不動産担保ローンは「やばい」のか｜金利の天井は利息制限法1条の年15％、手数料も3条で利息とみなされる

「不動産担保ローン　やばい」と検索する人が見ているのは、たいてい他人の感想です。しかし、怖いかどうかを決めるのは感想ではなく、法律が決めている上限と、契約で先に決まっている取り立ての順番です。この2つは条文と公的なデータベースで確かめられます。

2026年10月15日に、e-Gov法令検索で利息制限法と出資法の条文を、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで業者の登録状況を確認する手順を、それぞれ一次情報として開きました。「やばい」と言われる理由を4つに分け、条文で裏が取れるものと、取れないものを分けて整理します。

「やばい」と言われる理由は4つに分けられる

検索で出てくる不安は、性質の違うものが混ざっています。条文で確かめられるもの、契約条件を読めば分かるもの、そもそも確かめようがないものを先に切り分けます。

上の2つは法律の側で天井が決まっているので、まともな業者を選ぶ限り「想像を超える金利を取られる」ことは起きません。下の2つが、実際に身を守る必要がある部分です。

金利の天井は条文で決まっている

利息制限法は昭和29年の法律で、現行の条文はe-Gov法令検索で読めます。第1条は3段階の上限を定めています。

条文は「その超過部分について、無効とする」と書いています。上限を超えた利息の約束は、超えた部分だけが効力を持ちません。不動産を担保に入れる借入は100万円を下回ることがほとんどないので、実務で効く天井は年15％です。

さらに出資法第5条第2項が刑事罰を用意しています。業として金銭の貸付けを行う者が年20％を超える利息の契約をしたときは、5年以下の拘禁刑もしくは1,000万円以下の罰金、またはその併科。同条第3項は、年109.5％（うるう年は年109.8％、1日あたり0.3％）を超えた場合に10年以下の拘禁刑もしくは3,000万円以下の罰金としています。

第4条は賠償額の予定（遅延損害金）も制限していて、元本に対する割合が第1条の率の1.46倍を超える部分は無効とされます。100万円以上なら年15％の1.46倍で年21.9％が上限です。違約金も賠償額の予定とみなされます。

本当に重い条件は「返せないと競売になる」ほう

金利より重いのは、担保そのものの仕組みです。不動産担保ローンは、返済が滞ったときに担保の不動産を換価して回収する契約です。無担保のローンと比べて金利が低いのは、この回収手段があるからです。

この仕組み自体は違法でも不当でもありませんが、「返せなければ家を失う」という一点は、金利の多寡では埋め合わせできません。無担保のローンで同じ金額を借りられるなら、金利が高くてもそちらのほうが失うものは小さい、という判断が成り立つ場面もあります。

無登録業者は実在する。登録は誰でも確認できる

4つめの不安が、業者そのものです。貸金業は登録制で、登録している業者は金融庁の「登録貸金業者情報検索サービス」で引けます。商号か登録番号のどちらかで検索できます。

確認するときに外せないのが、0件は「廃業した」という意味ではないという点です。商号の表記ゆれ（株式会社の位置、カタカナと英字、旧商号）で引けないことがあります。見つからないときは書き方を変えて引き直し、登録番号でも試してください。

金利が「高い」のか「低い」のかは、何と比べるかで変わる

不動産担保ローンの金利は、無担保の事業者向けローンより低く、銀行のプロパー融資や信用保証協会付きの融資より高い、という位置にあります。上限は法律で年15％ですが、実際の提示はそれより低いことが普通です。

年15％と年20％のあいだには、民事では無効だが刑事罰まではいかない帯があります。ここを狙って年18％や年19％を提示してくる相手は、法律の天井ぎりぎりを取りに来ているということです。違法ではないが、有利でもありません。

不動産担保ローンの「やばい」についてよくある質問

不動産担保ローンは違法なものですか

違法ではありません。貸金業は登録制で、登録を受けた業者が行う貸付けです。問題になるのは、登録を受けずに営業している相手と、利息制限法や出資法の上限を超える条件を提示してくる相手です。登録の有無は金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで確認できます。

金利の上限は何％ですか

利息制限法第1条により、元本10万円未満は年20％、10万円以上100万円未満は年18％、100万円以上は年15％です。超えた部分は無効になります。さらに出資法第5条第2項により、業として年20％を超える利息の契約をすると5年以下の拘禁刑もしくは1,000万円以下の罰金、またはその併科の対象になります。

事務手数料は金利と別に取られますか

名目が何であれ、業者が元本以外に受け取る金銭は利息とみなされます。利息制限法第3条は「礼金、割引金、手数料、調査料その他いかなる名義をもってするかを問わず」利息とみなすと定めており、除かれるのは契約の締結および債務の弁済の費用だけです。登録免許税や司法書士報酬のような実費はこの例外に当たります。

返せなくなったら必ず家を取られますか

自動的に取り上げられるわけではありませんが、担保不動産を換価して回収する契約である以上、延滞が続けば抵当権が実行されます。競売では買受可能価額が売却基準価額の8割を下限とするため、市場価格より低い金額で売れることがあり、足りない分は債務として残ります。返済が難しくなった時点で、早めに貸し手へ相談するのが現実的な対処です。

遅延損害金はいくらまでですか

利息制限法第4条により、賠償額の予定は第1条に規定する率の1.46倍までです。元本100万円以上なら年15％の1.46倍で年21.9％が上限になります。同条第2項は違約金も賠償額の予定とみなすと定めているため、名目を変えても上限は同じです。

業者が登録されているか調べたのに出てきません

0件は「登録されていない」とは限りません。商号の表記（株式会社の位置、カタカナと英字、旧商号）で引けないことがあります。書き方を変えて引き直し、相手から登録番号を聞いて番号でも検索してください。それでも出てこない場合は、取引を進めないのが安全です。

担保の実行そのものの手続きは、担保不動産競売の期間入札と無剰余による取消しにまとめています。費用の内訳は不動産担保ローンの諸費用、返済が難しくなったときの選択肢は任意売却とはで扱っています。