住宅ローンを完済すると、金融機関から封筒が届きます。中身は解除証書や登記識別情報通知で、これで抵当権が自動的に消えるわけではありません。登記簿から抵当権の記載を消すには、自分で登記所へ申請する必要があります。法務省民事局が20ページの案内を公開していて、一般的なケースであれば司法書士に頼まずに済む水準まで手順が書かれています。その内容を、費用と書類、つまずきやすい箇所に沿って整理します。
登録免許税は不動産1物件につき1,000円。土地1件と建物1件なら2,000円です。
必要な添付書類は4つで、いずれも抵当権者である金融機関等から送付されます。自分で役所に取りに行く書類は、原則としてありません。
登記所は申請書の作成を代行できません。様式は法務局のサイトからダウンロードして自分で作ります。
登記簿上の住所が今の住所と違う場合は、抹消の前に住所変更の登記が別に必要になります。
放置しても罰則はない。ただし法務局は「速やかに」と言っている
抵当権の抹消登記に、いつまでにやらなければならないという期限は設けられていません。相続登記のような申請義務の規定もありません。ただし法務局は、案内ページの冒頭でこう書いています。
法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
「抵当権の登記の抹消に必要な書類を金融機関等から受け取られた際には、紛失・汚損等しないようにして、できるだけ速やかに法務局（登記所）に登記申請されることをおすすめします。」
理由は書類にあります。抹消に使う4点はすべて金融機関から届くもので、紛失すると再発行の手間がかかります。金融機関が合併や商号変更をすると、登記簿上の名称と届いた書類の名称がずれ、変更の経緯が分かる書類（商業登記簿謄本等）が追加で必要になることがあります。抵当権そのものは弁済で消滅しますが、その仕組みは抵当権とはで扱っています。
必要な書類は4つ。全部が金融機関から届く
法務局は「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」という一覧を公開しています。集める書類と作成する書類に分かれていて、集める側は4点すべてが抵当権者からの送付物です。
| 区分 | 書類 | 入手先 | 有効期限 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 集める | 登記識別情報、または登記済証（抵当権設定契約書に「登記済」の押印がされたもの） | 抵当権者である金融機関等 | なし | 債務の完済後に送付される |
| 登記原因証明情報（「解除証書」や「弁済証書」等） | 抵当権者である金融機関等 | なし | 日付や不動産の表示に記載漏れがないか確認する | |
| 会社法人等番号 | 抵当権者である金融機関等、または法務局 | なし | 送付文書に記載があればそれで確認できる。金融機関の登記事項証明書でも確認できる | |
| 代理権限証明情報（委任状） | 抵当権者である金融機関等 | なし | 日付等の記載漏れがないか確認する | |
| 作成する | 登記申請書 | 所有者が作成 | — | 法務局のサイトから様式をダウンロードできる |
| 委任状 | 所有者と代理人 | — | 代理人による申請の場合に必要。所有者自身が手続きする場合は不要 |
住民票や印鑑証明書は、この一覧に入っていません。抹消の登記では、所有者が実印を押す場面がなく、申請書への押印は認印で足りると案内されています。
「解除証書」の記載漏れは、受け取った時点で確認する
法務局は登記原因証明情報と委任状の両方について、日付や不動産の表示の記載漏れがないか確認するよう求めています。記載漏れがある場合は「あらかじめ金融機関等にお尋ねください」とされています。
登記所の窓口に持ち込んでから気づくと、金融機関とのやり取りが一往復増えます。封筒が届いた時点で、日付と不動産の表示だけは目を通しておくほうが早く終わります。
登録免許税は1物件1,000円。20個を超えると定額2万円
費用は登録免許税だけです。金額の根拠は登録免許税法の別表第一にあります。
登録免許税法 別表第一 一（十五）
「登記の抹消（土地又は建物の表題部の登記の抹消を除く。）」 課税標準：不動産の個数 税率：一個につき千円
「（同一の申請書により二十個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合には、申請件数一件につき二万円）」
| 物件の内訳 | 個数 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| マンション1戸（敷地権付き区分建物として1個） | 1 | 1,000円 |
| 一戸建て（土地1筆＋建物1個） | 2 | 2,000円 |
| 土地が2筆にまたがる一戸建て（土地2筆＋建物1個） | 3 | 3,000円 |
| 同一の申請書で20個 | 20 | 20,000円 |
| 同一の申請書で21個（20個を超える） | 21 | 20,000円（申請件数1件につき定額） |
20個を超えると定額2万円に切り替わるため、21個目からは増えても金額が変わりません。一方、19個なら1万9,000円で、20個の2万円より安くなります。一戸建てやマンション1戸であれば、実際に払う額は1,000円か2,000円です。不動産担保ローンを組むときの設定費用については不動産担保ローンの諸費用で別に整理しています。
納付は収入印紙です。法務局は、収入印紙を登記申請書に直接貼らず、別の白紙（台紙）に貼ってから申請書とホチキス留めし、申請書と台紙の間に契印をするよう案内しています。収入印紙そのものには押印しません。現金を税務署等に納付して領収証書を添える方法もあります。
申請書でつまずくのは、住所と原因日付
法務局の記載例は、土地と建物に設定された抵当権を解除・弁済で抹消するケースを想定しています。各欄の書き方は次のとおりです。
| 欄 | 書く内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 登記の目的 | 「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」 | 順位番号を書かずに「抵当権抹消（抹消する抵当権の登記 平成○○年○月○日受付第○○○号）」と書く方法でもよい |
| 原因 | 抵当権が消滅した日とその原因（例：「令和2年7月1日解除」） | 金融機関から届いた解除証書・弁済証書の内容を見ながら書く |
| 権利者 | 不動産の所有者（抵当権設定者）の住所・氏名。共有なら全員 | 登記簿上の現在の所有者の住所・氏名と一致している必要がある |
| 義務者 | 抵当権者である金融機関等の住所・名称・会社法人等番号・代表者氏名 | 届いた書類の住所・名称が登記簿と違う場合、変更の経緯が分かる書類が要ることがある |
| 添付情報 | 登記識別情報（又は登記済証）／登記原因証明情報／会社法人等番号／代理権限証明情報 | 金融機関から届いたものが登記識別情報か登記済証かで書き分ける |
| 申請年月日・申請先 | 申請する日と、不動産の所在地を管轄する法務局 | 管轄は法務局サイトの「管轄のご案内」で調べる |
| 申請人兼義務者代理人 | 所有者の住所・氏名と押印（認印で可）、日中つながる電話番号 | 住所・氏名は権利者欄と一致している必要がある。不備の連絡が電話で来る |
| 登録免許税 | 物件数×1,000円の合計額 | 土地1・建物1なら「金2,000円」 |
| 不動産の表示 | 登記事項証明書のとおりに正確に記載。抹消する抵当権の順位番号も書く | 13桁の不動産番号を書けば、所在・地番・地目・地積等の記載を省略できる（不動産番号の記載自体は任意） |
ここで最も多くの人が止まるのが権利者欄です。引っ越したのに住所変更の登記をしていない場合、抹消の前に住所変更の登記が別に必要になると明記されています。結婚などで氏名が変わっている場合も同じです。1回で終わるつもりが2件の申請になるため、先に登記事項証明書で現在の記載を確認しておくと段取りが狂いません。
手続きは4ステップ
図1 法務省民事局の案内が示す手順
- ステップ1 登記申請書を作成する 様式は法務局サイト「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードします。A4の縦置き・横書き、片面印刷、長期保存に耐える紙質。鉛筆やこすると消えるインクは使えません。複数枚になる場合はつづり目に契印をします。
- ステップ2 登録免許税を納付する 税額分の収入印紙を白紙の台紙に貼り、申請書と重ねてホチキス留めし、申請書と台紙の間に契印をします。印紙自体には押印しません。
- ステップ3 申請書等を提出する 不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口に持参するか郵送します。郵送の場合は封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送ります。登記識別情報は封筒に入れて封をし、金融機関名と「抵当権抹消」を書いて在中する旨を明記します。
- ステップ4 登記完了証を受け取る 登記が完了すると登記完了証が交付されます。窓口で受け取る場合は申請書に押したものと同じ印鑑が必要です。郵送で受け取る場合は、宛名を書いた返信用封筒と書留郵便料分の切手を申請書と一緒に出しておきます。
なお、登記識別情報を記載した書面は、登記が完了したあとも返却されません。解除証書や委任状のような添付書面は、コピーに「原本に相違ありません」と記載して署名押印したものを添えれば、調査完了後に原本を返してもらえます。別途、還付請求書を作る必要はありません。
オンライン申請もできる。ただし委任状の文言次第
抵当権抹消はオンラインでも申請できます。ただし、書面で作られた添付情報が混ざることが多いため、完全にオンラインで完結しない場合があります。
図2 オンライン申請で先に確認すること
電子証明書とICカードリーダライタ
所有者が個人の場合、マイナンバーカード（の電子証明書）が必要です。電子署名にはICカードリーダライタが別途要ります。
委任状の委任事項
抵当権者の委任状に「登記識別情報の暗号化に関する件」の委任事項がない場合、オンライン申請はできません。この場合は抵当権者に問い合わせるか、書面申請にします。
書面の添付情報は2日以内
書面で作られた添付情報を郵送・持参する場合、オンライン申請の受付日から2日以内（初日、休日等を除く）に法務局へ到達する必要があります。
登記識別情報は「登記識別情報通知」という書面に記載された12桁の英数字です。オンライン申請ではこの12桁を使います。登録免許税は申請用総合ソフトからインターネットバンキング等で電子納付でき、収入印紙による納付も選べます。
なお、書面申請でも令和2年1月14日から、電子証明書を持っていない人が申請用総合ソフトで申請書を作り、その情報を登記所へ送信する「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請」が使えるようになっています。
出す前のチェックリスト
法務省の案内には、提出前のチェックリストが付いています。11項目のうち、添付漏れ・契印漏れ・押印漏れ・電話番号の書き忘れが並びます。窓口で差し戻される原因は、内容の難しさよりこうした形式面に集中していることが読み取れます。
よくある質問
抵当権抹消手続きは自分でできますか。
法務省民事局が一般的・定型的なケースを想定した案内（一戸建て編・マンション編）を公開しており、自分で申請することが想定されています。ただし、抹消の前提として別の登記が必要になるなど手続きが複雑になる場合があるとも書かれています。専門家に相談したい場合は司法書士・弁護士に依頼します。
費用はいくらかかりますか。
登録免許税が不動産1物件につき1,000円です。土地1件と建物1件の合計2物件なら2,000円になります。司法書士に依頼する場合は、これとは別に報酬がかかります。
必要書類はどこで手に入りますか。
登記識別情報（又は登記済証）、登記原因証明情報（解除証書・弁済証書）、会社法人等番号、代理権限証明情報（委任状）の4点は、いずれも抵当権者である金融機関等から送付されます。登記申請書だけは自分で作成します。
法務局で申請書を書いてもらえますか。
案内には「法務局（登記所）では、登記申請書の作成を代行することはできません」と明記されています。登記手続案内は行われていますが予約制で、申請書の代筆や添付書類の記載事項の補充には対応できないとされています。
引っ越しをしている場合はどうなりますか。
登記簿上の所有者の住所・氏名が現在のものと一致していない場合、抵当権の登記の抹消を申請する前に、住所・氏名を変更する登記が別に必要になります。
根抵当権でも同じ手続きですか。
申請書の様式が別に用意されています（3-2 根抵当権抹消登記申請書）。根抵当権は完済しても枠が残るため、抹消の前提となる考え方が抵当権とは異なります。詳しくは根抵当権の抹消を参照してください。
まとめ
抵当権抹消登記でかかる費用は、不動産1物件につき1,000円の登録免許税です。一戸建てなら土地と建物で2,000円、マンション1戸なら1,000円。同一の申請書で20個を超えると、申請件数1件につき2万円の定額になります。
必要な添付書類4点は、いずれも完済後に金融機関から届きます。自分で用意するのは登記申請書だけで、様式は法務局のサイトから入手できます。登記所は作成を代行しないため、記載例を見ながら自分で書くことになります。
つまずきやすいのは、登記簿上の住所が今の住所と違うケースです。この場合は抹消の前に住所変更の登記が別に必要になります。届いた封筒を開けたら、まず解除証書の日付と不動産の表示、そして登記簿上の自分の住所を確認してください。個別の事案については、管轄の法務局または司法書士にご相談ください。
参照した一次情報
- 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/info-net_00001.html（一戸建て編・マンション編の案内、書類を受け取った際はできるだけ速やかに登記申請することを勧める旨）
- 法務省民事局「住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）一戸建て編」（令和6年4月版・全20ページ）https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001369111.pdf（必要書類と費用、登記申請書の記載例と各欄の説明、登録免許税1物件1,000円、収入印紙貼付台紙と契印、提出方法、登記完了証の受領、提出前のチェックリスト11項目）
- 法務局「不動産登記の申請書様式について」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html（3-1 抵当権抹消登記申請書、3-2 根抵当権抹消登記申請書の様式と記載例、添付情報の原本還付、QRコード付き書面申請）
- 法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001392662.pdf（集める書類4点とその入手先・有効期限・備考、作成する書類）
- 法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudosan_online02.html（マイナンバーカードとICカードリーダライタ、登記識別情報の12桁、委任事項がない場合はオンライン申請不可、書面の添付情報は受付日から2日以内に到達）
- e-Gov法令検索「登録免許税法（昭和四十二年法律第三十五号）」別表第一 一（十五）https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035（登記の抹消は不動産の個数1個につき千円、同一の申請書により20個を超える場合は申請件数1件につき2万円）
内容は2026年10月1日に各公式サイトで公表されていたものです。制度や様式は改定されることがあります。個別の事案では手続きが複雑になる場合があるため、管轄の法務局または司法書士・弁護士にご確認ください。
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