃早見表」を見ていただければ一目瞭然ですが

不動産リースバックの持ち家の「買取額(査定額)」が高ければ高いほど、家賃は高くなる
不動産リースバックの持ち家の「買取額(査定額)」が低ければ低いほど、家賃は安くなる

という関係にあります。

woman
「同じ物件なのに取額(査定額)って下げたり、上げたりできるの?」

上げることはできませんが、下げることはできます。

物件の買取査定額が2,400万円と提示された場合、期待利回り:8%の不動産リースバック業者の場合、家賃は下記になります。

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:2,400万円 × 期待利回り:8% / 12カ月 = 16万円

「月16万円も払えない」
「2,400万円も必要でない」

という場合には

不動産リースバック業者に「1,200万円で買い取ってもらえますか?」と買取額を安く提示することもできます。

買取額が2,400万円から1,200万円に下げられれば

  • 家賃(リース料) = 物件の買取額:1,200万円 × 期待利回り:8% / 12カ月 = 8万円

家賃も半額の8万円になり、払い続けられる範囲になるのです。

あえて、買取額を下げる提示を不動産リースバック業者に行うことで、家賃を下げることが可能になります。
注意点

将来的な買戻し(再購入)を考えていない場合、もしくは将来的な退去を計画している場合は、あえて買取額を下げるよりも、家賃が高いままの方がお得になるケースがあります。

買取額が2,400万円を1,200万円に下げた結果、家賃が16万円から8万円に下がるケースでは

  • 150カ月(12年6カ月)以上住めば、お得になる
  • 150カ月(12年6カ月)未満で退去した場合、損をする

ことになります。

将来の計画によって、家賃を下げた方が良いのか?買取額が高いままの方が良いのか?検討する必要があります。

不動産リースバックの家賃に関するよくある質問

不動産リースバックの家賃に関するよくある質問

「期待利回り」って、同じ不動産リースバック業者でも地域によって異なるのですか?

通常の賃貸物件の場合

  • 空室リスクが高い地方 → 期待利回りが高い
  • 空室リスクが低い都心 → 期待利回りが低い

という関係にあります。

しかし、不動産リースバックの場合

「空室リスク」がはじめからありません。借りる人は決まっているのが不動産リースバックです。

そのため、

teacher
都心部であっても、地方であっても、「期待利回り」は同じ設定になっている不動産リースバック業者が多いです。

「期待利回り」って、同じ不動産リースバック業者でもサービスによって異なるのですか?

teacher
異なります。
  • 普通賃貸借契約で、何十年も住むことができるリースバック商品
  • 定期賃貸借契約で、延長不可で住める年数が決まっているリースバック商品

があった場合に

  • 前者 → 期待利回りが高い
  • 後者 → 期待利回りが低い

設定になります。

なぜかというと、不動産リースバック業者は、早めに退去してもらって、土地として転売をした方が利益が出やすいからです。

簡単に言えば、不動産リースバック業者は

staff
「利益を確定させるためには、早く退去して欲しい。」

と考えるのです。

teacher
退去するのが早くなる「延長不可で住める年数が決まっているリースバック商品」の方が、家賃を安くできる(期待利回りを低くできる)のです。

リースバックの家賃を払わないとどうなるの?

家賃(リース料)の支払いが滞れば、賃貸契約の契約違反になるので、

家賃滞納をし、電話や督促状を無視して3カ月経過すると不動産リースバック業者側から契約解除や法的措置を行う権利が発生します。

  • 「契約解除通知」が内容証明郵便で届く
  • 裁判所へ請求の申し立てが行われる
  • 自主的に退去
  • 自主退去しなければ強制執行手続き
  • 自主退去しなければ裁判所による強制退去

となり、元持ち家だとしても、退去しなければならなくなります。

リースバックの初回の家賃は何カ月分ですか?

これは不動産リースバック業者によって異なりますが

  • 2カ月分
  • 3カ月分

の家賃を前払い家賃として、あらかじめ買取額から差し引いて、買取額を支払う不動産リースバック業者が多いです。

リースバックで持ち家を借りる場合も、保証人は必要ですか?

通常の賃貸物件と同様に「保証会社」を入れることが一般的です。

保証料は、家賃に含まれるケースもあれば、家賃とは別に請求されるケースもあります。

保証料は

  • 家賃の50%~100%が相場

であり、更新時に更新料が発生します。

リースバックで元持ち家を買い戻した場合、家賃は不要になりますか?

不要になります。

「買戻し(再購入)」をするということは、所有権は不動産リースバック業者から買い戻した方に移るので、持ち家となり、家賃は不要になります。

teacher
いつまで家賃が発生するのかは、買戻しのタイミングによって変わるので、不動産リースバック業者に確認すると良いでしょう。

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