「この土地はいくらですか」という問いに、日本では答えが1つになりません。同じ土地に、目的の違う公的な評価額がいくつも付いているからです。不動産担保ローンの相談で話が噛み合わなくなるのは、たいていここが原因です。手元の納税通知書に書かれた額と、貸し手が担保として見る額は、そもそも別の数字です。この記事では、国土交通省が公表している公的土地評価の一覧をもとに、4つの数字の関係と、そこから担保余力をどう見積もるかを整理します。
この記事の要点
- 公的な土地評価は地価公示・都道府県地価調査・相続税評価（路線価）・固定資産税評価の4つ。所管も価格時点も違います。
- 国土交通省の公表では、相続税評価は平成4年以降は地価公示の水準の8割程度、固定資産税評価は平成6年以降は地価公示の水準の7割程度です。
- 地価公示は毎年1月1日時点（3月公表）、路線価は毎年1月1日時点（7月公表）、固定資産税評価は3年に1度評価替。
- 固定資産税評価は3年据え置かれるため、いちばん実勢からずれやすい数字です。
- 貸し手の担保評価は公的評価そのものではありません。担保評価 × 掛け目 − 先順位の債権額が担保余力の骨格です。
- 路線価は国税庁の財産評価基準書で誰でも調べられます。路線価 ÷ 0.8 でおおよその地価公示水準に戻せます。
4つの評価額は、目的が違う
国土交通省は「主な公的土地評価一覧」として、4つの評価を並べて公表しています。実施機関、価格時点、公表時期、評価水準がそれぞれ書かれています。
| 評価 | 実施機関 | 価格時点（公表） | 評価水準 | 主な用途 |
|---|---|---|---|---|
| 地価公示 | 国土交通省土地鑑定委員会 | 毎年1月1日時点（3月公表） | —（基準となる水準） | 標準的な土地の正常な価格を示す |
| 都道府県地価調査 | 都道府県知事 | 毎年7月1日時点（9月公表） | — | 年の半ばの地価の動きを見る |
| 相続税評価（路線価） | 国税庁・国税局長 | 毎年1月1日時点（7月公表） | 平成4年以降は地価公示の水準の8割程度 | 相続税・贈与税の課税価格の計算 |
| 固定資産税評価 | 総務省・市町村長 | 1月1日時点（3年に1度評価替） | 平成6年以降は地価公示の水準の7割程度 | 固定資産税・都市計画税・登録免許税などの計算 |
ここに、公的評価ではない実勢価格が加わります。実際に売買が成立する金額のことで、需給や物件の個別事情で上下します。「一物四価」あるいは実勢を含めて「一物五価」と言われるのはこのためです。
固定資産税評価がいちばんずれやすい
4つのうち、更新の頻度が違うのが固定資産税評価です。国土交通省の一覧には「3年に1度評価替」と書かれています。基準年度の価格が第二年度・第三年度も据え置かれるため、地価が動いた年でも、納税通知書の額は変わらないことがあります。
評価替えの年に決まった価格が、次の評価替えまで使われます。この間に相場が上がっても下がっても、通知書の額は動きません。
もともと地価公示の7割程度を目途とされています。実勢価格と比べると、さらに開きが出ることがあります。
登録免許税や不動産取得税の計算に使われるため、手続きの費用を見積もるときには必要な数字です。
「固定資産税評価額が1,000万円だから1,000万円借りられる」とはなりません。評価の目的が違ううえ、掛け目も引かれます。
路線価から地価公示の水準に戻すには、0.8で割ります。路線価が1平方メートルあたり16万円なら、16万円 ÷ 0.8 ＝ 20万円が地価公示の水準の目安です。同じように、固定資産税評価額を0.7で割ると地価公示の水準に近づきます。あくまで公表されている目途の割合を使った概算で、個別の土地の実勢価格を示すものではありません。
路線価は誰でも調べられる
国税庁は財産評価基準書として、路線価図と評価倍率表をウェブで公開しています。住所から地図をたどり、道路に付けられた数字を読む形です。路線価方式では、評価対象地が接する路線の路線価に、画地調整率と地積を掛けて評価額を算出します。
路線価が付いていない地域では、倍率方式が使われます。その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた評価倍率を掛けて算出する方法です。市街地は路線価方式、それ以外は倍率方式と覚えておけば、どちらを見るかで迷いません。
建物については路線価がありません。建物の評価は固定資産税評価額がそのまま使われるのが基本です。土地と建物で調べる先が違う点も押さえておいてください。
画地調整率で同じ路線価でも金額が変わる
路線価は「土地の価額がおおむね同一と認められる一連の土地が面している路線ごとに評価した1平方メートル当たりの価額」です。つまり道路に対して付けられている数字であり、そこに面する個々の土地の事情までは織り込まれていません。そこで使われるのが画地調整率で、国税庁の説明では奥行距離、不整形の度合い、角地といった評価対象地の形状等にもとづいて価額を補正する率とされています。
実務上の意味ははっきりしています。路線価に面積を掛けただけの数字は、上限に近い概算だということです。間口が狭い土地、奥行きが極端に長い土地、三角形に近い土地は、補正によって下がります。逆に角地は上がる方向に働きます。担保としての見え方も同じ方向に動くので、自分の土地が整形か不整形かは、相談の前に地図で確かめておく価値があります。
倍率方式の地域では、この画地調整は固定資産税評価額の側ですでに織り込まれています。だから倍率方式は「固定資産税評価額 × 倍率」という単純な式で済みます。市街地は自分で補正を考える必要があり、郊外は考えなくてよいという差になります。
公的評価から担保余力を見積もる
ここからが不動産担保ローンの話です。貸し手が出す担保評価は、公的評価そのものではありません。公的評価と取引事例をもとに、貸し手が独自に算定します。そのうえで掛け目を掛け、先順位の債権額を引いた残りが担保余力です。
掛け目は公表されている数字ではなく、貸し手ごとに、また物件の種類や立地によっても変わります。それでも骨格は共通なので、手元の資料だけでおおよその見当は付けられます。先順位の債権額は登記事項証明書の乙区で確認できます。読み方は登記事項証明書の読み方にまとめています。
担保評価が貸し手ごとに違う理由については不動産担保ローンの担保評価額って銀行によって違うの？も参考にしてください。共有名義の場合は同意の要否が別の論点になります。こちらは共有名義の不動産は担保に入れられる？で扱っています。
相談の前に手元でやっておくこと
課税明細に土地と建物の評価額が載っています。まずこの数字を押さえます。
国税庁の財産評価基準書で、土地が接する道路の路線価を確認します。地積を掛ければ土地の相続税評価額の概算が出ます。
路線価を0.8で、固定資産税評価額を0.7で割ると、地価公示の水準の目安が出ます。2つの結果が大きく違うなら、据え置き期間の影響を疑います。
住宅ローンが残っているなら、その残高が担保余力から引かれます。登記事項証明書と返済予定表の両方を用意します。
建物は年数とともに評価が下がります。築年数が古い物件では、実質的に土地の価値で判断されることがあります。
どの数字がどの評価なのかを書き添えておくと、相談の場で話が早く進みます。
よくある質問
不動産担保ローンではどの評価額が使われますか
貸し手が独自に出す担保評価が使われます。公的評価そのものではなく、公的評価と取引事例をもとに算定されるのが一般的です。そのうえで掛け目が掛けられ、先順位の債権額が引かれます。
路線価と公示地価はどのくらい違いますか
国土交通省の公表では、相続税評価（路線価）は平成4年以降、地価公示の水準の8割程度とされています。逆算するなら路線価を0.8で割ると地価公示の水準の目安になります。
固定資産税評価額はいつ変わりますか
3年に1度の評価替えで変わります。国土交通省の一覧では固定資産税評価の価格時点を「1月1日時点（3年に1度評価替）」としています。据置年度は基準年度の価格が使われます。
都道府県地価調査は何のためにありますか
地価公示と同じく、標準的な土地についての正常な価格を示すものです。違いは価格時点で、地価公示が毎年1月1日時点（3月公表）なのに対し、都道府県地価調査は毎年7月1日時点（9月公表）です。年の後半の地価の動きを見るのに使われます。
建物の路線価はありますか
ありません。路線価は道路に面する土地に付けられる1平方メートルあたりの価額です。建物の評価には固定資産税評価額が使われるのが基本です。
評価額が高ければ必ず借りられますか
いいえ。担保余力があっても、返済できるかどうかは別に見られます。収入や事業の状況、他の借入の返済状況も判断材料です。担保だけで融資が決まるわけではありません。
掛け目は何割くらいですか
公表されている数字ではありません。貸し手ごとに、また物件の種類や立地によっても変わります。本記事の図で使った70％は説明のための例で、実際の割合を示すものではありません。
参照した公的資料
- 国土交通省「主な公的土地評価一覧」
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
- 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
評価水準は目途として公表されている割合です。個別の土地の実勢価格を保証するものではありません。
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