賃貸中の建物を担保にしたら？民法395条の6か月の引渡し猶予と、借地借家法31条で変わる先後関係

民法395条が定める6か月

まず条文です。e-Gov法令検索で公開されている民法（明治二十九年法律第八十九号）の第395条を見ます。

抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。（民法395条1項）

条文が挙げる「次に掲げるもの」は2種類です。

ポイントは、条文が「建物」に限っていることです。土地には395条の猶予がありません。また、6か月の起点は競売の開始でも落札でもなく、買受人の買受けの時です。

どんなときに「対抗できない賃貸借」になるのか

395条が出てくるのは、賃貸借が抵当権者に対抗できない場合に限られます。対抗できるかどうかは、借地借家法31条が決めています。

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。（借地借家法31条）

賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に所有権や抵当権を取得した人に対して賃貸借の効力を主張できます。逆に言えば、すでに抵当権が登記されている建物にあとから入居した賃借人は、その抵当権者には対抗できません。

猶予が消える条件は「1か月分以上の対価の不払い」

6か月は自動的に保証されるものではありません。民法395条2項が、猶予が適用されなくなる場合を定めています。

抵当権者の同意で対抗力を得る道（民法387条）

賃貸借が先に対抗力を持てなかった場合でも、当事者の合意で解決する仕組みがあります。民法387条です。

登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。（民法387条1項）

さらに2項は、抵当権者がこの同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者、その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならないとしています。転抵当が付いているようなケースでは、その権利者の承諾まで必要になります。

借りる側・貸す側から見た意味

この条文の並びは、不動産担保ローンの当事者それぞれに違う意味を持ちます。

担保評価が下がる仕組みは土地と建物の関係でも起きます。土地だけを担保に入れるとどうなる？民法388条の法定地上権、抵当権そのものの性格は抵当権とは？民法369条が定める「占有を移さない担保」で扱っています。

よくある質問

競売になったら借りている人はすぐ出ていくのですか。

抵当権者に対抗できない賃貸借の場合でも、すぐではありません。民法395条1項は、競売における買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡すことを要しないと定めています。

6か月はいつから数えますか。

買受人の買受けの時からです。競売手続の開始時点や入札の時点ではありません。

土地を借りている場合も6か月の猶予がありますか。

民法395条は「抵当権の目的である建物」の使用または収益をする者を対象としています。条文上、建物についての規定です。

猶予の間は賃料を払わなくてよいのですか。

払わないと猶予が外れます。民法395条2項は、買受けの時より後の使用の対価について、買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、その期間内に履行がない場合には1項を適用しないとしています。

抵当権より先に住んでいれば影響を受けませんか。

借地借家法31条により、建物の賃貸借は登記がなくても引渡しがあったときは、その後にその建物について物権を取得した者に対して効力を生じます。引渡しが先であれば、その後に登記された抵当権の実行による買受人に対しても賃貸借を主張できることになります。個別の判断は専門家にご確認ください。

あとから賃貸借を優先させることはできますか。

民法387条の手続きがあります。登記をした賃貸借について、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意し、かつその同意の登記があるときは、同意をした抵当権者に対抗できます。ただし同意をするには、抵当権を目的とする権利を有する者など不利益を受けるべき者の承諾も必要です。