不動産担保ローンは総量規制の対象外？条文では自宅が除外から外れる｜施行規則10条の21と10条の23を読む

「不動産担保ローンは総量規制の対象外だから、年収の3分の1を超えて借りられる」。この説明は、半分は正しく、半分は不正確です。貸金業法施行規則を条文で読むと、不動産を担保にする貸付けが規制から外れるのは事実ですが、自宅を担保にする場合はその除外から外れます。この記事では、条文の順番どおりに「誰に当たるのか」「何が除外されるのか」「何が例外なのか」を確かめます。条文は2026年9月30日時点でe-Gov法令検索に掲載されている現行の内容です。

まず「誰に当たる規制か」。法人は最初から対象外

総量規制の根拠は貸金業法13条の2です。1項は「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合において、前条第一項の規定による調査により、当該貸付けの契約が個人過剰貸付契約その他顧客等の返済能力を超える貸付けの契約と認められるときは、当該貸付けの契約を締結してはならない」と定めています。

2項が「個人過剰貸付契約」の定義です。条文はこう始まります。

ここで押さえるべきは2点です。第一に、対象は個人顧客であること。法人名義で借りる場合、この規定は最初から当たりません。第二に、基準額は年間の給与およびこれに類する定期的な収入の3分の1であること。年収そのものの3分の1ではなく、政令・府令が定める収入の範囲で計算されます。

不動産担保は「除外」。ただし自宅は除外から外れる

13条の2第2項が言う「内閣府令で定める契約」の中身が、貸金業法施行規則10条の21です。見出しは「個人過剰貸付契約から除かれる契約」で、8つの号が並びます。不動産担保ローンに当たるのが第6号です。条文を原文のまま読むと、要件が重なっているのが分かります。

かっこ書きが3段になっているので分解します。

実務上の意味は明快です。自宅を担保に個人名義で借りる場合、この除外規定には当たりません。収益物件や別荘、事業用の土地建物など、居宅ではない不動産を担保にした場合に限って除外されます。「不動産担保ローンなら総量規制の外だから年収の何倍でも借りられる」という説明を、そのまま自宅担保のケースに当てはめることはできません。

不動産の価格をどう算出するかも条文が挙げています。鑑定評価額・公示価格・路線価・固定資産税評価額などに基づく合理的な算出です。それぞれの関係と担保余力の出し方は不動産の評価額は4つあるで整理しています。

除外はほかにもある。7号は「売却予定の不動産」

10条の21には、不動産に関係する号がもう1つあります。第7号です。売却予定の不動産の売却代金で返済する貸付け、いわゆるつなぎの資金です。

7号にも「当該不動産を売却することにより当該個人顧客の生活に支障を来すと認められる場合を除く」という歯止めが付いています。6号も7号も、住まいを失う結果になる貸付けを除外から外す構造になっているのが読み取れます。

事業資金は「例外」。除外とは別の条文で扱う

ここまでが「除外」です。条文にはもう1つ、「例外」の系統があります。13条の2第2項の末尾にある「当該個人顧客の利益の保護に支障を生ずることがない契約として内閣府令で定めるものを除く」が受けているのが、施行規則10条の23です。

事業資金はこちらに入ります。第4号と第5号です。

4号のロには金額による分岐があります。貸付けの金額が100万円を超えないときは、事業計画・収支計画・資金計画ではなく、事業の状況・収支の状況・資金繰りの状況で足りるという書き分けです。100万円が、求められる書類の重さが変わる線引きになっています。

個人事業主が事業資金として不動産担保ローンを使う場合、6号の除外と4号の例外のどちらの筋で処理されるかは、担保にする不動産と資金使途によって変わります。自宅を担保にしても、事業資金であれば4号の例外に乗る余地があります。ただしその場合は確定申告書などで事業の実態を示す必要があります。必要書類の全体像は不動産担保ローンの必要書類を参照してください。

10条の23にある、事業資金以外の例外

同じ10条の23には、生活の場面で使われる例外も並んでいます。代表的なものを挙げます。

1号のおまとめは要件が6つあり、そのうちハは「当該債務につき供されている物的担保以外の物的担保を供させないこと」です。おまとめを理由に新しく不動産担保を付けることは、この号の要件に反します。借り換えやおまとめの損得計算は借り換え・おまとめのメリットと注意点で扱っています。

「対象外」という言葉を2つに分けて使う

この分野の説明が混乱しやすいのは、「除外」と「例外」という別の仕組みが、どちらも「対象外」と呼ばれるためです。条文上は次のように置かれています。

そして、どちらの筋であっても「返済能力を超えないと認められること」は共通して要件に入っています。13条の2第1項が禁じているのは「個人過剰貸付契約その他顧客等の返済能力を超える貸付けの契約」だからです。年収の3分の1という線を外れても、返済能力の審査そのものが消えるわけではありません。

なお、貸金業法施行規則の現在施行版は、2026年9月30日時点でe-Gov法令検索に令和8年8月31日施行（令和八年内閣府令第七十四号による改正）と表示されていました。条文は改正されるので、判断の根拠にするときは施行日を確認してください。

総量規制と不動産担保ローンについてよくある質問

自宅を担保にすれば年収の3分の1を超えて借りられますか。

施行規則10条の21第1項6号の除外は、個人顧客または担保提供者の居宅、居宅の用に供する土地・借地権を明文で除いています。自宅担保というだけで除外にはなりません。ただし資金使途が事業資金であれば、10条の23第1項4号または5号の例外に当たる余地があります。

法人名義なら総量規制はかかりませんか。

貸金業法13条の2第2項は「個人顧客を相手方とする貸付けに係る契約」を個人過剰貸付契約と定義しています。法人はこの定義に当たりません。ただし同条1項は「その他顧客等の返済能力を超える貸付けの契約」も禁じているため、返済能力の審査自体は行われます。

収益物件を担保にする場合はどうなりますか。

居宅でなく、生計を維持するために不可欠なものでもない不動産であれば、10条の21第1項6号の除外の対象になり得ます。ただし「返済能力を超えないと認められるもの」で、かつ「貸付けの金額が契約締結時の不動産の価格の範囲内」であることが条件です。

年収の3分の1はどう計算しますか。

条文は「その年間の給与及びこれに類する定期的な収入の金額として内閣府令で定めるものを合算した額に三分の一を乗じて得た額」としています。臨時の収入をそのまま足せるわけではありません。

個人事業主が事業資金で借りるときは何を求められますか。

10条の23第1項4号のイは、実地調査、直近の確定申告書の確認その他の方法により事業の実態が確認されていることを要件にしています。ロは、事業計画・収支計画・資金計画に照らして返済能力を超えないと認められることです。貸付けの金額が100万円を超えないときは、計画ではなく事業の状況・収支の状況・資金繰りの状況で判断すると書き分けられています。

この記事の条文はいつ時点のものですか。

2026年9月30日にe-Gov法令検索で確認した現行の条文です。貸金業法施行規則は同日時点で令和8年8月31日施行版が「現在施行」と表示されていました。個別の取扱いは貸金業者と条文の最新版で確認してください。