競売で落札されたあと、いつまで住める？引渡命令の期限は代金納付から6か月、賃借人がいた建物は9か月

不動産担保ローンの返済が止まり、担保にした物件が競売にかけられて落札された。そのあと、住んでいる人はいつまでそこにいられるのか。この答えを決めているのが民事執行法83条の「引渡命令」です。買受人が裁判所へ申し立てれば、訴訟を起こさなくても明渡しを命じる決定が出ます。ただしこの手続きには代金納付の日から6か月という期限があり、建物に賃借人がいた場合だけ9か月に延びます。条文を読みながら、誰に対して出せるのか、いつから数えるのかを整理します。

引渡命令とは何か。条文はこう書いている

民事執行法83条1項は「執行裁判所は、代金を納付した買受人の申立てにより、債務者又は不動産の占有者に対し、不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができる」と定めています。続くただし書きで「事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者に対しては、この限りでない」と除外を置いています。

この条文は本来、強制競売の規定として置かれているものです。不動産担保ローンの担保権が実行された場合、つまり担保不動産競売についても、同法188条が前章第二節第一款第二目の規定（81条を除く）を準用すると定めているため、担保不動産競売でも同じ仕組みが働きます。抵当権の実行で競売になったケースでも、引渡命令は使えるということです。

期限は代金納付から6か月。賃借人がいた建物は9か月

83条2項が期限を定めています。「買受人は、代金を納付した日から六月（買受けの時に民法第三百九十五条第一項に規定する抵当建物使用者が占有していた建物の買受人にあつては、九月）を経過したときは、前項の申立てをすることができない」という条文です。

起点は落札した日でも、開札の日でもなく、代金を納付した日です。そこから6か月が原則で、民法395条1項の抵当建物使用者、つまり抵当権者に対抗できない賃貸借でその建物を使っていた人が買受けの時に占有していた場合に限り、9か月になります。民法395条1項は、そうした使用者に対して買受けの時から6か月の引渡し猶予を与えているので、その猶予期間と重ならないように3か月分が上乗せされている形です。

誰に対して出せるのか。3つの条件を条文で分ける

83条は、相手方について2つの線を引いています。1つは1項本文の「債務者又は不動産の占有者」という対象の広さ、もう1つは1項ただし書きの「買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者」という除外です。さらに3項が、債務者以外の占有者に対する審尋を義務づけています。

ここで効いてくるのが1項ただし書きです。「買受人に対抗することができる権原」があるかどうかで結論が分かれます。抵当権の設定より先に対抗要件を備えた賃借権であれば、買受人にも対抗できるため、引渡命令の相手にはなりません。逆に、抵当権設定後の賃貸借であれば対抗できず、民法395条1項の6か月の猶予を受けたうえで明け渡すことになります。

占有者が入れ替わっても効く仕組みがある

引渡命令には抜け穴がありそうに見えます。決定が出る前に占有者が別の人に替われば、その新しい占有者には決定の効力が及ばないのではないか、という点です。これに対応しているのが83条の2「占有移転禁止の保全処分等の効力」です。

つまり、55条1項3号または77条1項3号の占有移転禁止の保全処分と公示保全処分が先に執行されていれば、あとから入った占有者にも引渡命令の効力が及ぶという構造です。買受人の側から見れば、競売の前段階でこれらの保全処分が取られているかどうかが重要になります。

よくある質問

引渡命令は誰が申し立てるのですか。

代金を納付した買受人です。条文は「代金を納付した買受人の申立てにより」と定めており、代金の納付が前提になります。

いつまでに申し立てる必要がありますか。

代金を納付した日から6か月です。買受けの時に民法395条1項の抵当建物使用者が占有していた建物については9か月になります。

債務者でなくても相手になりますか。

なります。条文は「債務者又は不動産の占有者に対し」と書いています。ただし債務者以外の占有者に対して決定をする場合、裁判所はその人を審尋しなければなりません。

賃借人も出ていかなければなりませんか。

買受人に対抗できる権原で占有している人には引渡命令を出せません。対抗できない賃貸借の場合は、民法395条1項により買受けの時から6か月の引渡し猶予を受けたうえで明け渡すことになります。

決定が出たらすぐ強制執行されますか。

されません。83条5項が「第一項の規定による決定は、確定しなければその効力を生じない」と定めています。4項により執行抗告もできます。

担保不動産競売でも使えますか。

使えます。民事執行法188条が、前章第二節第一款第二目（81条を除く）の規定を担保不動産競売について準用すると定めているためです。

期限を過ぎたらどうなりますか。

引渡命令の申立てはできなくなります。買受人は通常の訴訟で明渡しを求めることになり、時間と費用が余計にかかります。