個人向け不動産担保ローンと総量規制｜施行規則10条の21第1項6号が「居宅」を除外から外している理由

最初の分かれ目は「貸し手が貸金業者かどうか」

個人向けの不動産担保ローンを調べると、「総量規制があるから年収の3分の1までしか借りられない」という説明と、「不動産担保なら関係ない」という説明が両方出てきます。どちらも条件つきで正しく、前提が違うだけです。

まず押さえるのは貸し手です。金融庁の貸金業法Q&Aは次のように説明しています。

銀行が出す不動産担保ローンには総量規制が及びません。ノンバンク（貸金業者）が出すものには及びます。同じ「不動産担保ローン」という名前でも、ここで前提が割れます。

貸金業者から借りる場合、条文はどう書いているか

貸金業者から借りる場合の根拠条文は第13条の2です。第2項が「個人過剰貸付契約」を定義し、その末尾で例外を内閣府令に委ねています。

第2項の括弧書きの末尾に「当該個人顧客の利益の保護に支障を生ずることがない契約として内閣府令で定めるものを除く」とあります。この内閣府令が貸金業法施行規則第10条の21です。

表の時点：2026年10月8日。貸金業法施行規則第10条の21第1項第6号の条文を読み取って整理したものです。右端の欄は、6号の除外に当たるかどうかに対応する帰結です。

自宅を担保に出す人ほど、除外から外れる

この6号は読み方を間違えやすい部分です。「不動産担保ローンは総量規制の対象外」と短く紹介されることが多いのですが、条文は括弧の中で居宅を外しています。つまり、自宅を担保に入れて借りる個人は、貸金業者から借りる限り年収の3分の1の基準が効きます。

第7号には別の受け皿があります。売却を予定している個人顧客の不動産の売却代金により弁済される貸付けで、返済能力を超えないと認められるもの（貸付額が不動産の価格の範囲内で、売却により生活に支障を来すと認められる場合を除く）です。住み替えのつなぎのような場面を想定した規定です。

親名義の不動産を担保にする場合の条件は親名義の不動産を担保にできる？物上保証の仕組みと、共有・成年後見で加わる条件を民法の条文で確認に、物上保証人の責任の範囲は物上保証人とは？連帯保証人との違いと、求償権・代位を民法の条文で確認にまとめています。

事業資金なら、個人事業主にも別の道がある

借りる目的が事業資金の場合は、また扱いが変わります。金融庁のQ&Aに個人事業者向けの説明があります。

同じ回答は、個々の貸金業者の判断で追加的な資料の提出を求められることがあり、最終的に貸付けを行うか否かは貸金業者の判断に委ねられる、とも断っています。計画書を出せば必ず借りられるという意味ではありません。

申し込む前に自分で確かめられること

条文の構造が分かっていれば、申込みの前に自分で見当をつけられます。確かめる順番は3つです。

表の時点：2026年10月8日。貸金業法施行規則第10条の21第1項第6号と、金融庁が公開している登録貸金業者情報検索サービスの位置づけにもとづきます。

固定資産税評価額は、条文が価格の算出資料として名指ししているもののひとつです。毎年届く納税通知書の課税明細で確認できます。担保評価そのものは貸し手が独自に行いますが、条文が許す上限の目安を自分で持っておくと、提示された条件を読みやすくなります。

借入れにかかる費用は別に発生します。抵当権設定の登録免許税や印紙税の実額は不動産担保ローンの諸費用はいくら？登録免許税0.4％と印紙税を、条文と国税庁の一覧で計算するで計算しています。

よくある質問

不動産担保ローンは総量規制の対象外ですか

条件つきで対象外になります。貸金業法施行規則第10条の21第1項第6号が、不動産を担保とする貸付けを個人過剰貸付契約から除いていますが、居宅、居宅の用に供する土地・借地権、生計を維持するために不可欠な不動産は除外から外されています。

自宅を担保にすると年収の3分の1までですか

貸金業者から借りる場合はそうなります。6号の括弧書きが居宅を除外の対象から外しているためです。銀行等から借りる場合は、金融庁の説明どおり総量規制自体が及びません。

担保があれば審査は通りますか

通るとは限りません。6号自体が「当該個人顧客の返済能力を超えないと認められるもの」という条件を置いています。また、貸金業法第13条の2第1項は返済能力を超える貸付けの契約を禁じています。

いくらまで借りられますか

6号の除外に乗るには、貸付けの金額が契約締結時の不動産の価格の範囲内である必要があります。価格は、鑑定評価額、公示価格、路線価、固定資産税評価額その他の資料に基づき合理的に算出した額と条文で定義されています。

個人事業主として事業資金を借りる場合は

金融庁のQ&Aは、事業・収支・資金計画を提出し返済能力があると認められる場合には上限金額に特段の制約なく借入れが可能だと説明しています。借入金額が100万円以下の場合は、計画の提出に代えて事業・収支・資金繰りの状況が確認できる書面でもよいとされています。