共同抵当（共同担保）とは？民法392条の同時配当・異時配当と、2件目が1,500円になる登録免許税法13条

自宅と収益物件、あるいは土地と建物のように、複数の不動産をまとめて1本の借入の担保に入れることがあります。これを共同抵当（登記の場では共同担保）といいます。担保の数が増えるぶん費用も増えそうに思えますが、税法の側にはまとめたほうが安くなる規定が置かれています。一方で、配当の場面では後順位の抵当権者との関係が複雑になります。

共同抵当とは何を指すのか

民法392条の条文は「債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合」という書き出しで始まります。つまり、1本の債権に対して複数の不動産に抵当権が付いている状態が共同抵当です。借入が2本あってそれぞれ別の物件に抵当権が付いているのは共同抵当ではありません。

債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合において、同時にその代価を配当すべきときは、その各不動産の価額に応じて、その債権の負担を按分する。

（民法第392条第1項）

抵当権の順位そのものは民法373条が「同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による」と定めています。共同抵当でも、物件ごとに何番目の抵当権なのかは登記の前後で決まります。抵当権そのものの定義は民法369条です。

同時配当と異時配当で結論が変わる

異時配当で困るのは、先に売られた物件に付いていた後順位の抵当権者です。共同抵当権者が全額を持っていくと、後順位の取り分が消えます。そこで392条2項の後段が、次順位の抵当権者に代位を認めています。按分なら他の不動産から弁済を受けるはずだった金額を限度として、その抵当権者に代位して抵当権を行使できる、という仕組みです。

数字で追うとどうなるか

条文だけでは動きが見えにくいので、価額の分かる例で並べます。債権額3,000万円、A物件4,000万円、B物件2,000万円で、A物件だけに後順位の抵当権（1,500万円）が付いているとします。

この代位は登記に反映できます。民法393条は「前条第二項後段の規定により代位によって抵当権を行使する者は、その抵当権の登記にその代位を付記することができる」と定めています。付記登記をしておけば、代位した立場を第三者にも主張しやすくなります。

登録免許税は「1つとみなす」

借りる側にとって実額で効くのは税金のほうです。登録免許税法13条は、共同担保の場合の課税標準と税率を別に定めています。

抵当権の設定登記の登録免許税は、原則として債権額の0.4％です。共同担保にせず物件ごとに別々の債権で設定すれば、物件の数だけ0.4％がかかります。同一の債権でまとめて同時に申請すれば、1項によって1件分として扱われます。

諸費用の全体像は不動産担保ローンの諸費用で扱っています。ここで押さえたいのは、共同担保にするかどうかが費用の総額を動かすという点です。

共同担保目録で確認できること

登記事項証明書には、共同担保になっている場合に共同担保目録が付きます。同じ債権のためにどの不動産へ抵当権が設定されているかが一覧になっているため、借りる側も貸す側も担保の範囲を1枚で確認できます。

証明書の読み方は登記事項証明書の読み方にまとめています。抹消の手続きは抵当権抹消は自分でできる？を参照してください。

借りる側から見た損得

費用の面では有利でも、物件を個別に動かしにくくなる点は見落とされがちです。将来どの物件を売る可能性があるかを先に決めてから、まとめるかどうかを判断してください。

よくある質問

土地と建物をまとめて担保に入れるのも共同抵当ですか

同一の債権の担保として土地と建物の両方に抵当権が設定されていれば、民法392条がいう「数個の不動産につき抵当権を有する場合」にあたります。土地と建物は登記のうえでは別の不動産として扱われるためです。土地だけを担保に入れた場合の論点は法定地上権の記事で扱っています。

共同担保にすると審査は通りやすくなりますか

担保余力が合算されるため、1物件では足りない金額に届く可能性はあります。ただし審査の基準は金融機関ごとに違い、条文から導ける話ではありません。担保評価の考え方は各社の運用によります。

1件だけ担保から外したいときはどうなりますか

共同担保目録に載っている物件は、1本の債権の担保として結び付いています。一部だけ外すには金融機関の同意が必要で、残る担保で足りるかが判断材料になります。完済していない段階で自動的に外れることはありません。

この記事で確認できなかったこと

• 登録免許税法13条2項の「財務省令で定める書類」の具体的な様式。条文は書類の添付を条件としていますが、様式そのものは今回参照した範囲では確認できませんでした。
• 共同担保目録を付けた登記事項証明書の手数料。通常の証明書と同額かどうかは、法務局の手数料一覧で確認してください。
• 金融機関ごとの運用。共同担保を求めるかどうか、何件までまとめるかは各社の判断です。
• 物件の一部だけを担保から外す（一部解除）ときの条件。契約と金融機関の判断によります。