質権と抵当権の分かれ目は、目的物を渡すかどうかです。民法344条は質権の設定が引渡しによって効力を生じるとし、369条1項は抵当権を「占有を移転しないで」担保に供した不動産について優先弁済を受ける権利と定めています。345条は質権者が設定者に代理占有させることを禁じ、不動産質は356条で質権者が使用収益し、358条で利息を請求できず、360条1項で存続期間が10年までとされています。不動産担保ローンで抵当権が使われる理由が、条文の設計から読み取れます。

「譲渡担保契約及び所有権留保契約に関する法律」（令和7年法律第56号）が2025年5月30日に成立し、6月6日に公布されました。参議院の議案要旨は、担保の目的を「動産、債権その他の財産（不動産等を除く。）」と明記しており、不動産の譲渡担保はこの法律の対象ではありません。新法は譲渡担保権者の優先弁済権、裁判所の手続によらない動産譲渡担保権の実行、破産手続等での別除権者としての扱いなどを定めます。施行は公布から2年6月を超えない範囲内で政令が定める日です。

住宅ローンを完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。法務省民事局が公開している全20ページの案内をもとに、抵当権抹消登記の手順を整理しました。登録免許税は登録免許税法別表第一 一（十五）により不動産1物件につき1,000円で、土地1件と建物1件なら2,000円、同一の申請書で20個を超えると申請件数1件につき2万円です。必要な添付書類は登記識別情報（又は登記済証）、登記原因証明情報、会社法人等番号、代理権限証明情報（委任状）の4点で、いずれも抵当権者である金融機関等から送付されます。自分で作るのは登記申請書だけですが、登記所は作成を代行できません。登記簿上の住所が今の住所と違う場合は、抹消の前に住所変更の登記が別に必要になります。申請書の各欄の書き方、収入印紙の貼り方、オンライン申請の条件、提出前のチェックリストまで公表内容で確認しました。

自宅を担保に毎月は利息だけ払う【リ・バース６０】は、住宅金融支援機構が「生活資金にはご利用いただけません」と明記しています。認められる使いみちは住宅の建設・購入、リフォーム、借換え、サ高住の入居一時金、子世帯の住宅取得資金の5つ。融資限度額は担保評価額の50％または60％で上限1億2,000万円。返済負担率、カウンセリング義務、ノンリコース型とリコース型の違い、取扱金融機関の探し方を公表資料で確認しました。

競売の入札には下限があります。民事執行法60条3項は、買受けの申出の額を「売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額」以上と定めており、売却基準価額の8割が入札の下限です。保証金は売却基準価額の10分の2以上で、金額は期間入札の公告の「買受申出保証額」で確認します。落札しても所有権が移るのは代金を納付した時で、納めなければ売却許可決定は失効し保証も戻りません。引渡命令の申立ては代金納付から6か月以内です。

担保不動産競売にかけられると、物件明細書（民事執行法62条）・現況調査報告書（同57条）・評価書（同58条）の3点セットが作られます。62条2項は物件明細書の写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供するか、不特定多数の者が内容の提供を受けられる措置を講じることを義務づけており、裁判所のBIT不動産競売物件情報サイトで公開されています。入札の下限は市場価格ではなく、売却基準価額から10分の2を引いた買受可能価額です（60条3項）。現況調査では執行官が不動産に立ち入り、必要があれば閉鎖した戸を開く処分もできます。

民法376条1項は、抵当権者がその抵当権を他の債権の担保とし（転抵当）、または同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権もしくはその順位を譲渡し、もしくは放棄できると定めています。数人のために処分したときの受益者の順位は、抵当権の登記にした付記の前後で決まります（同条2項）。対抗要件は467条にならい、主たる債務者への通知か主たる債務者の承諾です（377条1項）。同じく順位を動かす374条の順位の変更は各抵当権者の合意と利害関係者の承諾が要り、登記をしなければ効力が生じません。順位の変更の登記の登録免許税は抵当権1件につき1,000円です。

民法395条1項は、抵当権者に対抗できない賃貸借で建物を使う人は、競売における買受人の買受けの時から6か月を経過するまで建物を引き渡すことを要しないと定めています。ただし2項により、買受け後の使用の対価について買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、履行がなければ猶予は適用されません。そもそも借地借家法31条は、登記がなくても建物の引渡しがあれば賃貸借の効力が生じるとしており、抵当権の登記と引渡しのどちらが先かで扱いが変わります。e-Gov法令検索の条文で確認しました。

根抵当権の変更は、触る場所で手続きが変わります。極度額の変更は民法398条の5により利害関係を有する者の承諾がなければできません。一方、担保すべき債権の範囲と債務者の変更は398条の4第2項で後順位の抵当権者その他の第三者の承諾が不要とされています。ただし元本の確定前に登記をしなければ変更しなかったものとみなされ、元本確定期日も定めた日から5年以内で、変更前の期日より前に登記しなければ前の期日で確定します。e-Gov法令検索の条文で整理しました。

民法396条は、抵当権は債務者および抵当権設定者に対しては担保する債権と同時でなければ時効によって消滅しないと定めています。一方397条は、債務者でも設定者でもない者が取得時効の要件を備える占有をしたときは抵当権が消滅するとしています。さらに375条により、利息その他の定期金に抵当権が及ぶのは満期となった最後の2年分まで。e-Gov法令検索の条文で整理しました。

民法370条は、抵当権が「抵当地の上に存する建物を除き」抵当不動産に付加して一体となっている物に及ぶと定めています。土地の抵当権は建物に及ばず、設定後に建った建物は土地とともに競売できるものの優先権は土地の代価だけ（389条）。家賃などの果実に及ぶのは不履行があったあとに生じた分に限られます（371条）。従物（87条）・不動産の付合（242条）との関係まで、e-Gov法令検索の条文で確認しました。

抵当権消滅請求ができるのは抵当不動産の第三取得者だけで、主たる債務者・保証人とその承継人はできません（民法379条・380条）。期限は競売による差押えの効力が発生する前まで（382条）。登記をした各債権者へ3種類の書面を送り、2か月以内に競売の申立てがなければ提示額を承諾したものとみなされ（384条）、全員の承諾を得た金額を払い渡すか供託したときに抵当権が消滅します（386条）。代価弁済（378条）との違いまで条文で確認しました。

根抵当権は一定の範囲の債権を極度額まで担保する枠なので、返済して残高がゼロになっても登記は消えません。抹消するには先に元本を確定させる必要があります。民法398条の19は、設定者は設定の時から3年を経過したときに確定を請求でき、請求の時から2週間で確定すると定め、根抵当権者はいつでも請求でき請求の時に確定するとしています。元本確定後に使える極度額の減額請求（398条の21）と消滅請求（398条の22）まで、条文で確認しました。

抵当権の順位は民法373条により登記の前後で決まりますが、民法374条は各抵当権者の合意による変更を認めています。ただし利害関係人の承諾が要り、登記をしなければ効力を生じません。登録免許税は登録免許税法別表第一 第1号（八）で抵当権1件につき1,000円。順位の譲渡・放棄（民法376条）は順位そのものを動かさず、受益者の順位は付記の前後によります。先順位を完済して抹消する場合は不動産1個につき1,000円、設定し直しは債権金額の0.4％。3つの方法と費用を条文で整理しました。

不動産担保ローンで代物弁済の予約や停止条件付代物弁済契約を結ぶと、登記簿に仮登記が入ります。ただし仮登記担保契約に関する法律により、清算金の見積額の通知が到達した日から2か月を経過しなければ所有権は移りません。物件の価額が債権等の額を超えれば清算金を支払う義務があり、不利な特約は無効です。清算金の弁済を受けるまでは受戻しも請求できます。

人に貸している建物を担保に入れると、家賃と入居者はどうなるのか。民法371条は、担保する債権に不履行があったとき、その後に生じた果実へ抵当権の効力が及ぶとしています。回収は372条が準用する304条の物上代位で、払渡し前の差押えが条件です。競売後の入居者には395条が買受けの時から6か月の引渡し猶予を置いています。

民法388条は、同一の所有者に属する土地と建物の一方だけに抵当権が設定され、その実行で所有者が分かれたとき、建物に地上権が設定されたものとみなすと定めています。他人の建物が建ったままの土地は更地として評価できず、担保価値が落ちます。370条・389条・373条と民事執行法81条まで、条文の文言で確認しました。

民法369条1項は、抵当権者は債務者または第三者が占有を移転しないで担保に供した不動産について、他の債権者に先立って弁済を受ける権利を持つと定めています。だから住み続けられるし、貸すことも売ることもできます。順位は登記の前後で決まり（373条）、利息について行使できるのは満期となった最後の2年分だけ（375条）。抵当権設定者と債務者が別人でよい理由、法定地上権、明渡猶予6か月まで、条文で確認します。

物上保証人は債務を負わず、担保に入れた不動産の価値までしか責任を負いません。民法351条・372条の求償権、499条・501条の代位、454条で連帯保証人が失う抗弁、465条の6の公正証書の要否を条文で確認します。

抵当権の設定登記にかかる登録免許税は、登録免許税法 別表第一 第一号（五）で債権金額の千分の四（0.4％）と定められています。住宅ローンで見かける0.1％は住宅取得資金だけの軽減税率で、不動産担保ローンは対象外です。金銭消費貸借契約書の印紙税は契約金額の階級で決まり、3,000万円なら登録免許税12万円＋印紙税2万円の合計14万円。共同担保の2件目以降1,500円、完済時の抹消1個1,000円まで整理しました。2026年9月10日確認。