抵当権はいつ消える？民法396条・397条の消滅時効と、利息に及ぶのが最後の2年分である375条

抵当権は、いつまで不動産に付いているのでしょうか。民法396条は「抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない」と定めています。抵当権だけが先に時効で消えることはない、という規定です。一方で、抵当権が担保する範囲には別の制限があります。375条の「最後の二年分」です。どこまで効いて、いつ消えるのかを条文で確認します（2026年9月26日確認）。

抵当権だけが先に時効で消えることはない

抵当権の消滅時効について、条文はこう書いています。

ポイントは「債務者及び抵当権設定者に対しては」という限定です。この2者との関係では、抵当権は被担保債権と運命をともにします。借りたお金の債権が時効で消えないかぎり、抵当権だけが先に消えることはありません。

抵当権設定者には、債務者本人だけでなく、他人の債務のために自分の不動産を担保に入れた人も含まれます。この立場については物上保証人とは何かをまとめた記事で扱っています。

第三者が時効取得すると抵当権は消える

396条の裏側にあるのが397条です。

担保として押さえた不動産を放置しておくと、第三者が占有を続けて取得時効の要件を満たすおそれがあります。抵当権者の側から見れば、登記を備えているだけでは足りない場面がある、ということです。

利息に抵当権が及ぶのは最後の2年分

消滅の話と並んで実務的なのが、抵当権がどこまでの金額を担保しているかです。375条がその範囲を定めています。

第2項のただし書きが効いてきます。利息で2年分を使ってしまえば、遅延損害金について抵当権を行使できる分は残りません。利息と損害賠償を合わせて2年分が上限という設計です。

なぜ2年分に制限されているのか

条文には理由が書かれていないため、ここでは条文の構造から読み取れることだけを整理します。

抵当権は、同じ不動産に複数設定できます。順位が後の抵当権者や、その不動産を買った第三取得者にとっては、先順位の抵当権がどこまでの金額を押さえているかが重要です。利息が無制限に積み上がると、登記簿から見える情報だけでは残りの担保価値を計算できなくなります。

375条のただし書きが「満期後に特別の登記をしたとき」を条件にしている点も、この読み方と整合します。登記に出ていれば後から見る人にも分かるため、2年分を超えても行使できるという構造です。順位そのものの扱いは抵当権の順位は変えられるかをまとめた記事で扱っています。

借りる側から見た意味

とくに1つ目は、不動産担保ローンを完済したあとに起きやすい行き違いです。債権が消えれば抵当権も消えますが、登記簿の記載は残ります。抹消の登記をしないかぎり、売却や新たな担保設定のときに支障が出ます。

この記事で確認できなかったこと

まとめ

抵当権は、債務者と抵当権設定者との関係では、担保する債権と同時でなければ時効消滅しません（396条）。一方で、債務者でも設定者でもない第三者が取得時効の要件を備える占有をすれば、抵当権は消滅します（397条）。誰との関係かで結論が変わります。

担保として押さえられる金額にも制限があります。利息その他の定期金は満期となった最後の2年分、遅延損害金も利息と通算して2年分まで（375条）。ただし、満期後に特別の登記をすれば、それ以前の分も登記の時から行使できます。

条文は改正されます。実際の取引や紛争にあたっては、e-Gov法令検索で現行の条文を確認したうえで、司法書士や弁護士にご相談ください。この記事は条文の内容を整理したもので、個別の事案についての法的助言ではありません。