根抵当権の抹消はどうする？完済しても枠が残る理由と、民法398条の19が定める元本確定請求

返しても枠が残るのが根抵当権

抵当権と根抵当権は、担保する債権の決め方が違います。抵当権は特定の債権を担保するため、その債権が消えれば抵当権も消えます。根抵当権は極度額の範囲で不特定の債権をまとめて担保するので、いま借りていなくても枠として登記に残り続けます。

根抵当権そのものの仕組みは根抵当権とは？抵当権との違いを極度額・債権の範囲・元本確定で理解するにまとめています。ここでは「外すとき」に絞って条文を追います。

元本の確定は3つの入口がある

第1項と第2項の差が実務で効きます。借り手の側から確定させようとすると、設定から3年が経っていることと、請求から2週間の待ち時間が要ります。一方、根抵当権者はいつでも、しかも請求の時に確定します。

なお、398条の19第3項は「担保すべき元本の確定すべき期日の定めがあるときは、適用しない」としています。契約で確定期日を決めてある根抵当権では、この請求の仕組みは使いません。期日の到来を待つことになります。

極度額が大きすぎるときの減額請求

減額請求は、極度額だけが大きく残っている状態を整理する手段です。使えるのは元本の確定後で、確定前には請求できません。計算のしかたは条文が具体的に書いていて、現在の債務額に2年分の利息等を足した額が下限になります。

消滅請求のほうは、他人の債務を担保するためにその根抵当権を設定した者、つまり物上保証人や、抵当不動産について所有権・地上権・永小作権・対抗できる賃借権を取得した第三者が使えます。債務者本人は対象として挙げられていません。物上保証人の立場は物上保証人とは？連帯保証人との違いに整理しています。

抹消までの順番

つまずきやすいところ

最後の行は見落とされやすいところです。複数の不動産に共同根抵当権として登記されている場合、請求は1個の不動産について行えば全体に及びます。不動産の数だけ請求を繰り返す必要はありません。

よくある質問

根抵当権は、取引が続いている間は使い勝手のよい担保です。一方で、外すときの段取りが抵当権より1段多くなります。取引を終えるときは、解除の相談を先に置くのが実務では早道です。