不動産担保ローンを低金利で借りるコツ10選。低金利の方が返済負担は軽くなる!

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「低金利の不動産担保ローンを借りたい。」
「不動産担保ローンの金利が○○%~○○%とかなり幅があるんだけど、低金利にするためにはどうすれば良いの?」

と、不動産担保ローンの利用を検討している方は「できるかぎり低金利で借りたい。」と考えるのが普通です。しかしながら、不動産担保ローンの金利は「5.0%~12.0%」というように金利に幅があり、どの金利が適用金利になるのか?わかりません。低金利で不動産担保ローンを借りるコツを解説します。

不動産担保ローンの金利には幅がある!?

不動産担保ローンの金利には幅がある!?

不動産担保ローンの金利というのは「○○%」という決め打ちではなく、「○○%~○○%」と幅が用意されているのが一般的です。

例:東京スター銀行不動産担保ローン/2017年8月時点

例:東京スター銀行不動産担保ローン/2017年8月時点

年率0.90%~8.70%

となっています。

  • 「0.90%が適用されるのか?」
  • 「8.70%が適用されるのか?」

では、返済負担額にも大きな差が出てきてしまいます。

100万円借りるとしたら、単純計算で

  • 年率0.90% → 9000円の利息
  • 年率8.70% → 8万7000円の利息

ですから、金利と同じように返済利息も、10倍程度の差が出てきてしまうのです。

woman
「何を基準に適用金利が決まるの?」
concierge

審査によって決まります。

  • 審査の評価が高ければ → 高金利が適用される
  • 審査の評価が低ければ → 低金利が適用される

という仕組みになっています。

今回は、これをふまえながら、不動産担保ローンを低金利で借りるコツを紹介していきます。

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

その1.上昇金利が低金利の不動産担保ローンを選ぶ

前述した通りで、不動産担保ローンの金利は

「○○%~△△%」

と幅が設定されています。

低い方の金利「○○%」を下限金利と呼び
高い方の金利「△△%」を上限金利と呼びます。

100人いれば、満遍なく「○○%~△△%」の間で分布するような気がしてしまいますが、そうではありません。

「下限金利」は顧客獲得のための見せ金利の意味合いが強く、よほど審査の評価が高い一部の方しか適用されないのです。
concierge
新聞の折り込みチラシにある家電量販店の「ノートパソコン9,999円~」やスーパーの「卵一パック10円~」というようのと同じで「ウソではないけれど・・・その商品は少ないよ。」という種類のものなのです。

不動産担保ローンを借りる方の9割以上は、上限金利に近い金利が適用されると考えておいた方が良いのです。

だとすれば、上限金利が低金利の不動産担保ローンを選ぶのが「不動産担保ローンを低金利で借りる」ための一番良い方法なのです。

その2.資金使途の縛りが多いほど低金利になるのが不動産担保ローン

不動産担保ローンと言っても、資金使途の違いによって呼び方が異なるのです。

  • マイホームのための不動産担保ローン → 住宅ローン
  • 別荘のための不動産担保ローン → セカンドハウスローン
  • リフォームのための不動産担保ローン → リフォームローン
  • つなぎ資金のための不動産担保ローン → つなぎローン
  • 賃貸物件のための不動産担保ローン → アパートローン/不動産投資ローン
  • 事業資金のための不動産担保ローン → 法人不動産担保ローン/不動産ビジネスローン
  • 使途自由 → 不動産担保ローン

呼び方が違うだけではなく、資金使途によって金利も変わってくるのです。

  • 住宅ローン:0.5%~2.0%
  • つなぎローン:1.0%~3.0%
  • セカンドハウスローン:1.0%~3.0%
  • リフォームローン:2.0%~5.0%
  • アパートローン/不動産投資ローン:2.0%~5.0%
  • 不動産担保ローン:2.0%~10.0%
  • 法人不動産担保ローン/不動産ビジネスローン:5.0%~15.0%
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資金使途の縛りがきつくなればなるほど、金利は低金利になります。

また、貸し倒れリスクが高い事業資金向けの「法人不動産担保ローン/不動産ビジネスローン」が一番高金利になっているのです。

あなたが、賃貸経営の不動産物件を購入するために不動産担保ローンを選ぶのであれば、使途自由の不動産担保ローンではなく、賃貸経営のためのアパートローンを選んだ方が低金利になるということです。

その3.金利タイプは変動金利を選ぶ

不動産担保ローンにも

  1. 変動金利
  2. 固定金利

の大きく分けて2種類があります。

変動金利とは

景気動向によって適用されている金利が変わる金利タイプです。

  • 景気が良くなる → 金利が上がる
  • 景気が悪くなる → 金利が下がる

という形になります。

固定金利とは

借り入れから完済までずっと同じ金利が適用される金利タイプです。

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金融機関にとっては、調達金利(金融機関が資金を調達するときの金利)が貸出金利よりも高くなる「逆ザヤ」の状態になるリスクがないので、固定金利よりも変動金利の方が低金利で提供できるのです。

例:東京スター銀行不動産担保ローン/2017年8月時点

例:東京スター銀行不動産担保ローン/2017年8月時点
  • 変動金利:年率0.90%~8.70%
  • 固定金利:年率1.30%~9.25%

となっています。

「0.40%~0.55%」は変動金利を選んだ方が金利は低金利になるのです。
ただし、変動金利を選んでから景気が好景気になると、適用金利が上昇してしまい、返済負担額も増えてしまうリスクがあるので、リスクを理解した上で変動金利を選ぶ必要があります。

ちなみに固定金利も、「全期間固定金利」「○年固定金利」というように「何年金利を固定するのか?」には違いがあります。

金利タイプと金利の関係は

変動金利 < ○年固定金利(固定期間が短い) < ○年固定金利(固定期間が長い) < 全期間固定金利

という形になっています。

その4.担保に対して借入額が少なければ低金利になりやすい

不動産担保ローンの場合は、返済が滞った場合、金融機関は担保にした不動産を売却することで融資した資金を回収します。

  • 売却したら5000万円の価値がある不動産を担保にして、100万円の融資をするケース

  • 売却したら100万円の価値しかない不動産を担保にして、100万円の融資をするケース

では、金融機関側のリスクがどちらが大きいのかは説明するまでもありません。

不動産担保ローンの審査では「保全率」が重視されるのです。

保全率とは

保全率 = 担保価値 / 融資額

のことです。

  • 前者:5000万円 / 100万円 = 保全率5000%
  • 後者:100万円 / 100万円 = 保全率100%

ですから

保全率が高ければ高いほど、不動産担保ローンでは適用金利が低く設定される可能性が高い

ということになります。

保全率を高くするためには

  • 担保価値の高い担保を差し入れる
  • 借入額を抑える

という2つの方法があります。

保全率を上げることで、不動産担保ローンの金利の幅の範囲内で低金利の金利が適用されるのです。

その5.同じ金融機関を何回も利用する

不動産担保ローンに限らず、融資やローンというのは「信用」によって金利が変わってきます。

不動産担保ローンを頻繁に利用する方の場合は

  • 1回目:金融機関A社
  • 2回目:金融機関B社
  • 3回目:金融機関C社
    ・・・

と、バラバラの金融機関で不動産担保ローンを利用するのではなく

  • 1回目:金融機関A社
  • 2回目:金融機関A社
  • 3回目:金融機関A社
と同じ金融機関を利用した方がすでに「完済実績」があるのですから、2回目、3回目はより低金利が適用される可能性があるのです。
concierge
一般的なビジネスと同じように、継続利用してくれる優良顧客に低金利を適用するのは当然なのです。

その6.複数の不動産担保ローンに申込んで適用金利を比較する

不動産担保ローンの金利は、「○○%~△△%」と幅があるので

単純にウェブサイトに表記されている金利で比較しても意味がありません。

  • 金融機関A社 5.0%~12.0%
  • 金融機関B社 2.0%~11.0%
  • 金融機関C社 3.0%~15.0%

となっているのですから、低金利の可能性が高いのは上限金利が低金利の「金融機関B社」ですが、実際に申込んでみないとわからないのが実態です。

だとすれば、目ぼしい不動産担保ローンはすべて申込んでみて「適用金利が何%になるのか?」、融資条件が出てから、比較して適用金利を見れば良いのです。
  • 金融機関A社 5.0%~12.0% → 申込・審査後に提示された適用金利:8.0%
  • 金融機関B社 2.0%~11.0% → 申込・審査後に提示された適用金利:9.5%
  • 金融機関C社 3.0%~15.0% → 申込・審査後に提示された適用金利:9.0%

となって、「金融機関A社」が一番低金利ということがわかるのです。

concierge
現実問題は、あまりに多くの不動産担保ローンに申込んでしまうと、書類を提出するだけで、手間や時間がかなりかかってしまうので、2社~3社、上限金利が低金利の不動産担保ローンをピックアップして、相見積もりを取る形をおすすめします。

その7.金利が同じなら諸費用の安い不動産担保ローンを選ぶ

「低金利の不動産担保ローンを選びたい。」

という理由は、返済負担額を最小限に抑えたいのが理由だと思います。

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だとすれば、「金利」だけでなく「諸費用」にも注目しなければなりません。
  • 金融機関A社 12.0% + 事務手数料 無料
  • 金融機関B社 11.0% + 事務手数料 借入額の2.0%
  • 金融機関C社 15.0% + 事務手数料 10万円

となっていれば、金利が一番低金利なのは「金融機関B社」ですが、一番返済負担額が小さいのは「金融機関A社」なのです。

低金利の不動産担保ローンを探すときも「諸費用」、とくに金融機関によって大きく設定が異なる「事務手数料」も考慮して比較する必要があります。

その8.WEB申込みで完結できる不動産担保ローンの方が低金利の可能性が高い!?

不動産担保ローンでは

  • メガバンクのように店舗での相談形式で申込む形の不動産担保ローン

  • ネット銀行のようにWEB上のやりとりだけで融資まで完結できる不動産担保ローン

があります。

店舗を持っている金融機関の場合

  • 店舗にいる人の人件費
  • 店舗の家賃
  • 店舗の光熱費
  • 店舗に設置するパンフレットなどの費用
    ・・・

とWEB完結で不動産担保ローンを提供している金融機関と比較すると「無駄なコスト」が発生するのです。

これらのコストは金利に換算されてしまうことが多いので、一概には言えませんが、WEBのやりとりだけで借り入れまで完結できる不動産担保ローンの方が低金利になる可能性が高いのです。

その9.借入途中でも借り換えを検討する

不動産担保ローンの借り換えというのは

  • 金融機関A社 金利12.0%、500万円の借入中

に、低金利の「金融機関B社 金利10.0%」が現れた場合

  • 金融機関B社 金利10.0% 500万円の借入をして
  • 金融機関B社に借りた500万円で金融機関A社へ完済

という形を取ることで、不動産担保ローンの債務を「金融機関A社」から「金融機関B社」に移すことを言います。

借りている金額は500万円のままで、金融機関が変わっただけですが、適用金利が下がるのであれば、返済負担額が軽減できることになります。
concierge
金融機関にとっては「借り換え」は、すでに返済実績が少しはあることと、簡単に顧客獲得ができるので、どうしても売上を伸ばしたいときには、かなり有効な手段なのです。

高金利で不動産担保ローンを借りていたとしても、借り換えをすることで低金利の不動産担保ローンに切りかえることができるのです。

知り合いの銀行などに「不動産担保ローンの借り換えで金利が低金利にならないのか?」日頃からリサーチしてみるのも、賢い方法です。

ただし、借り換えを防ぐために一括の繰り上げ返済時に手数料が発生する設定の不動産担保ローンもあるので注意が必要です。

また、借り換え時にも諸費用が再び発生するので、諸費用負担を含めても、金利が下がることの借り換えメリットの方が大きい場合に借り換えを実行します。

その10.借り換えを匂わせて既存の金融機関に金利交渉する

前述した通りで不動産担保ローンの借り換えは

借り換え先の金融機関にとっては

  • 簡単に営業ができる
  • すでに返済実績があるので信頼性もある程度ある

という美味しい案件ですが

借り換え元の金融機関にとっては

  • 将来の利息収入がなくなる
  • 貸出残高が減って、営業マンや部署の成績が落ちる

という迷惑な行為です。(迷惑であっても、一括で返済するだけなので借り換え元の金融機関が拒否することはできません。)

そのため、借り換え中の金融機関に

consultant
「他の金融機関から現在の借入金利12.0%でなく、10.0%で借り換えしてくれないか?という提案をもらっているのですが、金利を同じレベルに下げることはできませんでしょうか?できるのであれば借り換えはしないのですが。・・・。」

と金利交渉をすることも可能です。

借り換え中の金融機関の不動産担保ローンの金利引き下げに成功すれば、借り換えで発生する諸費用負担も必要なくなるので、より返済負担が小さくなるのです。

まとめ

不動産担保ローンを低金利で借りるコツには

  1. 上昇金利が低金利の不動産担保ローンを選ぶ
  2. 資金使途の縛りが多いほど低金利になるのが不動産担保ローン
  3. 金利タイプは変動金利を選ぶ
  4. 担保に対して借入額が少なければ低金利になりやすい
  5. 同じ金融機関を何回も利用する
  6. 複数の不動産担保ローンに申込んで適用金利を比較する
  7. 金利が同じなら諸費用の安い不動産担保ローンを選ぶ
  8. WEB申込みで完結できる不動産担保ローンの方が低金利の可能性が高い!?
  9. 借入途中でも借り換えを検討する
  10. 借り換えを匂わせて既存の金融機関に金利交渉する

というものがあります。

concierge
0.数%の金利の違いであっても、借入額が高額であれば返済負担もかなり変わってくるので、できるかぎり低金利の不動産担保ローンを選ぶことをおすすめします。
ただし、審査に不安がある方の場合は、低金利の不動産担保ローンは審査が厳しい傾向があるため、金利にこだわらずに不動産担保ローンを比較する必要があります。