【保存版】不動産担保ローン借り換えはできるのか？借り換えのメリットデメリットと借り換えの全手順を丁寧に解説

「不動産担保ローンの借り換えってできるの？」
「不動産担保ローンへ借り換えるメリットって何があるの？」
「不動産担保ローンへ借り換えることにデメリットやリスクがあれば教えてください。」
「借り換えでおすすめの不動産担保ローンって何がありますか？」

不動産担保ローンの借り換えについて、借り換えのメリットデメリットと借り換えの全手順を丁寧に解説します。

不動産担保ローンの借り換えとは？

不動産担保ローンの借り換えとは

を言います。

例えば

どの形でも、借入額そのものは減りません。減るのは利息の総額と、返済先の数です。
という形で

「あるローン」から「不動産担保ローン」へ、借金を移すことを「不動産担保ローン借り換え」というのです。

• 不動産担保ローン　→　不動産担保ローン
• 住宅ローン　→　不動産担保ローン
• カードローン　→　不動産担保ローン
• ビジネスローン　→　不動産担保ローン
• ・・・

すべて、「不動産担保ローンの借り換え」と言います。

不動産担保ローンの借り換えをするケースとは？

ケースその１．不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え

というケースがあります。

このケースは、不動産担保ローンA社よりも、不動産担保ローンB社の方が借り入れ条件が良いときに発生します。

不動産担保ローンB社の方が

• 金利が低金利
• 借り入れ期間が伸ばせる
• 追加での借り入れが可能

という場合に、不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えメリットが出てくるのです。

借り換え先の不動産担保ローンは、低金利であることが求められます。

借り換えメリットシミュレーションはこちら

借り換えメリット試算からわかる「選ぶべき不動産担保ローン」

ケースその２．カードローンから不動産担保ローンへの借り換え

カードローンというのは「無担保ローン」です。

担保がないからこそ

金利：15.0％

という利息上限に設定されているものが多いのです。

しかし、不動産担保ローンの場合は

ため、不動産担保ローン会社にとっても、万が一、返済が滞っても、不動産を売却することで融資した資金が回収できるリスクの少ない融資です。

結果として

不動産担保ローンであれば

ものが多く、カードローンから借り換えると、毎月の返済負担が大きく抑えられるケースがあるのです。

借り換えでおすすめの不動産担保ローン

また、自分は不動産を保有していないから、不動産担保ローンを利用できないため、不動産担保ローンへの借り換えができないという方もいるのですが

ケースその３．住宅ローン利用中の不動産担保ローンへの借り換え

住宅ローンとは

ですから、

と言いかえることもできます。

住宅ローンは、不動産担保ローンの一種なのです。

住宅ローンを借り入れている間に資金が必要になるケースで、不動産担保ローンを利用する方が少なくありません。

「住宅ローンの返済中だけれども、自宅を担保にお金を借りたい。」

というケースです。

このケースでも、

の状態であれば、不動産担保ローンを利用できる可能性が高いのです。

これは厳密にいえば「借り換え」ではありません。

住宅ローンを完済して、不動産担保ローンへ切り替えるのであれば「借り換え」となりますが、多くのケースでは住宅ローンの方が金利が低金利なので、わざわざ不動産担保ローンへ住宅ローンから借り換える必要はないのです。

住宅ローン借り入れ中の追加の不動産担保ローン借り入れという形です。

住宅ローン利用中の不動産担保ローン利用

不動産担保ローンの借り換えメリットの試算方法

「不動産担保ローンの借り換えをするか？しないか？」を判断するためには

1. 借り換え前のローンの金利
2. 借り換え前のローンの解約時に発生する費用
3. 借り換え後の不動産担保ローンの金利
4. 借り換え後の不動産担保ローンの諸費用（事務手数料、登記費用、印紙代）

の4つの指標をチェックする必要があります。

で計算することができます。

例えば

金利：15.0％のカードローンから、金利8.4％の不動産担保ローンへ200万円の借り換えをする場合

• 借り換え前のローンの金利：15.0％
• 借り換え前のローンの解約時に発生する費用：0円（カードローンは解約手数料はない）
• 借り換え後の不動産担保ローンの金利：8.4％
• 借り換え後の不動産担保ローンの諸費用（事務手数料、登記費用、印紙代）：約20万円

カードローンの返済状況

• 借入残高：200万円
• 金利：15.0％
• 毎月の返済額：57,433円
• 返済回数：46回
  返済総額：2,641,941円

不動産担保ローンへの借り換え後の返済状況

• 借入残高：200万円
• 金利：8.4％
• 毎月の返済額：51,004円
• 返済回数：46回
• 返済総額：2,346,183円

ですから

295,758円総返済額が安くなる

ことになります。

借り換えの諸費用が20万円だとした場合

295,758円　－　200,000円　＝　95,758円

• 不動産担保ローンへの借り換えをした方が95,758円お得になる
• 毎月の返済額も、6,429円安くなる

と計算できるのです。

毎月の返済額や総返済額の計算はこちらを利用してください。

不動産担保ローンの返済シミュレーションはこちら

不動産担保ローンへの借り換えメリット

メリットその１．金利が低金利

不動産担保ローンは

• 担保があるローン

なので

無担保ローンであるカードローン、クレジットカードのキャッシング、ビジネスローンなどと比較すると金利が低金利に設定されています。

メリットその２．審査も通りやすい

不動産担保ローンは

• 担保があるローン

ですので

不動産担保ローン会社にとって、貸し倒れリスクが低いため、審査のハードルも低いのです。

メリットその３．高額な借り入れが可能

不動産担保ローンは

• 担保にする不動産の担保価値の7割

までの借り入れが可能です。

担保にする不動産の価値が5,000万円であれば、3,500万円までの借り入れができる可能性が高いのです。不動産の担保価値というのは、時価であり、不動産会社が査定します。

不動産の「担保価値」算定方法

メリットその４．長期の借り入れに対応

不動産担保ローンでは

• 最大35年（420回）

の返済期間の設定が可能です。

不動産担保ローンへの借り換えデメリット

デメリットその１．返済できなければ担保を失う

不動産担保ローンは、不動産を担保にするローンです。

「担保にする」ということは、返済が滞った場合、債権者（不動産担保ローン会社）の判断で、担保を売却して回収することができるということを意味します。

これが不動産担保ローンに借り換える最大のデメリット・リスクです。

返済を継続する自信がなければ、不動産担保ローンに借り換えてはいけないのです。

不動産担保ローンの返済ができないと不動産はどうなる？

デメリットその２．諸費用が発生する

不動産担保ローンの場合は、不動産を担保にするため

• 担保設定登記

が必要になります。

登記には

• 登記費用
• 司法書士報酬
• 印紙代

が必要になります。

不動産担保ローンの諸費用一覧

デメリットその３．解約手数料が設定されているケースが多い

不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えの場合に注意しなければならないのは

不動産担保ローンの多くは

• 解約手数料

を設定しているということです。

解約手数料が発生する場合は

の状態でなければ、不動産担保ローンに借り換える意味がないのです。

解約手数料の相場は、元金の3.0％です。

不動産担保ローンでは借り換えることが日常茶飯事ですので、借り換えされないために不動産担保ローン会社があらかじめ解約手数料を設定するケースが多いのです。

デメリットその４．書類が多いため、労力がかかる

不動産担保ローンでは、必要書類がそれなりに多いのです。

不動産担保ローンの必要書類一覧

そのため、

• 必要書類を用意する労力
• 必要書類を用意する時間

が発生してしまうのです。

不動産担保ローン借り換えの手順

手順その１．借り換え先の不動産担保ローンを探す

借り換え先の不動産担保ローンを探します。低金利の不動産担保ローンが借り換えメリットが大きくなります。

借り換えでおすすめの不動産担保ローン

手順その２．借り換えメリットを計算する

借り換えメリットを計算します。

手順その３．借り換え先の不動産担保ローンに申し込む

「借り換え希望であること」を伝えたうえで、借り換え先の不動産担保ローンに申し込みます。借り換え目的の方が審査が通りやすいので、申込時に伝えることが重要です。

手順その４．借り換え先の不動産担保ローンから融資を受ける

審査が通れば、実際に不動産担保ローン会社から振込まれます。不動産担保ローン会社によっては、直接借り換え前のローン返済口座に振り込むケースがあります。

手順その５．借り換え前のローンを完済する

借り換え先の不動産担保ローンから入金された資金で、借り換え前のローンを完済します。必ずローン完済のために資金を使います。別の目的に使ってしまうと、契約違反ですので全額一括返済を求められてしまいます。

【体験談】不動産担保ローンを実際に申込んでみた。融資までの実際の流れを丁寧に解説

借り換えでおすすめの不動産担保ローンランキング

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンとは

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンは、SBIグループのSBIエステートファイナンス株式会社が提供している個人・法人・不動産事業者向けの不動産担保ローンです。SBIエステートファイナンス株式会社は、関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）に特化してサービス提供しています。

1996年創業で20年以上の事業歴があるため、膨大な融資実績に裏打ちされたスピーディーなご提案と独自審査基準による解決力に自信を持っている不動産担保ローン会社です。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの大きな特徴は「年間5,000件以上の相談実績」「東証プライム上場企業の子会社、SBIグループの不動産担保ローン会社としての信頼性」「独自審査基準での与信・不動産評価」「仮審査結果は最短即日回答、申し込みから最短翌日融資というスピード対応」「最大10億円の融資が可能」「仕入資金ローン・売却つなぎローン・不動産担保ローン・不動産投資ローン・住宅ローンと幅広い商品ラインナップ」「本人以外の配偶者、実父母、実兄弟姉妹、経営会社の役員の所有不動産も利用可能」「借り換えやおまとめ利用も可能」という点が挙げられます。

20年以上の事業歴、年間5,000件以上の相談実績があり融資ノウハウが積みあがっているからこそ、独自審査基準での与信・不動産評価が可能になっています。他の不動産担保ローン会社では審査が通らない、築古物件、既存不適格物件、2番抵当、赤字決算、開業資金などでも、審査の土台に乗せられるのです。融資の柔軟性は、業界トップクラスと言っていいでしょう。

また、仮審査結果は最短即日回答、申し込みから最短翌日融資というスピード対応が可能になるため、時間的な余裕がない方にもおすすめできる不動産担保ローンとなっています。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン商品概要

不動産担保ローン名	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産担保ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／住宅ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／売却つなぎローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産投資ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／仕入資金ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／買取再販ローン
本社所在地	東京都	東京都	東京都	東京都	東京都	東京都
プラン名	不動産担保ローン	住宅ローン	売却つなぎローン	不動産投資ローン	仕入資金ローン	買取再販ローン
下限金利	3.95%	4.20%	4.40%	3.95%	4.40%	4.50%
上限金利	8.05% （みずほ銀行が公表する短期プライムレート+1.575％～5.675％）※お借入れ後の適用年率は年2回見直しを行います。	5.40% （みずほ銀行が公表する短期プライムレート+1.825％～3.025％）※お借入れ後の適用年率は年2回見直しを行います。	8.15%	8.05% （みずほ銀行が公表する短期プライムレート+1.575％～5.675％）※お借入れ後の適用年率は年2回見直しを行います。	8.15%	4.50%
事務手数料（税込）	融資金額の2.20%～2.75％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。	融資金額の2.20% ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。	融資金額の1.10%～3.30％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。	融資金額の2.20%～2.75％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。	融資金額の1.10%～3.30％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。	融資金額の2.75％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。
融資金額最大	100,000万円	100,000万円	100,000万円	100,000万円	100,000万円	8,000万円
個人利用	○	○マイホームの購入資金	○	○投資用不動産の購入資金	-	-
事業性資金利用	○	-	○	○投資用不動産の購入資金	○不動産事業者	○不動産事業者
おまとめ・借り換え利用	○	-	○	-	-	-
融資スピード	お申し込みから最短翌日融資	お申し込みから最短翌日融資	お申し込みから最短翌日融資	お申し込みから最短翌日融資	お申し込みから最短翌日融資	お申し込みから最短翌日融資
最長返済期間	420ヵ月 （1年～35年・12回～420回）	420ヵ月 （1年～35年・12回～420回）	12ヵ月 （1ヶ月～12ヶ月・1回～12回）	420ヵ月 （1年～35年・12回～420回）	18ヵ月 （1ヶ月～18ヶ月・1回～18回）	12ヵ月 （1ヶ月～12ヶ月・1回）
申込み可能エリア	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）	関東1都3県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）、関西2府4県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）

東京スター銀行スター不動産担保ローン

東京スター銀行スター不動産担保ローンとは

東京スター銀行スター不動産担保ローンは、東京スター銀行が提供している個人向けの不動産担保ローンです。東京スター銀行は、東京都に本店を置く第二地方銀行です。

個人向けの不動産担保ローンですので、借入資金は事業性資金を除いてプライベート資金に自由に利用することができます。借り換え利用・おまとめ利用も可能です。

東京スター銀行スター不動産担保ローンの大きな特徴は「変動金利の下限が年2.00％であること」「銀行が提供する信頼性」「本人以外の配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有不動産も利用可能」「借り換えやおまとめ利用も可能」「変動金利と固定金利が選べる」という点が挙げられます。

上限は年10.90％で、審査で決まる調整幅が年-1.50％～5.00％と広いため、適用金利は審査が終わるまで確定しません。それでも高金利のカードローンやフリーローンから借り換える用途では、下げ幅が見込めます。また、ご家族所有の不動産も不動産担保ローンの担保になるので、ご自身が不動産を持っていなくても、利用することができます。（担保にすることへのご家族の同意が必要です。）

住宅ローンと同じように変動金利と固定金利が選べるので、金利上昇リスクが不安な方は固定金利での利用も可能です。

年収200万円以上という利用条件があり、適用金利の幅も広い商品です。金利タイプを4つから選べる点と、家族名義の不動産まで担保にできる点を評価して検討してください。

東京スター銀行スター不動産担保ローン商品概要

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス不動産担保ローン

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス不動産担保ローンとは

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス不動産担保ローンは、株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンスが提供している個人向け・法人向けの不動産担保ローンです。同社は2025年4月に三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスから商号を変更し、現在は横浜フィナンシャルグループの一員として不動産担保融資を専門に扱っています。商品のバリエーションも豊富で、ホームローン、アパートローン、法人向けアパートローン、住み替えサポートローン、不動産活用ローン（フリーコース・ビジネスコース）、不動産担保型L&Fカードローン、民泊事業ローン、不動産売却つなぎローン、不動産活用ローン（遊休資産コース）といろいろな種類のローンを提供しています。

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス不動産担保ローンの大きな特徴は「横浜フィナンシャルグループの一員という信頼性」「変動金利を採用して低金利を実現」「最高10億円の借入ができる」「最長35年（420回）という長期返済が可能」「不動産担保カードローンもある」「不動産担保ローンのバリエーションが豊富」「審査回答まで最短2日」という点が挙げられます。

デメリットとしては「融資まで最短1週間がかかる」こと、基本的には「抵当順位1位での融資」であること、必要書類に「3期分の決算書が必要」、「審査が厳しい」などがあります。銀行グループの不動産担保ローンですので、融資条件は厳しくなります。

限度額が高額で、金利も比較的低金利で利用できるので、審査に自信がある方、抵当順位1位で担保提供できる方におすすめの不動産担保ローンです。

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス不動産担保ローン商品概要

不動産担保ローン名	Ｌ＆Ｆアセットファイナンス／不動産活用ローン（フリーコース）	Ｌ＆Ｆアセットファイナンス／不動産活用ローン（ビジネスコース）	Ｌ＆Ｆアセットファイナンス／【不動産担保型】L&Fカードローン	Ｌ＆Ｆアセットファイナンス／不動産売却つなぎローン
金融機関名	株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンス	株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンス	株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンス	株式会社Ｌ＆Ｆアセットファイナンス
本社所在地	東京都	東京都	東京都	東京都
プラン名	不動産活用ローン（フリーコース）	不動産活用ローン（ビジネスコース）	【不動産担保型】L&Fカードローン	不動産売却つなぎローン
下限金利	3.89%	3.89%	4.39%	3.80%
上限金利	8.05%	8.05%	8.95%	6.15%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2％	融資金額の2.2％	無料	融資金額の2.2％
融資金額最大	100,000万円	100,000万円	50,000万円	100,000万円
個人利用	-	-	○	○
事業性資金利用	○	○	○	○
おまとめ・借り換え利用	○	○	○	○
融資スピード	最短1週間	最短1週間	最短1週間	最短1週間
最長返済期間	420ヶ月	420ヶ月	36ヶ月	12ヶ月
申込み可能エリア	全国	全国	全国	全国

借り換えでおすすめの不動産担保ローンはこちら

借り換えは総量規制の「例外貸付け」に当たることがある

借り換えでよくある不安が、「すでに年収の3分の1近くまで借りているのに、新しく借りられるのか」というものです。

日本貸金業協会の「総量規制が適用されない場合について」は、返済能力に問題がない場合や必要性・緊急性が高い場合に3分の1を超えられる契約類型を「例外貸付け」として8つ挙げており、その先頭2つが借り換えです。

注意したいのは、例外貸付けは「除外貸付け」と違い、借入額が借入残高に算入される点です。協会のページには、例外貸付けで借りた結果、借入残高が総量規制の基準を超えた場合、その後は除外・例外に当たるもの以外は借りられなくなると書かれています。

借り換えで一時的に枠を超えられても、その後の新規借入れが止まるということです。借り換えの目的が「利息を減らすこと」なのか「手元資金を増やすこと」なのかで、この制約の重みが変わります。