不動産担保ローン基礎知識2023.11.20

銀行不動産担保ローンを選ぶ前に知るべきメリットデメリット

「不動産担保ローンって、ノンバンクよりも銀行の方が良いのですか？」
「銀行の方が安心できるから、銀行不動産担保ローンを選びたいんですがメリットデメリットを教えてください。」

と考えている方も多いかと思います。しかし、銀行が提供する不動産担保ローン「銀行不動産担保ローン」にもデメリットは、かなりあるのです。今回は、銀行不動産担保ローンを選ぼうとしている方に知っておいてほしいメリットデメリットについて解説します。

銀行不動産担保ローンとは？

銀行不動産担保ローンとは

その名の通り、銀行が提供している不動産担保ローンのこと

です。

都市銀行、地方銀行、信託銀行、ネット銀行と、銀行は色々ありますが、銀行によっては不動産担保ローンをサービス提供しています。

銀行の中では、不動産担保ローンを提供している銀行は、あまり多くありません。

銀行不動産担保ローンのメリットその１．「上限金利が低金利」

銀行不動産担保ローンの最大のメリットは

金利が低金利設定になっていること

に尽きると言っても良いでしょう。

その中でも、「上限金利が低金利」となっているので、実際に適用される金利「適用金利」も低金利になる可能性が高いのです。

金利を比較してみると

※2017年6月時点の金利

銀行不動産担保ローン

ノンバンク不動産担保ローン

AGビジネスサポート：2.49%～8.99%（※2023年11月1日以降の新規契約に適用）
つばさコーポレーション：3.80％～15.00％
ジェイ・エフ・シー：5.86％～15.00％
エス・ジー・ファイナンス：6.80％～9.54％
総合マネージメントサービス：3.40％～9.80％

銀行不動産担保ローンは上限金利が7～10％に設定されているのに対して
ノンバンクの不動産担保ローンは上限金利が9～15％に設定されているのです。

下限金利の違いもありますが、よほど担保の質が高い、属性が良い、決算状況が良い人でなければ、上限金利に近い金利が実際の適用金利になるため、「上限金利が低金利設定」というのが不動産担保ローンでは重要になるのです。

適用金利が低金利になれば

毎月仁返済負担が少ない
総返済額（支払利息）が少ない

のですから、大きなメリットになります。

銀行不動産担保ローンの最大かつ唯一のメリットは「上限金利が低金利であること」なのです。

「銀行だから安心できるという点はメリットにはならないの？」

銀行だから安心できるというのは間違えです。

銀行だから取り立てが甘い
ノンバンクだから取り立てが厳しい

ということはありません。

基本的にはどちらも

返済できなければ担保である不動産は競売で売却されます。
保証会社を入れていれば返済できなければ債権は債権回収会社（サービサー）に渡り、同じように不動産は競売で売却されます。

返済できない時の違いはないのです。取立をするのは、銀行でも、ノンバンクでもなく、債権を買い取った「債権回収会社（サービサー）」になるのです。

「銀行だから安心して借りられる」というのはイメージが作り上げた幻想と言っていいでしょう。ここは銀行不動産担保ローンのメリットにはならないのです。

銀行不動産担保ローンの人気ランキングはこちら

銀行不動産担保ローンのデメリットその１．「申込条件が厳しい」

まず、ノンバンクの不動産担保ローンの申込み条件を見てみると

株式会社つばさコーポレーション「不動産スーパーサポートローン」の場合

融資対象者：個人の方、個人事業主の方、法人の方

と、申込者に対する条件というのはありません。

しかし、銀行不動産担保ローンの申込み条件を見てみると

東京スター銀行スター不動産担保ローンの場合

日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方。

年収200万円以上の方。

申込時年齢が満20歳以上69歳以下の方で、完済時の年齢が84歳以下の方。

郵送契約をご希望の方については、インターネットによるお手続きがご利用いただけるＰＣ環境をお持ちの方。

その他、当行所定の審査基準を満たしている方。

オリックス銀行不動産担保ローンの場合

首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に居住用不動産をご所有し担保提供いただける方で、当社所定の資格・要件を満たす方に限ります。

当社住宅ローンプラザへご来店可能な方。

借入時の年齢が満30歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方。

同一勤務先に3年以上勤務されている方（自営業の場合は、営業開始後3年以上経過されている方）。

前年度の税込み年収が500万円以上(自営業の方は所得)で、返済期間中、安定した収入が見込める方。

保証会社の保証が受けられる方。

団体信用生命保険にご加入いただける方。

と申込み条件に

担保にする不動産の所在地
担保にする不動産の性質（居住用）
年収
借入時年齢
完済時年齢
勤続年数
事業年数
団信加入

などが設定されているのです。

東京スター銀行スター不動産担保ローンであれば、年収200万円とそれほどハードルは高くありませんが、オリックス銀行不動産担保ローンの場合は、年収500万円で勤続年数3年以上で都市部の居住用不動産のみ、ですから、かなり申込み条件のハードルは高く設定されてしまっているのです。

銀行不動産担保ローンは申込条件が厳しく設定されているデメリットがあるのです。

銀行不動産担保ローンのデメリットその２．「資金使途が限られる」

銀行不動産担保ローンの中には資金使途が限定されているものもあります。

オリックス銀行不動産担保ローンの場合

資金使途

不動産に関連した次の資金
不動産の購入（中古不動産含む）、建築
上記の借り換え資金

相続・事業承継に関連した次の資金

相続税支払資金
自社株購入資金

その他当社が認める資金

下記の資金使途については、ご融資の対象外となります。
a.事業性資金
b.消費性資金（生活資金、カードローンなど）
c.資金使途の確認できない資金

となっているので

不動産を購入する
不動産購入で借りているローンの借り換え
相続資金

にしか利用できないのです。

事業資金での借入もNG
生活資金としての借入もNG

しかも、

融資に際しては、資金使途の証明ができるもの（見積書、契約書、請求書、領収書、遺産分割協議書、株式の評価証明書など）を確認させていただきます。

となっているので「何に使うのか？」を証明する書類の提出も必要になるのです。

他の銀行不動産担保ローンはオリックス銀行不動産担保ローンほどは厳しくないものの、事業性資金に利用できないものがほとんどです。

法人経営者や個人事業主、自営業者が資金調達に不動産担保ローンを利用する場合は、銀行不動産担保ローンは使えないのです。

銀行の場合は元々企業への融資に対して、担保として不動産担保を要求することがあるため、わざわざ不動産担保ローンという商品で事業性資金の融資をする必要がないという考え方なのです。事業性資金を銀行から借りたいのであれば、不動産担保ローンではなく、銀行融資を不動産担保を提供した形で受けるという選択肢になるのです。

銀行不動産担保ローンのデメリットその３．「担保の条件が厳しい」

オリックス銀行不動産担保ローンの場合

担保提供不動産に当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定していただきます。
※担保提供不動産の価値によっては、第2順位以降の抵当権設定によるご融資も検討が可能な場合があります。

取り扱い対象となる担保提供不動産について

在地は首都圏（埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県）、近畿圏（滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県）、名古屋市、福岡市に限ります。

お客さまおよびご家族名義の居住用不動産

マンション（区分所有建物）の場合は専有面積40㎡以上

一戸建ての場合は土地面積が60㎡以上

土地の権利形態が所有権のもの

担保提供不動産は建築基準法およびその他法令に合致していることが必要です。

となっています。

但し書きはあるものの「第1順位の抵当権設定」が条件となっているのです。

他の銀行不動産担保ローンには「第1順位の抵当権設定」の記載がないものも多いのですが、実際には「第1順位の抵当権設定」でないと融資できないということろが少なくありません。