抵当権消滅請求とは？第三取得者だけが使える手続きと、2か月で承諾とみなされる民法384条

抵当権の付いた不動産を買ってしまった。あるいは、担保に入っている物件を相続した。そのとき、借りた本人ではない自分の側から抵当権を消せる道が民法に用意されています。抵当権消滅請求です。使える人は限られ、期限もあり、債権者が動かなければ承諾したものとみなされます。条文の順に、誰が・いつまでに・何を送るのかを確かめていきます。

まず「第三取得者」であることが入口

民法379条は「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる」と定めています。第三取得者とは、抵当権が付いたままの不動産の所有権を取得した人のことです。売買で買った人、贈与を受けた人、相続で承継した人が当てはまります。

380条は、主たる債務者、保証人、これらの者の承継人は抵当権消滅請求をすることができないとしています。借りた本人やその保証人は、そもそも全額を返す義務を負っている立場です。そこに「代価だけ払って抵当権を消す」道を認めれば、債務そのものが骨抜きになります。だから入口で外されています。

381条は、停止条件付きの第三取得者について、条件の成否が未定である間は請求できないとしています。所有権を取れるかどうかが決まっていない段階では、まだ第三取得者として扱われないということです。

期限は「差押えの効力が発生する前」

382条は、第三取得者は抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に抵当権消滅請求をしなければならないと定めています。つまり、競売が始まってからでは遅いということです。抵当権の付いた物件を買ったなら、登記簿で抵当権の存在を確かめた時点から、動ける時間が限られていると考えることになります。

送る書面は3種類（民法383条）

手続きの中身は383条にあります。第三取得者は、登記をした各債権者に対し、次の3つの書面を送付しなければなりません。「各債権者」なので、抵当権が複数付いていれば、その全員が相手になります。

3番目の書面が、この制度の要です。第三取得者は「代価」または「特に指定した金額」を示します。代価をそのまま提示することも、別の金額を指定することもできます。相手の債権者から見れば、この金額を受け入れるか、2か月以内に競売へ動くかの二択になります。

2か月動かなければ、承諾したものとみなされる

384条は、書面の送付を受けた債権者が次のいずれかに当たる場合、第三取得者が提示した代価または金額を承諾したものとみなすと定めています。沈黙が承諾になる、珍しい作りです。

債権者が競売を申し立てるときは、385条により、その期間内に債務者と抵当不動産の譲渡人へ通知しなければなりません。第三取得者だけが知っていて、借りた本人が知らないまま競売が進むことのないようにする定めです。

払い渡すか供託して、はじめて消える

386条は効果を定めています。登記をしたすべての債権者が第三取得者の提供した代価または金額を承諾し、かつ第三取得者がその承諾を得た金額を払い渡し、または供託したときに、抵当権は消滅します。承諾されただけでは消えません。金銭の支払いか供託が要ります。

代価弁済（378条）との違い

似た制度に代価弁済があります。378条は、抵当不動産について所有権または地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅すると定めています。

代価弁済は抵当権者の側から声がかかるのを待つ形、抵当権消滅請求は買った側から働きかける形です。担保に入ったままの物件を取得するとき、どちらの道が現実的かは、抵当権者の意向と残っている債権額で変わります。

よくある質問

抵当権抹消登記とは違うのですか

違います。抹消登記は、被担保債権が消えて抵当権が消滅したあとに、登記簿の記載を消す手続きです。抵当権消滅請求は、債権が残っている状態で抵当権そのものを消すための民法上の制度です。

抵当権が2つ以上付いているときはどうなりますか

383条は「登記をした各債権者」に書面を送るとしています。386条は「登記をしたすべての債権者」の承諾を求めています。いずれかが競売に動けば成立しません。

相続で取得した場合も第三取得者になりますか

抵当不動産の所有権を取得した人であれば第三取得者に当たりますが、被相続人が主たる債務者や保証人であった場合、380条の「これらの者の承継人」に当たるため請求できません。誰から何を承継したかで分かれます。

提示する金額は自由に決められますか

383条3号は「代価又は特に指定した金額」としています。ただし債権者が納得しなければ、2か月以内に競売を申し立てられます。低すぎる金額は、そのまま競売の引き金になります。

債権者が競売を申し立てたら終わりですか

384条は、申立てが取り下げられたとき、却下の決定が確定したとき、手続を取り消す決定が確定したときにも承諾があったものとみなすとしています。申立てが出た時点で自動的に終わるわけではありません。

まとめ

抵当権消滅請求は、担保の付いた不動産を取得した人が、代価または自分で指定した金額を提示して抵当権を消すための制度です。使えるのは第三取得者だけで、借りた本人や保証人は外されています。期限は競売の差押えの効力が生じる前まで。登記をした各債権者へ3種類の書面を送り、2か月のあいだに誰も競売へ動かなければ、提示した金額を承諾したものとみなされます。全員の承諾を得て、その金額を払い渡すか供託したときに抵当権が消えます。抵当権付きの物件を扱うなら、登記簿で差押えの有無を確かめるところから始めることになります。