土地だけを担保に入れるとどうなる？民法388条の法定地上権と、担保評価が下がる理由

自宅の土地だけを担保に入れたい、建物は事業と関係ないから外したい。相談の場でよく出る希望ですが、金融機関はたいてい土地と建物の両方を求めます。理由は担当者の好みではなく、民法388条という条文にあります。所有者が同じ土地と建物の一方だけに抵当権を設定すると、競売のあとに建物へ地上権が発生し、土地の価値が落ちる仕組みになっているためです。

民法388条は何を定めているのか

条文はごく短く、要件も限られています。

文言を分解すると、成立する場面は次の条件がそろったときです。抵当権の設定時に土地と建物が存在していること、その土地と建物が同一の所有者に属していること、土地または建物に抵当権が設定されたこと、そして抵当権の実行により土地と建物の所有者が別々になったことです。

なぜ土地の担保評価が下がるのか

地上権が付いた土地は、地上権者の建物が建ったままの土地になります。所有者は自分で使うことも、更地として売ることもできません。受け取れるのは地代で、しかもその額は当事者の請求により裁判所が定めるとされています。

だから金融機関は土地と建物の一括担保を求めます。所有者が分かれない限り、条文の最後の要件である「所有者を異にするに至った」が満たされないからです。土地と建物の名義が親と子で分かれている場合は、この前提から崩れるため、事前に整理が必要になります。

評価そのものの考え方は不動産の評価額は4つあるにまとめています。

建物は「付加して一体となっている物」ではない

土地に抵当権を設定すれば建物も含まれるのでは、という誤解があります。条文はその逆を書いています。

「抵当地の上に存する建物を除き」という一句が入っています。日本の法制度では土地と建物が別個の不動産として扱われるため、土地の抵当権は建物に及びません。塀や庭石のような付加物には及びますが、建物は別扱いです。

あわせて第371条は、抵当権はその担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶと定めています。賃料などの果実に効力が及ぶのは、不履行の後だという点が条文に明示されています。

設定後に建てた建物はどうなるか

更地に抵当権を設定し、そのあとに建物を建てた場合は別の条文が働きます。

抵当権者は土地と建物をまとめて競売にかけられますが、優先的に回収できるのは土地の代価からだけです。建物の代価は他の債権者と分け合うことになります。第2項では、建物の所有者が抵当地を占有することについて抵当権者に対抗できる権利を持つ場合には、この規定を適用しないとされています。

強制競売の場合は民事執行法81条

担保権の実行ではなく、判決などに基づく強制競売の場合は、民事執行法に同じ趣旨の規定があります。

民法388条が「同一の所有者に属する場合」とするのに対し、民事執行法81条は「債務者の所有に属する場合」としています。担保不動産競売については、民事執行法188条が第81条を除いて準用すると定めており、そちらでは民法388条が適用されます。

抵当権の順位は登記の前後で決まる

担保余力を考えるときに合わせて押さえたいのが順位です。民法373条は、同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は登記の前後によると定めています。先に登記した者が先に回収します。

1番抵当

競売の代価から先に弁済を受けます。残債が少なければ、後順位にも配当が回ります。

2番抵当

1番の回収後に残った分からの弁済です。順位は合意ではなく登記の前後で決まります。

共同抵当

民法392条により、同時に配当すべきときは各不動産の価額に応じて債権の負担を按分します。

2番抵当での借入については第二抵当権（2番抵当）とはで扱っています。抵当権そのものの位置づけは民法369条が定める「占有を移さない担保」を参照してください。

申し込み前に確認する手順

1

土地と建物の名義を登記で確認する

同一名義かどうかが388条の入口です。登記事項証明書の甲区で所有者を見ます。

2

建物の登記の有無を確認する

未登記の建物があると、担保の設定も競売後の処理も複雑になります。

3

一括担保で見積もりを取る

土地だけの見積もりと比べると、評価額と金利の差が数字で出ます。

4

建築予定を伝える

更地に設定したあとの築造は389条の扱いになります。予定があるなら契約前に共有します。

登記事項証明書の読み方は甲区・乙区で担保余力が分かるにまとめました。

この記事で確認できなかったこと

• 地代の具体的な水準。条文は当事者の請求により裁判所が定めるとするのみで、金額の基準は書かれていません。
• 法定地上権が付いた土地の評価をどの程度割り引くか。金融機関ごとの評価基準であり、公表されていません。
• 土地と建物の所有者が同一かどうかの判定について、共有名義が絡む場合の細かい取扱い。個別の事案は専門家の判断が要ります。
• 存続期間。民法388条の条文には期間の定めがなく、この記事の調査では判断の根拠を確認できませんでした。

よくある質問

土地だけを担保にできませんか

法律上は可能ですが、民法388条により競売後に建物へ地上権が発生し得るため、金融機関は評価を下げるか一括担保を求めるのが通常です。

建物が親名義でも法定地上権は成立しますか

民法388条は「同一の所有者に属する場合」を要件としています。名義が分かれている場合、この要件を満たしません。ただし競売後の建物の扱いは別の法律関係で決まるため、個別の確認が必要です。

更地に抵当権を設定してから家を建てたらどうなりますか

民法389条により、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができます。ただし優先権は土地の代価についてのみ行使できます。

地上権の地代は誰が決めますか

条文は「当事者の請求により、裁判所が定める」としています。自動的に金額が決まるわけではありません。

抵当権の順位は交渉で変えられますか

民法373条は順位を登記の前後によると定めています。なお同条に続く規定として順位の変更が置かれており、関係者の合意と登記によって変更する制度はあります。

引用した条文は2026年9月17日にe-Gov法令検索で表示を確認した現行のものです。担保の設計は個別性が高いため、実際の契約にあたっては司法書士・弁護士と取引金融機関に確認してください。