担保不動産競売の期間入札はどう進む？入札の下限は売却基準価額の8割、保証金は2割以上を条文と裁判所の案内で確認

担保に入れた不動産が競売にかけられると、その先は裁判所の手続きに乗ります。いくらから入札できるのか、いくら先に入れるのか、落札したらいつ代金を払うのか。いずれも民事執行法と裁判所の運用で決まっていて、当事者の交渉では動きません。この記事では、期間入札の流れを条文と裁判所の案内で追い、担保を出した側が見ておくべき節目を整理します。入札の下限額と保証金の扱いは、2026年9月29日にe-Gov法令検索とBIT不動産競売物件情報サイトで表示されていた内容です。

入札から所有権が移るまでの流れ

担保不動産競売には、強制競売の規定が準用されます（民事執行法188条）。したがって、以下の条文は担保権の実行としての競売にもそのまま当てはまります。

入札の下限は売却基準価額の8割

入札額の下限は、裁判所が決めた売却基準価額そのものではありません。条文は次のように書いています。「買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下『買受可能価額』という。）以上でなければならない」（60条3項）。

担保を出した側から見ると、この8割が「最悪の場合いくらで売られうるか」の目安になります。市場での売却なら基準価額に近い金額で決まる可能性がありますが、競売では下限で決まることもあります。返済が難しくなった段階で任意売却を検討する理由の1つがここにあります。

保証金は売却基準価額の10分の2以上

民事執行法66条は「執行裁判所が定める額及び方法による保証」とだけ書いていて、金額そのものは条文に出てきません。実際の額は裁判所の運用で決まります。東京地方裁判所の取扱いを紹介しているBIT（不動産競売物件情報サイト）の案内では、次のように説明されています。

保証金は、金融機関で裁判所専用の「振込依頼書」を用いて裁判所の預金口座に振り込みます。金額は売却基準価額の10分の2以上で、事件ごとの金額は期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認する、という案内です。振込後は、金融機関から受け取る「振込依頼書」2枚目の「保管金受入手続添付書」の右下欄に領収印が押されていることを確認するよう注意書きがあります。

入札に必要な書類。陳述書は追完できない

同じ案内には、提出する書類も列挙されています。入札書のほかに必要なのが、暴力団員等に該当しない旨の陳述書です。令和2年4月の民事執行法の改正により、入札書ごとに提出が必要になりました。

添付書類は入札する人の属性で分かれます。法人なら入札書提出日の前3か月以内に発行された代表者事項証明書または登記事項証明書、個人なら同じく3か月以内のマイナンバーが記載されていない住民票等、代理人による入札なら代理委任状です。いったん提出した入札書は撤回も記載内容の変更もできません。

売却が許可されないことがある

最高価買受申出人になっても、売却が許可されるとは限りません。71条は売却不許可事由を8号にわたって列挙しています。

6号にある75条は、天災その他自己の責めに帰することができない事由で不動産が損傷した場合の救済です。売却許可決定前であれば売却の不許可の申出を、決定後であれば代金を納付する時までに決定の取消しの申立てをすることができます。ただし、損傷が軽微であるときは除かれます。

物件の状態を入札前に確かめる材料が、いわゆる3点セットです。何が書かれているかは競売の3点セットとは？で条文から整理しています。

代金を納めないと保証は戻らない

売却許可決定が確定したら、買受人は裁判所書記官の定める期限までに代金を執行裁判所に納付します（78条1項）。入札時に提供した保証は代金に充てられます（同2項）。裁判所書記官は、特に必要があると認めるときはこの期限を変更できます（同5項）。

期限までに納めなかった場合の扱いは明確です。80条1項は「買受人が代金を納付しないときは、売却許可決定は、その効力を失う。この場合においては、買受人は、第六十六条の規定により提供した保証の返還を請求することができない」と定めています。売却基準価額の2割相当が戻らない、ということです。

代金が納付されなかった場合で次順位買受けの申出があるときは、執行裁判所はその申出について売却の許可または不許可の決定をしなければなりません（80条2項）。手続きが最初からやり直しになるとは限らない設計です。

引渡命令の申立ては代金納付から6か月以内

買受人が不動産を明け渡してもらう手段が引渡命令です。執行裁判所は、代金を納付した買受人の申立てにより、債務者または不動産の占有者に対し、不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができます（83条1項）。ただし、事件の記録上、買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者に対しては命じられません。

期限があります。買受人は、代金を納付した日から6か月を経過したときは申立てができません（83条2項）。例外として、買受けの時に民法395条1項に規定する抵当建物使用者が占有していた建物の買受人については9か月です。賃貸中の建物を落札した場合の扱いは、賃貸中の不動産を担保に入れるとどうなる？で6か月の引渡し猶予とあわせて整理しています。

担保を出した側にとっては、代金が納付された時点で所有権が移り、そこから最長6か月のうちに引渡命令が出うる、という時間軸になります。返済が滞ったあとの流れ全体は不動産担保ローンを返済できないとどうなる？にまとめています。

よくある質問

売却基準価額と買受可能価額はどう違いますか。

売却基準価額は、執行裁判所が評価人の評価に基づいて定める、売却の額の基準となるべき価額です（60条1項）。買受可能価額は、そこから10分の2に相当する額を控除した価額で、入札額の下限になります（同3項）。

債務者本人は自分の不動産を買い戻せますか。

できません。民事執行法68条は「債務者は、買受けの申出をすることができない」と定めています。

落札したら、その日から所有者になりますか。

なりません。79条は「買受人は、代金を納付した時に不動産を取得する」と定めています。その前に、売却許可決定が確定している必要があります（74条5項・78条1項）。

保証金はいくらですか。

条文では「執行裁判所が定める額」とされています（66条）。東京地方裁判所の取扱いを紹介する案内では、売却基準価額の10分の2以上で、事件ごとの金額は期間入札の公告の「買受申出保証額」で確認するとされています。

入札書を出したあとに金額を変えられますか。

できません。案内では、いったん提出した入札書を撤回したり記載内容を変更したりすることはできないと明記されています。

落札後に建物が壊れた場合はどうなりますか。

天災その他自己の責めに帰することができない事由で不動産が損傷した場合、売却許可決定前なら売却の不許可の申出、決定後なら代金を納付する時までに決定の取消しの申立てができます（75条1項）。ただし損傷が軽微であるときは除かれます。

担保不動産競売にも同じ条文が当てはまりますか。

当てはまります。188条は、強制競売に関する規定を担保不動産競売について準用すると定めています。