抵当権抹消は自分でできる？法務局の申請書様式3-1・3-2と、そろえる順番

住宅ローンや不動産担保ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消のための書類が届きます。ところが登記そのものは自動では消えません。自分で手続きをするのか、司法書士に頼むのかを決める必要があります。ここでは、法務局が公開している申請書様式と手続きの案内を手がかりに、自分で進める場合の順番と、頼んだほうが早い場面を整理します。

先に結論

抵当権抹消の登記申請書は、法務局が様式と記載例を公開しています。一から作る必要はありません。
様式は担保の種類で分かれます。抵当権は3-1 抵当権抹消登記申請書、根抵当権は3-2 根抵当権抹消登記申請書です。
敷地権付き区分建物には、別に用意された版があります。マンションの場合は様式の選び方が変わります。
登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の2つがあり、令和2年1月14日からQRコード付き書面申請も利用できます。
添付書面は原本の添付が原則です。住民票の写しなどもコピーは不可で、原本還付を請求する場合は決められた手続きが要ります。

法務局が公開している様式から選ぶ

「抵当権抹消登記申請書」を自分で作ろうとして、書き方が分からず止まる人は少なくありません。実際には、法務局の「不動産登記の申請書様式について」というページに、番号の付いた様式と記載例がまとめて置かれています。ファイル形式は一太郎、Word、PDFの3種類で、記載例も同じ3形式で公開されています。

抵当権抹消・根抵当権抹消・設定の各様式の違いを並べた図 — 抵当権と根抵当権では様式が別。先に登記事項証明書で確かめる。

様式	使う場面	公開されている形式
3-1 抵当権抹消登記申請書	抵当権を抹消する。敷地権付き区分建物版も別にある	一太郎・Word・PDF、記載例あり
3-2 根抵当権抹消登記申請書	根抵当権を抹消する	一太郎・Word・PDF、記載例あり
3-3 抵当権設定登記申請書	借りるときに抵当権を設定する	一太郎・Word・PDF、記載例あり
3-4 根抵当権設定登記申請書	根抵当権を設定する	一太郎・Word・PDF、記載例あり

抵当権と根抵当権を取り違えると、様式そのものが違うため書き直しになります。自分の物件にどちらが設定されているかは、登記事項証明書の乙区で確かめられます。

書面申請とオンライン申請、QRコード付き書面申請

法務局の案内では、登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の2つがあると示されています。さらに令和2年1月14日から、書面申請の1つの形態として、これまで電子証明書を持たずオンライン申請を利用できなかった人でも、パソコンに「申請用総合ソフト」をインストールして登記申請書を作成し、その情報を管轄の登記所にインターネット経由で送信できるようになりました。これがQRコード付き書面申請です。

方法	どう出すか	向いている人
書面申請	紙の申請書を管轄の法務局へ持参または郵送	手続きが1回だけで、書類がそろっている人
QRコード付き書面申請	申請用総合ソフトで作成し、情報を送信したうえで書面を提出	電子証明書は持っていないが、入力ミスを減らしたい人
オンライン申請	登記・供託オンライン申請システムから申請	電子証明書を持っている人

法務局の不動産登記の申請書様式についてのページ画面 — 出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」（更新日：2026年1月7日）。

添付書面は原本が原則。コピーでは受け付けられない

自分で申請するときに引っかかりやすいのが、添付書面の扱いです。法務局の案内には、登記申請書に添付する書面（添付情報）は原本の添付が原則であり、「住民票の写し」等についてもその証明書の原本を添付する必要がある（コピーは不可）と明記されています。

ただし、申請人が原本を手元に残す必要があるものについては、原本の還付を請求できます。その場合は、必要となる書類のコピーを作り、そのコピーに「原本に相違ありません。」と記載したうえで、申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印する、という手順が示されています。

原本をそのまま出すもの

返してもらう必要がない書類は、原本を添付します。手続きとしてはいちばん簡単です。

原本を返してほしいもの

コピーを作り、「原本に相違ありません。」と記載して署名（記名）押印したうえで、原本と一緒に出します。

コピーだけで出すのは不可

住民票の写しなどもコピー不可とされています。ここを誤ると補正になります。

放置するとどうなるのか

抵当権抹消には期限が決められているわけではありません。そのため、完済したあとも登記がそのまま残っている物件は珍しくありません。ただし、放置すると後で困る場面がはっきりしています。

あとで起きる場面	何が問題になるか
売却するとき	抵当権が付いたままの物件は買い手が付きにくい。決済までに抹消を求められる
次の融資を受けるとき	登記上は担保に入ったままに見える。担保余力の判断に影響する
相続が起きたとき	名義の変更が先に必要になり、手続きが積み重なる
金融機関の書類を紛失したとき	再発行の手続きから始まる。金融機関の合併があるとさらに手間が増える

とくに最後の点は時間が経つほど重くなります。完済のときに受け取った書類には有効期限が設けられているものがあり、期限を過ぎると金融機関に再発行を依頼することになります。書類が手元にそろっている今のうちに進めるほうが、結果として手数が少なくて済みます。

自分で進めるか、頼むかの判断

様式と記載例が公開されている以上、条件がそろっていれば自分で進められます。判断が分かれるのは、抹消の前に別の登記が必要になる場合です。

自分で申請しやすい条件と司法書士に頼んだほうが早い条件、進める順番を示した図 — 住所・氏名の変更や相続が挟まると、抹消の前に別の登記が必要になることがある。

引っ越しや結婚で登記上の住所・氏名が今と違う場合、まず登記名義人の住所・氏名の変更登記が必要になります。法務局の様式一覧にも「1-1 登記名義人住所・氏名変更登記申請書」が用意されています。相続が挟まっていれば「2-1 所有権移転登記申請書（相続）」が先に来ます。こうした前提の登記が積み重なるほど、自分で進める負担は大きくなります。

この記事は、法務局が公開している案内の範囲を整理したものです。個別の事案でどの登記が必要になるかは、登記の内容によって変わります。判断が難しい場合は、管轄の法務局の相談窓口か司法書士に確認してください。

費用や必要書類の詳細は、当サイトの不動産担保ローン完済後の抵当権抹消でも扱っています。