抵当権はどこまで及ぶ？民法370条の付加一体物と、設定後に建った建物を一括競売できる389条

不動産を担保に入れると、担保に取られるのは登記された土地や建物だけだと考えがちです。実際の条文はもう少し広く、その不動産に「付加して一体となっている物」まで効力が及びます。逆に、抵当権の設定後に建てた建物は担保そのものにはなりません。どこまでが担保で、どこからが担保でないのかを、民法の条文で確認します。

民法370条が定める範囲は「付加して一体となっている物」

抵当権の効力がどこまで及ぶかは、民法370条が正面から定めています。条文はこうです。

読み取るべき点が3つあります。1つ目は「付加して一体となっている物」に及ぶこと。2つ目は、抵当地の上に存する建物は除かれること。3つ目は、設定行為で別に決めていればその定めが優先することです。

土地と建物を別々の不動産として扱うのが日本の制度です。だから土地に抵当権を設定しても、その上の建物には効力が及びません。貸す側が土地と建物の両方に抵当権を設定するのは、この条文があるからです。土地だけを担保に入れたときに何が起きるかは、法定地上権をまとめた記事で扱っています。

「付加して一体」と「従物」は別の話

付加して一体となっている物の典型は、不動産に付合した物です。民法242条は、不動産の所有者はその不動産に従として付合した物の所有権を取得すると定めています。庭に植えた樹木や、建物に固定した設備のように、取り外すと壊れてしまうものが当てはまります。

これとは別に、民法87条が定める従物があります。

設定後に建てた建物は、一緒に競売できるが優先権は土地だけ

更地に抵当権を設定したあとで建物が建った場合、その建物は370条の対象外です。ではどうなるかを定めているのが389条です。

ここが誤解されやすいところです。一括して競売にかけられるのは、更地のまま売るより建物付きのほうが買い手が付きやすいからで、建物の代金を貸し手が優先的に取れるという意味ではありません。建物の代価は、建物の所有者や他の債権者に配当されます。

第2項の例外も見落とせません。建物の所有者が抵当地を占有する権利を抵当権者に対抗できる場合には、一括競売はできません。借地人が建てた建物で、その借地権が抵当権者に対抗できるときが典型です。

家賃に及ぶのは「不履行があったあと」から

371条は果実の扱いを定めています。条文は短く、抵当権はその担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ、と書かれています。

返済が続いているうちは、賃貸中の物件を担保に入れても家賃は所有者のものです。不履行が起きて初めて、その後に発生する家賃に効力が及びます。実際に家賃を押さえる手続きは物上代位で、372条が296条・304条・351条を抵当権に準用しています。304条には、払渡しまたは引渡しの前に差押えをしなければならないという条件が付いています。手続きの詳細は賃料への物上代位をまとめた記事で扱っています。

買った人が費用を出したときは、代価から先に返してもらえる

抵当権の付いた不動産を買った第三取得者が、その不動産に費用をかけた場合の規定もあります。民法391条は、必要費または有益費を支出したときは、196条の区別に従い、抵当不動産の代価から他の債権者より先にその償還を受けることができると定めています。

196条は、必要費は原則として全額、有益費は価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従って支出額または増価額を償還すると定めています。修繕費と、価値を高めるためのリフォーム費用とでは扱いが違うということです。

担保評価では、条文のとおりに範囲を切る

よくある質問

庭の木や門は担保に入りますか

土地に付加して一体となっている物であれば370条の対象です。民法242条は、不動産に従として付合した物の所有権は不動産の所有者が取得すると定めています。ただし権原によって他人が附属させた物は、同条のただし書きで扱いが変わります。

エアコンや給湯器はどうなりますか

建物に固定されて一体になっているのか、常用に供するため附属させた従物なのかで根拠条文が変わります。従物であれば87条2項により主物の処分に従います。リース契約で設置されている場合は所有者が別なので、同じようには扱えません。個別の判断は専門家に確認してください。

土地だけを担保に入れることはできますか

できます。ただし建物には効力が及ばないため、担保としての評価は下がります。競売になったときの扱いは、その土地の上に建物があるかどうか、建物がいつ建ったかで変わります。

抵当権を設定したあとに増築したら

既存の建物に増築して一体になった部分は、その建物の抵当権の効力が及ぶ付加一体物と整理されます。一方、独立した別の建物を新たに建てた場合は、土地の抵当権の設定後に築造された建物として389条の問題になります。

設定契約書で範囲を狭められますか

370条は「設定行為に別段の定めがある場合」を除くとしています。条文上は別段の定めが可能ですが、実際に応じるかどうかは貸す側の判断です。担保価値が下がる合意になるため、条件は厳しくなります。

まとめ

抵当権の効力は、抵当不動産に付加して一体となっている物まで及びます（370条）。ただし抵当地の上に存する建物は除かれ、土地の抵当権は建物に及びません。設定後に建てられた建物は担保ではありませんが、土地と一緒に競売にかけることはでき、優先権は土地の代価に限られます（389条）。家賃などの果実に及ぶのは、担保する債権について不履行があったあとに生じたものだけです（371条）。担保に入れる前に、土地と建物の登記、設備の所有者、設定契約書の定めの3点を確認してください。