不動産担保ローン借り換え・おまとめのメリットと注意点

「不動産担保ローンの借り換えって、どういうこと？」
「不動産担保ローンで借り換えると、どういうメリットがあるの？」
「不動産担保ローンって、おまとめ利用もできるの？」

不動産担保ローンによる借り換え、おまとめに興味があるけれども、いまいち仕組みがよくわからないという方も多いかと思います。今回は「不動産担保ローン借り換え・おまとめのメリットと注意点」について解説します。

不動産担保ローンの「借り換え」「おまとめ」の仕組み

ローンの借り換えというのは

A銀行で500万円の借入
↓
B銀行で500万円を借り換え目的で借入
500万円でA銀行に返済し、完済
B銀行の債務のみが500万円残る

結果的に「A銀行500万円の債務」が「B銀行500万円の債務」に移行することになります。これを「借り換え」と呼びます。

同様にローンのおまとめと言うのは

A銀行で200万円の借入
B銀行で100万円の借入
C銀行で50万円の借入

↓

D銀行で350万円をおまとめ目的で借入
350万円でA銀行、B銀行、C銀行に返済し、完済
B銀行の債務のみが500万円残る

結果的に「A銀行200万円、B銀行100万円、C銀行50万円の債務」が「D銀行350万円の債務」に移行することになります。これを「おまとめ」と呼びます。

不動産担保ローン借り換え・おまとめとは

不動産担保ローン借り換え・おまとめとは

他のローン（不動産担保ローンも含む）から、不動産担保ローンへ「借り換え」「おまとめ」をすることを意味します。

ただし、「借り換え」「おまとめ」は高金利のローンから、低金利のローンへ債務を移すことで返済額の軽減を目指すのが主な目的ですので、金利が低金利のローンから高金利の不動産担保ローンへの「借り換え」「おまとめ」は特別な理由がない限りはおすすめしません。

想定される不動産担保ローンの借り換えパターン

個人の場合

カードローン　→　不動産担保ローン
キャッシング　→　不動産担保ローン
クレジットカードのキャッシング・リボ払い　→　不動産担保ローン
高金利の不動産担保ローン　→　低金利の不動産担保ローン
高金利の自動車ローン　→　低金利の不動産担保ローン

法人、個人事業主の場合

銀行融資　→　不動産担保ローン
ビジネスローン　→　不動産担保ローン
高金利の不動産担保ローン　→　低金利の不動産担保ローン
高金利の売掛担保ローン　→　低金利の不動産担保ローン

不動産担保ローン借り換え・おまとめのメリット

金利が低金利になれば返済負担が軽減する

不動産担保ローンの金利は無担保ローン（カードローン、キャッシング、ビジネスローン）と比較すると低金利になっています。

適用される金利が借り換えによって低くなれば

利息
毎月の返済額
総返済額

すべて安くなるのです。

例えば

借り換えシミュレーション

現在の金利15.0％でカードローン100万円を借りている方が「東京スター銀行不動産担保ローン」年率8.65％へ借り換えしたら

	借り換えなかった場合	借り換えた場合	借り換え効果
毎月返済額	23,790円	20,589円	3,201円
ボーナス月加算額	0円	0円	0円
年間返済額	285,480円	247,068円	38,412円
総返済額（支払総額）	1,427,400円	1,235,340円	192,060円

となります。

金利が15.0％から8.65％に下がることで

192,060円も総返済額が減額されることになります。

毎月の返済額も

23,790円　→　20,589円

と3,201円安くなるので、返済負担は軽減されるのです。

これが不動産担保ローンへ借り換える最大のメリットと言えるでしょう。

借入可能期間が長くなるので金利が変わらなくても、返済負担が減る

無担保ローンの返済期間というのは

カードローン：最長5年～10年
ビジネスローン：最長5年～10年

というのが一般的です。

これに対して不動産担保ローンというのは

不動産担保ローン：最長20年～35年

という長期のローンが可能になります。これは土地などの不動産担保の資産価値はなかなか落ちないため、長期の借入が可能になるのです。

とくに法人や個人事業主の場合、この借入可能期間というのは大きなポイントになります。

同じ金利10.0％だとしても、借入期間が異なれば毎月の返済額は大きく変わるからです。

「借り換え」「おまとめ」によって、借入期間を5年から35年に延ばせば

金利10.0％のビジネスローン、5年返済、1000万円の借入、元利均等返済

毎月の返済額：212,470円

金利10.0％の不動産担保ローン、35年返済、1000万円の借入、元利均等返済

毎月の返済額：85,967円

毎月の返済負担は、3分の1程度に抑えられるのです。

無担保ローンの場合は「元利均等返済」「残高スライドリボルビング返済」が一般的であり、長期間借りた方が毎月の返済額は小さくなります。

利息も増えてしまいますが、それ以上に直近の資金繰りが苦しい会社、個人事業主の場合は不動産担保ローンに借り換えることで金利が変わらなくても、長期間の借入期間に設定することによって、毎月の返済額が軽減できるメリットがあるのです。

追加の借入が可能になる可能性がある

無担保ローン（カードローン、ビジネスローン）というのは、担保がありませんから、借りられる金額は少額の設定となっています。

例えば、カードローンで

限度額：最大500万円

となっていても

年収400万円の正社員の方が初回で借りられるのは多くても100万円程度なのです。最大500万円というのはあくまでも「最大」ですのでこれが借りられる金額というわけではありません。

しかし、不動産担保ローンの場合は

限度額：最大1億円～10億円

という設定のものが多くなっています。

不動産担保ローンは融資した資金の回収を、担保である不動産を売却することで実現します。そのため、担保にする不動産の価値が高ければ高いほど借りられる金額は多くなるのです。

不動産担保ローンで借りられる金額は「不動産の担保価値×70％」です。

2,000万円の不動産を担保にするのであれば、1,400万円までは借りられるということです。

不動産担保ローンでいくら借りられるのか？

カードローン100万円で借りていた方が不動産担保ローンに借り換えることで、あと1,300万円追加で借りられる可能性が出てくるのです。

個人の方は、相続などで多額の納税資金が必要になるケースがあります。法人は、ビジネスローンの限度額では賄えない高額な借入が必要になるケースもあります。このようなケースでは不動産担保ローンに借り換えて、追加の借入をする選択肢が有効になるのです。

追加の融資が必要な場合、新規で不動産担保ローンを利用することも可能ですが、すでにビジネスローンなどを利用しているのであれば、借り換えと同時に融資額の増額を実現する方が返済負担も軽減できて一石二鳥になるのです。

おまとめなら返済日が月1回になって管理がしやすい

不動産担保ローンで「おまとめ」をする場合には返済日が1日になるので資金繰りの計画が立てやすいというメリットがあります。

4社の借入がある場合
月に5日、10日、25日、30日と4回の返済日

月に5日、10日、25日、30日と4回の返済日があると、1週間後の返済日のお金の工面に気を取られすぎて、気の休まる暇もありませんし、じっくり返済計画を実行する余裕もなくなってしまいます。

しかし、おまとめをすることで

毎月30日に返済するだけ

とした方が、同じ返済額だったとしても、資金繰りの計画が立てやすくなるのです。

借り換えでおすすめの不動産担保ローンランキングはこちら

不動産担保ローン借り換え・おまとめの注意点

返済できなければ不動産は売却されてしまう！

不動産を担保にするということは返済ができなければ、金融機関は「担保を売却して回収手続きを進める」ということを意味しています。

不動産は競売で売却され、売却資金が返済に回されるので、不動産はなくなってしまうのです。

これが不動産担保ローンに借り換える最大のデメリットと言えます。

「不動産の売却額　＞　残債額」の場合は

→　売却後残りの資金が手に入ります。

「不動産の売却額　＜　残債額」の場合は

→　売却後もローン返済をしなければなりません。

とは言え、いきなり一回返済遅延をしただけで不動産が売られてしまうわけではありません。

1カ月目：支払い催促の電話連絡、メール連絡
2か月目：支払い催促の書面が届く
3か月目：支払い督促状が届く
4か月目：期限の利益の喪失という最後通告が届く
4か月目：代位弁済の通知が届く（債権がサービサーに流れたことを意味します。）
6か月目：任意売却の提案
7か月目：競売（法的手続き）の申し立て
7か月目：裁判所から競売申し立て通知
12か月目：競売実行

と長い時間を掛けて売却されることになります。

不動産担保ローンの返済ができないと不動産はどうなる？

不動産の売却を避けたいのであれば、返済遅延をしても、1カ月以内には返済することを心がける必要があります。どうしても、遅れてしまう場合は金融機関に事情を話したうえで、入金できる期日を名買うにして共有しておく必要があります。

担保になる不動産がなければ、不動産担保ローンは利用できない！

当然ですが、不動産担保ローンは「担保になる不動産」がなければ利用することができません。

「えっ、借金している状態で担保になる不動産なんてないんだけど・・・」

と思う方も多いかと思います。

しかし、不動産担保ローンの場合は自分の不動産以外も担保設定が可能です。

例えば、「東京スター銀行不動産担保ローン」の場合

ご本人さま以外でも、配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有する不動産であれば担保設定が可能です。

となっています。

他の不動産担保ローンでも

3親等以内の親族の不動産を担保にできる
同意があれば第三者の不動産も担保にできる

となっているのです。

3親等であれば

1親等：父母、子
2親等：祖父母、孫、兄弟姉妹
3親等：曾祖父母、曾孫、おじ・おば、おい・めい

と、かなり広くなるはずです。

親や親戚が不動産を持っている場合に、お願いして担保にしてもらうような形が取れれば不動産担保ローンを利用することが可能になります。

親名義の不動産でも不動産担保ローンが借りられる

ただし、前述した通りで不動産担保ローンは返済できない状態が続けば、不動産が売却されてしまうローンサービスです。自分の不動産を担保にしている場合は自己責任ですから、仕方がありませんが、自分以外の家族や親戚の不動産を担保にしておいて、売却されてしまうと大きな問題になりますし、今後の人間関係にも支障をきたします。自分以外の不動産で不動産担保ローンを借りたのであれば、必ず返済しなければなりません。

自分以外の不動産を担保にして不動産を担保ローンを利用する場合は