親名義の不動産を担保にできる？物上保証の仕組みと、共有・成年後見で加わる条件を民法の条文で確認

借りる人と担保を出す人が違う形を物上保証という

不動産担保ローンでは、借入れをする人と担保不動産の名義人が同じとは限りません。親名義の自宅を担保に子が借りる、法人の借入れに社長個人の不動産を担保として差し出す、といった形です。

このとき担保を出す人を物上保証人と呼びます。連帯保証人とは立場が違います。

民法351条は質権について「他人の債務を担保するため質権を設定した者は、その債務を弁済し、又は質権の実行によって質物の所有権を失ったときは、保証債務に関する規定に従い、債務者に対して求償権を有する。」と定め、372条が「第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。」としています。抵当権の物上保証人にも同じ求償の仕組みが用意されているという構造です。

名義人は「同意する人」ではなく「契約する人」

実務でずれやすいのがここです。名義人の役割は、口頭で同意することではありません。抵当権設定契約の当事者として署名し、登記の申請にも関わります。

言い換えると、名義人が高齢で判断能力に不安があったり、遠方に住んでいて書類を用意できなかったりする場合、同意を得ていても手続が進みません。申込み前に、名義人本人が契約に出られる状態かを確かめてください。

共有の不動産は「どこまで担保に入れるか」で要件が変わる

親子や兄弟で持分を分けている不動産は、扱いが一段複雑になります。民法251条1項はこう定めています。

不動産全体に抵当権を設定するなら、共有者全員が物上保証人として契約に加わります。1人でも欠ければ、その不動産全部を担保にすることはできません。

共有者が行方不明のときに裁判所の手続で先へ進める仕組みは、251条2項と252条2項に置かれています。ただし裁判所の判断を経るため、通常より時間がかかります。共有持分と担保の関係は第二抵当権（2番抵当）の記事で触れた順位の話とも絡むので、あわせて読むと全体像がつかめます。

名義人が成年被後見人なら家庭裁判所の許可が要る

親の不動産を担保にという話では、親が認知症などで判断能力を失っているケースが少なくありません。この場合、成年後見人が本人に代わって手続をしますが、居住用不動産については特別の制限があります。

条文が「抵当権の設定」を名指ししている点が重要です。売却だけでなく、担保に入れる行為そのものが許可の対象です。居住用かどうかで扱いが分かれるので、現に住んでいる家か、入院・入所していても生活の本拠として戻る予定があるかといった事情が判断材料になります。

申込み前に確かめる順番

他人名義の不動産を担保にする話は、金融機関に相談する前の段階で決着がつくことがよくあります。次の順番で確かめると、無駄な往復が減ります。

最後の行も実務では頻出です。登記簿の名義が亡くなった人のままだと、その状態では抵当権を設定できません。登記簿の現況は先に取得して確かめておくのが確実です。取得の手数料と見るべき箇所は現地調査で何を見るのかにまとめました。担保にした不動産が賃貸中の場合の扱いは民法395条の引渡し猶予で整理しています。

よくある質問

親の同意があれば、親が契約に来なくても大丈夫ですか

いいえ。名義人は抵当権設定契約の当事者です。契約書への署名・押印と、実印・印鑑証明書・登記識別情報の提出が必要になります。口頭の同意だけでは手続が進みません。

物上保証人にも返済の請求が来ますか

物上保証人は債務を負っていないため、この立場だけで返済を請求されることはありません。責任は担保に入れた不動産に限られます。ただし、あわせて連帯保証人にもなっている場合は別です。

担保が実行されたら、名義人は誰に請求できますか

民法372条が準用する351条により、債務を弁済したときや抵当権の実行で所有権を失ったときは、保証債務に関する規定に従って債務者に求償できます。相手は債務者本人で、金融機関ではありません。

共有持分だけを担保にできますか

法律上は自分の持分に抵当権を設定できます。ただし持分だけでは換価が難しいため、金融機関が受け付けないことがあります。不動産全部に設定するなら、251条1項により他の共有者全員の同意が必要です。

認知症の親の家を担保にしたいのですが

成年後見が開始している場合、居住用不動産への抵当権設定は859条の3により家庭裁判所の許可が必要です。後見が開始していない場合は、まず後見の申立てから始まります。いずれも時間がかかるため、急ぎの資金調達の手段にはなりません。