不動産リースバックの家賃はいくらになるの？家賃相場・家賃設定方法・家賃計算・家賃を下げる方法

「不動産リースバックの家賃っていくらになりますか？」
「不動産リースバックの家賃相場を教えてください。」
「不動産リースバックの家賃の計算方法はありますか？」

不動産リースバックをするときに気になるのは「買取額」ですが、同時に今後支払い続けなければならない「家賃」も重要な要素となります。今回は、不動産リースバックの家賃はいくらになるのか？家賃相場・家賃設定方法・家賃計算について解説します。

不動産リースバックの仕組みと「家賃」についておさらい

不動産リースバックの仕組み

• 持ち家（マイホーム）を不動産リースバック業者に売却して、所有権が不動産リースバック業者に移る
• 不動産リースバック業者から元持ち家を賃貸物件として、借りて住み続ける

なのです。

不動産リースバックの契約後は、持ち家（マイホーム）は、売却しているため、元持ち家になるのですが、この元持ち家を賃貸契約をして、借りることになるため「家賃（リース料）」が発生するのです。

お金のことだけを見れば

• 不動産リースバックの売買契約　→　売却額が手に入る
• 不動産リースバックの賃貸契約　→　毎月の家賃負担が発生する

ことになります。

不動産リースバックでの家賃設定の考え方

通常の賃貸物件の家賃設定の考え方

家賃は、周辺の家賃相場に合わせて決められます。

周辺のマンション・アパートの家賃が安いのにも関わらず、高い家賃設定をしてしまったら、誰も借りてくれないことになるからです。

借りる人を安定的に獲得するために（空室を出さないために）周辺の家賃相場から、家賃を設定するのが通常の賃貸物件の家賃設定考え方となります。

不動産リースバックでの家賃設定の考え方

通常の賃貸物件と違って、すでに借りる人が決まっているのが不動産リースバックです。

そのため、不動産リースバック業者は、家賃設定に周辺の家賃相場を参考にする必要がありません。

周辺のマンション・アパートの家賃と比較して、不動産リースバックの家賃設定が高くても、安くても、借りる人は、元持ち家の売主なのですから、その物件である必要があり、周辺の家賃相場の影響を受けないのです。

「では、どうやって家賃を決めるのですか？」

不動産リースバック業者の「期待利回り」で家賃が決まります。

期待利回りとは

• 期待利回り　＝　購入後に期待される家賃の年間収益　／　不動産価格

5,000万円で購入したアパートの家賃収入が月50万円見込める場合、

• 期待利回り　＝　50万円　×　12カ月　／　5,000万円　＝　12.0％

という計算になるのです。

不動産リースバック業者は、不動産リースバックにおける「期待利回り」をあらかじめ設定しています。

「物件の買取額」と「期待利回り」から、自動的に「家賃（リース料）」が決まるのです。

試算例

期待利回り：10％の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額：2,400万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：2,400万円　×　期待利回り：10％　／　12カ月　＝　20万円

物件の買取額：1,800万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,800万円　×　期待利回り：10％　／　12カ月　＝　15万円

物件の買取額：1,200万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,200万円　×　期待利回り：10％　／　12カ月　＝　10万円

期待利回り：8％の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額：2,400万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：2,400万円　×　期待利回り：8％　／　12カ月　＝　16万円

物件の買取額：1,800万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,800万円　×　期待利回り：8％　／　12カ月　＝　12万円

物件の買取額：1,200万円

家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,200万円　×　期待利回り：8％　／　12カ月　＝　8万円

期待利回り：6％の不動産リースバック業者の場合

物件の買取額：2,400万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：2,400万円　×　期待利回り：6％　／　12カ月　＝　12万円

物件の買取額：1,800万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,800万円　×　期待利回り：6％　／　12カ月　＝　9万円

物件の買取額：1,200万円

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,200万円　×　期待利回り：6％　／　12カ月　＝　6万円

不動産リースバックの家賃早見表

つまり、

不動産リースバックの家賃を下げる方法

方法その１．期待利回りの低い不動産リースバック業者を探す

前述した「不動産リースバックの家賃早見表」を見ていただければ一目瞭然ですが

仕組みになっています。

「どうやって、「期待利回り」の低い設定の不動産リースバック業者を見つければ良いの？」

問題となるのは

不動産リースバック業者は「期待利回り」を公開していない

という点です。

「期待利回り」がわからないのですから、「期待利回り」の低い設定の不動産リースバック業者を見つるためには

複数の不動産リースバック業者から相見積もりを取る

しかありません。

家賃の安い不動産リースバック業者はこちら

方法その２．物件の査定額を下げる

前述した「不動産リースバックの家賃早見表」を見ていただければ一目瞭然ですが

という関係にあります。

「同じ物件なのに取額（査定額）って下げたり、上げたりできるの？」

上げることはできませんが、下げることはできます。

物件の買取査定額が2,400万円と提示された場合、期待利回り：8％の不動産リースバック業者の場合、家賃は下記になります。

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：2,400万円　×　期待利回り：8％　／　12カ月　＝　16万円

「月16万円も払えない」
「2,400万円も必要でない」

という場合には

不動産リースバック業者に「1,200万円で買い取ってもらえますか？」と買取額を安く提示することもできます。

買取額が2,400万円から1,200万円に下げられれば

• 家賃（リース料）　＝　物件の買取額：1,200万円　×　期待利回り：8％　／　12カ月　＝　8万円

家賃も半額の8万円になり、払い続けられる範囲になるのです。

注意点

将来的な買戻し（再購入）を考えていない場合、もしくは将来的な退去を計画している場合は、あえて買取額を下げるよりも、家賃が高いままの方がお得になるケースがあります。

買取額が2,400万円を1,200万円に下げた結果、家賃が16万円から8万円に下がるケースでは

• 150カ月（12年6カ月）以上住めば、お得になる
• 150カ月（12年6カ月）未満で退去した場合、損をする

ことになります。

不動産リースバックの家賃に関するよくある質問

「期待利回り」って、同じ不動産リースバック業者でも地域によって異なるのですか？

通常の賃貸物件の場合

• 空室リスクが高い地方　→　期待利回りが高い
• 空室リスクが低い都心　→　期待利回りが低い

という関係にあります。

しかし、不動産リースバックの場合

「空室リスク」がはじめからありません。借りる人は決まっているのが不動産リースバックです。

そのため、

都心部であっても、地方であっても、「期待利回り」は同じ設定になっている不動産リースバック業者が多いです。

「期待利回り」って、同じ不動産リースバック業者でもサービスによって異なるのですか？

異なります。

• 普通賃貸借契約で、何十年も住むことができるリースバック商品
• 定期賃貸借契約で、延長不可で住める年数が決まっているリースバック商品

があった場合に

• 前者　→　期待利回りが高い
• 後者　→　期待利回りが低い

設定になります。

なぜかというと、不動産リースバック業者は、早めに退去してもらって、土地として転売をした方が利益が出やすいからです。

簡単に言えば、不動産リースバック業者は

「利益を確定させるためには、早く退去して欲しい。」

と考えるのです。

退去するのが早くなる「延長不可で住める年数が決まっているリースバック商品」の方が、家賃を安くできる（期待利回りを低くできる）のです。

リースバックの家賃を払わないとどうなるの？

家賃（リース料）の支払いが滞れば、賃貸契約の契約違反になるので、

家賃滞納をし、電話や督促状を無視して3カ月経過すると不動産リースバック業者側から契約解除や法的措置を行う権利が発生します。

• 「契約解除通知」が内容証明郵便で届く
• 裁判所へ請求の申し立てが行われる
• 自主的に退去
• 自主退去しなければ強制執行手続き
• 自主退去しなければ裁判所による強制退去

となり、元持ち家だとしても、退去しなければならなくなります。

リースバックの初回の家賃は何カ月分ですか？

これは不動産リースバック業者によって異なりますが

• 2カ月分
• 3カ月分

の家賃を前払い家賃として、あらかじめ買取額から差し引いて、買取額を支払う不動産リースバック業者が多いです。

リースバックで持ち家を借りる場合も、保証人は必要ですか？

通常の賃貸物件と同様に「保証会社」を入れることが一般的です。

保証料は、家賃に含まれるケースもあれば、家賃とは別に請求されるケースもあります。

保証料は

• 家賃の50%～100％が相場

であり、更新時に更新料が発生します。

リースバックで元持ち家を買い戻した場合、家賃は不要になりますか？

不要になります。

「買戻し（再購入）」をするということは、所有権は不動産リースバック業者から買い戻した方に移るので、持ち家となり、家賃は不要になります。

いつまで家賃が発生するのかは、買戻しのタイミングによって変わるので、不動産リースバック業者に確認すると良いでしょう。