【不動産投資ローン体験談】SBIエステートファイナンスの不動産投資ローン【LTV50】でビル投資の資金7,000万円を調達

「不動産投資で銀行からの融資が厳しくなってきた。」

スルガ銀行の不正融資の事件が発生してからというもの、今まで不動産投資、マンション投資、アパート投資に積極的だった銀行が軒並み融資を絞る動きを見せています。不動産投資家にとっては、資金調達の方法が狭まっているのが現状です。今回は、ノンバンクの不動産投資ローンとして、SBIエステートファイナンス不動産投資ローン【LTV50】でビル投資の資金調達を実行しました。

不動産投資ローン利用の前提条件

• 借りる人：筆者の経営する法人
• 職業：会社経営者（IT・コンサルティング）
• 資金使途：ビル投資による収益化（自社ビル利用兼）

投資を決定した経緯

弊社は、社員数3名で経営しているIT・コンサルティングを業態とする零細企業です。

現在は、会社の業績も良く、1億円以上のキャッシュがある状態になっています。

3名という少人数での経営ですので、人件費などのコスト負担もそれほど重くなく、直近で投資する新規事業があるわけでもありません。

• 1億円ものキャッシュを眠らせておくのはもったいない。
• 不動産価格は都心部は上昇を続けている。インフレが進む
• ビルを購入すれば「税金対策」になる。
• ビルを購入すれば「地代家賃」のコスト削減になる。
• 業績が悪化した場合も、不動産収益が経営の下支えになる。

という思惑から、ビル投資を決定しました。

購入するビルの条件は

• 1億～2億円で変える範囲の中古ビル
• 駅近5分圏内
• 東京都23区内
• ワンフロアの広さはそれほど必要ない（社員数3名のため）
• エレベーター不要（メンテナンスコストが高くなるため）
• 一室のみ自社利用、そのほかは賃貸

そこで探した物件が下記になります。

購入予定不動産

• 築年数：24年
• 建物延べ床面積：230.17㎡
• 構造：SRC造、5階建・地下1階
• 土地面積：50.2㎡
• 土地権利：所有権
• 場所：東京都文京区
• 売却価格：1億4,000万円
• 年間予定賃料収入：891.68万円
• 1部屋空室あり
• 表面利回り：年6.37％

弊社は、IT・コンサルティング業ですので、人件費以外に大きな支出はないのですが、それでも1億円全額を不動産投資に回してしまうわけにはいかないので、資金調達を検討していたところ

以前、利用させていただいたことがあるSBIエステートファイナンス様が

自己資金を50％分以上入れた場合に低金利で融資ができる新しい不動産投資ローンの商品「不動産投資ローン【LTV50】」をサービス提供した。

ということをお伺いしたため、さっそく相談させていただきました。

実際にSBIエステートファイナンス不動産担保ローンに申し込んでみました。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへの申込から、融資実行まで

その１．SBIエステートファイナンスのウェブサイトに行く

https://www.sbi-efinance.co.jp/

その２．SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮審査申込

ウェブサイトの「仮審査申込ボタン」をクリックします。

仮審査申込フォームに申込事項を入力します。

• お名前【必須】
• 法人名【任意】
• 申込人【必須】
• 電話番号【必須】
• メールアドレス【任意】
• ご希望金額【必須】
• 対象物件【必須】
• 主な資金使途【必須】
• 不動産の種類【必須】
• 土地面積【必須】
• 築年数【必須】
• 上記以外の対象不動産・その他お問い合わせ内容【任意】

【任意】が多いのですが、どのみち電話で聞かれるのだろうと思って、できるだけ【任意】の項目も埋めて申し込みました。また、半年前に申し込んだときとは、少し入力項目が変わっているようです。資金使途は「不動産購入（投資用） 」としています。

その３．SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮申込受付のメール

仮申込のメールが届きます。

2018/11/9 (金) 11:12

仮審査申込を受付ました【SBIエステートファイナンス】
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〇〇様

この度は当社WEBサイトより仮審査をお申込いただき誠に有難うございました。

１営業日以内でご連絡を差し上げます。
なお、お急ぎの方はフリーダイヤル　0120-547-330（受付時間：月～土 8:50 – 17:30）までお気軽にお電話下さい。

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【お問い合わせ内容は下記の通りです】

■お名前
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その４．SBIエステートファイナンス担当者から電話連絡

2018/11/9 (金) 11:28

担当者から、電話に連絡が来ます。仮審査をしてから約15分後ぐらいに電話がかかってきました。

「お問い合わせありがとうございます。SBIエステートファイナンスの担当の〇〇と申します。お申込み内容について少々お伺いしたいのですが、お時間の方はよろしいでしょうか？」

「はい。大丈夫です。」

「今回は、不動産投資用の物件の購入を考えられているという形でお間違えありませんでしょうか？」

「はい。ビルの投資になります。1室は自社で利用することを考えております。また、貴社で【LTV50】という新しい不動産投資ローンを作られたのを聞いて、申込させていただきました。」

「借入希望金額が7,000万円とのことですが、物件の売価はいくらになりますでしょうか？」

「1億4,000万円です。」

「築年数は何年になりますでしょうか？」

「1994年築なので、24年です。」

「土地面積は何㎡になりますか？」

「50.2㎡です。」

「レントロールなどはございますか？」

「はい。」

「年間の賃料収入はどのくらいになりますでしょうか？」

「不動産屋の試算では、891.68万円、表面利回りで年6.37％となっています。」

「では、次のステップは、ご面談をさせていただいて、問題なければ本申込という形になります。面談のときに詳しい手続きの流れをご説明させていただきます。」

「了解しました。」

「面談のご希望日はいつになりますでしょうか？」

「11月12日の14時でお願いします。」

「かしこまりました。面談のときにお持ちいただきたいものは、メールにてお送りいたします。では、11月12日月曜日の14時でお願いします。」

その６．SBIエステートファイナンス担当者から面談・必要書類の確認メール

2018/11/9 (金) 12:56

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お世話になります。
11/12日　14時　ご来社頂く際のお持ち物を
ご案内させて戴きます。

物件資料
・謄本
・公図
・地積測量図
・レントロール
・賃貸借契約書
※その他お持ちの資料

会社の決算関係書類
会社の印鑑
会社の社判

をお持ち下さい。

以上よろしくお願い致します。

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その６．SBIエステートファイナンスに「面談（本申込）」に行く

2018/11/12 (月）：14：00

SBIエステートファイナンスは、新宿住友ビルディングに入っています。

ご担当者の方は写真撮影を了承してくれたので、写真を撮りました。サイトに掲載する旨も伝えています。

必要書類の確認

まずは、必要書類の確認をしてくれました。

「お持ちいただいた書類を確認させていただいてよろしいでしょうか？」

「問題ございません。」

「後程、コピーさせていただいても、よろしいでしょうか？」

「はい、問題ございません。」

SBIエステートファイナンスの説明

「弊社は、SBIホールディングスの100％子会社となっておりまして、不動産担保ローンの専門業者です。こちらが会社概要になりまして、新宿の本店と立川、千葉に支店があります。」

不動産投資ローン【LTV50】の説明

「こちらが不動産担保ローンの長期ローン、不動産購入ローン、不動産投資ローン【LTV50】の資料になります。今回は、不動産投資ローン【LTV50】をご希望と伺っておりますが、弊社の物件評価額がいくらになるのか？にもよりますが、売価の1億4,000万円と同等の評価額で、7,000万円のご融資ということであれば、低金利の不動産投資ローン【LTV50】が利用できます。」

「不動産投資ローン【LTV50】の金利は、2.4％～6.5％の間で変動金利です。短期プライムレートに連動して、年2回借入金利を見直しています。」

「事務手数料は、2.16％～2.70％、途中解約の場合は、途中解約時の残元金の3.0％の解約料が発生するのでご注意ください。返済回数は最長300回となります。」

「不動産投資ローン【LTV50】は、どういう方が利用されているのでしょうか？」

「投資家の方や不動産会社が多いですね。スルガ銀行の不正問題が発生してからというもの、地銀を中心に不動産投資への融資を絞っている傾向が強いので、問い合わせが増えています。不動産投資ローン【LTV50】は、ある程度の自己資金がある方しか利用できませんが、その分、ノンバンクの中ではかなり低金利、地銀並みの金利で借入ができるので、その点に魅力を感じている方が多いと思います。」

「わかりました。」

「借り入れは、個人ではなくて、法人で検討されているんですよね？」

「はい。その通りです。」

「その場合は、社長様に連帯保証人になっていただく必要があります。」

「今回の文京区のビルでも、不動産投資ローン【LTV50】は利用することができますか？」

「ソシアル系、反社以外のビルであれば、ビル投資の物件でも、不動産投資ローン【LTV50】による融資が可能です。後は、物件の評価がどうなるのか？現地調査を行ってから、最終的にいくらまで融資できるのかが決まってきます。」

「まずは、現地調査による物件の査定を行っていただきたいのですが・・・」

「賃貸借契約書、レントロール、仲介不動産会社の情報、登記簿謄本があれば、物件の評価が可能です。」

「今回の物件の場合は、金利は何％ぐらいで借りることができますか？」

「決算書を見せていただいても構いませんでしょうか？」

「はい。こちらになります。」

「取引先の○○というのは、どのような会社でしょうか？」

「○○という業種の会社で、弊社の主要顧客です。」

「借入に○○社というのがありますが、これはどういった借入でしょうか？」

「私の保有する別会社で、節税のための借り入れをしています。」

「最終的な金利は、物件の現地調査をしてから、審査部が決定するため、営業担当の過去の事例からの目安でしかありませんが、十分な事業歴と利益率、純資産をお持ちですので、2.4％～6.5％の2.4％に近い金利でご融資ができる可能性があります。」

「それであれば、申込みたいと思いますので、今後の進め方をお伺いしてもよろしいでしょうか？」

今後の手続きの説明

「お申し込み書にご記入いただいて、現地調査の手配をいたします。ご希望の融資実行日はいつになりますでしょうか？」

「早ければ早いほど、良いのですが、最短だとどのくらいになりますでしょうか？」

「明日、火曜日に現地調査をして、水木の2日間で審査をして、金曜日にご契約と融資実行というのが、最短のスケジュールになります。」

「それでスケジュールを組んでください。」

「かしこまりました。」

「現地調査って何をするんでしょうか？」

「現地調査は、役所での用途地域の確認、建築審査課での書類の確認、境界線の確認、周辺不動産会社への賃料相場・売買相場のヒアリングなどを行います。」

「必要書類は何になりますか？」

「印鑑証明書、納税証明書が必要となります。納税証明書は、「その3の3」（法人税と消費税及地方消費税）と呼ばれるものです。法人事業税、法人都民税の納税証明書も3期分必要になります。」

「了解しました。」

「不明点などありましたら、お電話してください。」

「はい。」

借入申込書

借入申込書を書いて「面談」は終了です。

その６．現地調査

2018/06/29 (金）：11：00

物件現地（文京区）

現地調査では、担当者の方が来て

• 物件周辺の写真を撮影
• 敷地面積などをメジャーで測定

して終了しました。

現地で10分ほど立ち会っただけですが、ご担当者の方は、近隣の不動産会社に周辺相場の聞き込みをしたり、役所で法令の確認をしたり、されていたようです。

その８．SBIエステートファイナンスから審査通過のご連絡

2018/11/15(木）：17：34

ご融資に係るご条件及び11月6日ご契約とご融資にあたり持参書類の件
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○○さま

お世話になります。
先日はありがとうございました。

審査進めました結果、下記条件となりましたのでご連絡します。
ご融資金額　7千万円
金利　　　　2.40%
契約期間　　20年
月々返済額　368,000円

11月16日（金）10時より当社にてご契約及びご実行させていただきますので下記書類をご持参お願いします。

■ 身分証明書1 式運転免証・保険証原本
■ 実印（法人） 1 式
■ 実印（個人） 1 式
■ 収入印紙1 枚200 円
■ 収入印紙1 枚60,000 円
■ 履歴事項全部証明書原本（会社謄本） 1 通2カ月以内発行
■ 印鑑証明書原本（法人） 2 通2カ月以内発行
■ 印鑑証明書原本（個人） 1 通2カ月以内発行　　（代表者様）
■ 納税証明書原本5 通
■ 住民票原本1 通
□ 権利書　（識別情報通知） 1 通
■ お利息引落口座　（銀行印） 1 式必ずお持ち下さい

ご不明点あればご連絡ください。
よろしくお願いします。
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その９．SBIエステートファイナンスでの「契約」から「融資実行」

2018/11/16 (金）：10：00

契約書を交わします。

司法書士が登記に必要な書類に不備がないか確認します。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンを実際に利用してみての評価

担当者の対応

前回利用したときは、不動産担保ローンでの利用だったので、手続きの話がメインでしたが、今回は「投資」目的の不動産投資ローンの利用だったので、不動産投資の情報に詳しい担当者だったと感じています。

融資実行までのスピード

今回のケースでは

1. 仮審査申込：2018/11/9 (金) 11:12
2. 仮審査結果：2018/11/9 (金) 11:28
3. 面談及び本申込：2018/11/12 (月）：14：00
4. 現地調査：2018/11/13 (火）：10：40
5. 本審査通過連絡：2018/11/15(木）：17：34
6. 契約：2018/11/16 (金）：10：00
7. 振込：2018/11/16 (金）：10：40

という感じですので

• 仮審査結果通知までの時間：16分
• 本審査結果通知までの時間：4営業日
• 融資実行までの時間：5営業日

となっています。

今回は、一番手で買い付けを入れていたものの、二番手の方がいて、キャッシュで買われる様子だったので、早く融資実行をしないと、売主が心変わりして、二番手と契約してしまう可能性がある状況でした。

弊社の場合は、業績も悪くないので、銀行からも融資は引っ張れたかもしれませんが、どうしても、時間がかかってしまうため、SBIエステートファイナンス様を利用しました。

期待通りのスピードで融資していただきました。

適用金利

• ご融資金額　7千万円
• 金利　　　　2.40%
• 契約期間　　20年
• 月々返済額　368,000円

という条件で借りられました。金利は2.40％です。

ざっくりと収支を計算してみると

• 年間不動産収入：8,916,800円
• 年間ローン返済額：4,416,000円
• 年間収益：4,500,800円
• 【コスト削減分】自社の現家賃の年間コスト負担：1,440,000円
• 収支：5,940,800円
• 自己資金に対する投資回収の利回り：5,940,800円　／　70,000,000円　＝　8.48％

※事務手数料、固定資産税、減価償却費による節税効果、メンテナンスコストなどは考慮していていない概算の数字です。

不動産投資を検討していて、自己資金を50％以上入れる投資計画がある投資家にはおすすめできる不動産投資ローンです。地銀の融資金利とそん色ない低金利で借りられる可能性があるため、地銀の融資審査が通らない場合などは、一度、申し込んでみることをおすすめします。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンとは

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンは、SBIグループのSBIエステートファイナンス株式会社が提供している個人・法人向けの不動産担保ローンです。SBIエステートファイナンス株式会社は、首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）に特化した｢不動産担保ローン会社｣としてサービス提供しています。

1996年創業で20年以上の事業歴があるため、膨大な融資実績に裏打ちされたスピーディーなご提案と独自審査基準による解決力に自信を持っている不動産担保ローン会社です。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの大きな特徴は「上限金利、下限金利ともに低金利であること」「年間3,000件以上の相談実績」「一部上場企業の子会社、SBIグループの不動産担保ローン会社としての信頼性」「独自審査基準での与信・不動産評価」「最短即日回答、最短3日融資というスピード対応」「最高5億円の融資が可能」「商品不動産購入ローン・つなぎローン・在庫不動産活用ローン・長期ローン・不動産購入ローンと幅広い商品ラインナップ」「本人以外の配偶者、実父母、実兄弟姉妹、経営会社の役員の所有不動産も利用可能」「借り換えやおまとめ利用も可能」という点が挙げられます。

上限金利、下限金利ともに低金利ですので、金利面でもほかの不動産担保ローン会社よりも優位性があります。

20年以上の事業歴、年間3,000件以上の相談実績があり融資ノウハウが積みあがっているからこそ、独自審査基準での与信・不動産評価が可能になっています。他の不動産担保ローン会社では審査が通らない、築古物件、既存不適格物件、2番抵当、赤字決算、創業資金などでも、審査の土台に乗せられるのです。融資の柔軟性は、業界トップクラスと言っていいでしょう。

また、最短即日の審査回答、最短3営業日での融資実行というスピード対応が可能になるため、時間的な余裕がない方にもおすすめできる不動産担保ローンとなっています。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン商品概要

不動産担保ローン名	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産担保ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／住宅ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／売却つなぎローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産投資ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／仕入資金ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／買取再販ローン
本社所在地	東京都	東京都	東京都	東京都	東京都	東京都
プラン名	不動産担保ローン	住宅ローン	売却つなぎローン	不動産投資ローン	仕入資金ローン	買取再販ローン
下限金利	2.70%	2.70%	2.70%	2.70%	2.40%	2.57%
上限金利	7.80%	5.10%	7.80%	6.80%	7.50%	2.57%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2%～2.75％	融資金額の2.2％	融資金額の1.1%～3.3％	融資金額の2.2%～2.75％	融資金額の1.1%～3.3％	融資金額の2.2％
融資金額最大	50,000万円	50,000万円	50,000万円	50,000万円	50,000万円	8,000万円
個人利用	○	○マイホームの購入資金	○	○投資用不動産の購入資金（不動産評価額の50％が上限）	-	-
事業性資金利用	○	-	○	○投資用不動産の購入資金（不動産評価額の50％が上限）	○不動産事業者	○不動産事業者
おまとめ・借り換え利用	○	-	○	-	-	-
融資スピード	最短即日融資	最短即日融資	最短即日融資	最短即日融資	最短即日融資	最短即日融資
最長返済期間	300ヶ月	300ヶ月	18ヶ月	300ヶ月	18ヶ月	12ヶ月
申込み可能エリア	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）