競売の3点セットとは？物件明細書・現況調査報告書・評価書に何が書かれ、なぜ誰でも見られるのかを条文で確認

3点セットは民事執行法の3つの条文から生まれる

「3点セット」は俗称ですが、中身は条文で決まっています。作る人も、書く内容も別々です。

62条1項が挙げている3項目のうち、実務で最も重く見られるのは第二号の「売却によりその効力を失わないもの」です。買受人が引き継ぐことになる権利がここに書かれます。抵当権のように売却で消える権利と、消えずに残る権利があり、その線引きがこの欄に集約されます。

現況調査は執行官が中に入って行う

現況調査は、書類の上だけで済ませるものではありません。57条は執行官に強い権限を与えています。

立ち入りだけでなく、閉鎖した戸を開くための処分までできると条文に書かれています。さらに57条4項では、市町村に対して固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求でき、5項では電気・ガス・水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し、必要な事項の報告を求めることができるとされています。

期限の利益を失う条件そのものは期限の利益を失うとどうなる？民法137条が挙げる3つと、契約書が足す条項の違いにまとめました。競売を避ける選択肢としての売り方は任意売却とは？競売との違いと8段階の流れを住宅金融支援機構の公表資料で確認で扱っています。

値段の下限は「売却基準価額の8割」

評価書が出ると、それにもとづいて執行裁判所が売却基準価額を定めます。ここから入札の下限が決まります。

たとえば売却基準価額が2,000万円なら、買受可能価額は1,600万円です。1,600万円の入札でも有効に成立します。競売の落札額が相場より低く出やすいと言われる背景には、この下限の設計があります。

58条2項は、評価人が「強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない」とも定めています。通常の売買を前提にした査定額とは、出発点から違う数字だということです。

誰でも見られる。BITで公開されている

3点セットは、関係者だけが見る資料ではありません。62条2項は、物件明細書の写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供するか、不特定多数の者が内容の提供を受けられる措置を講じることを義務づけています。

その措置として運用されているのが、裁判所の不動産競売物件情報サイト（BIT）です。地域や裁判所ごとに物件が掲載され、閲覧可能な件数もその場で表示されます。

自分の物件が競売にかけられた場合、所在地や現況、占有の状況といった情報がこのサイトから誰でも参照できる状態になります。非公開の手続きではありません。この点は、当事者間で条件を詰める任意売却との大きな違いです。

売却の方法と、当日までの流れ

売却の方法は64条が定めています。裁判所書記官が方法を決め、入札または競り売りのほか、最高裁判所規則で定める方法によるとされています。入札や競り売りで売却するときは、書記官が日時と場所を定め、執行官に売却を実施させます。

物件明細書・現況調査報告書・評価書に対する裁判所書記官の処分には、執行裁判所へ異議を申し立てることができるとも定められています（62条3項）。記載に誤りがあると考える場合の手当てが条文に用意されています。

買う側から見た3点セットの読み方

担保に入れる側だけでなく、競売物件を買う側にとっても、3点セットは唯一まとまった情報源です。ただし通常の売買とは情報の性質が違います。

抵当権が売却で消えるかどうかは、その不動産に付いている権利の順位関係で決まります。順位の考え方は抵当権の順位は変えられる？民法374条の合意と登記、賃貸中の物件で引渡しがどうなるかは賃貸中の建物を担保にしたら？民法395条の6か月の引渡し猶予で整理しています。

よくある質問

3点セットは誰が見られますか

誰でも見られます。民事執行法62条2項が、物件明細書の写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供するか、不特定多数の者が内容の提供を受けられる措置を講じることを義務づけています。実際には裁判所のBIT不動産競売物件情報サイトで公開されています。

いくらから入札できますか

買受可能価額以上です。民事執行法60条3項は、買受けの申出の額は売却基準価額からその10分の2に相当する額を控除した価額以上でなければならないと定めています。売却基準価額が2,000万円なら1,600万円が下限です。

執行官は部屋の中まで入りますか

入ることができます。57条2項は不動産への立ち入りと、債務者や占有する第三者への質問・文書の提示の求めを認めており、3項は必要があるときに閉鎖した戸を開くための処分もできるとしています。

評価書の金額は相場と同じですか

同じとは限りません。58条2項は、評価人が価格形成上の事情を勘案したうえで、競売の手続において売却を実施するための評価であることを考慮しなければならないと定めています。通常の売買を前提にした査定とは前提が異なります。

記載内容が事実と違うときはどうしますか

62条3項により、物件明細書の作成や備置きに関する裁判所書記官の処分に対しては、執行裁判所に異議を申し立てることができます。