静岡銀行で自宅や土地を担保に借りる商品は「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」です。公式サイトの表示は年3.80％〜年10.90％ですが、商品概要説明書を読むと、この幅は適当に決まっているのではなく「新長プラ＋決められた5つの上乗せ幅」から審査で1つが選ばれる形だと分かります。コースごとの条件を、銀行が公表している説明書で確認しました。
商品概要説明書で確認した条件
- コースは2つ。フリーコースは100万円以上5,000万円以内・1年以上25年以内、不動産関連コースは100万円以上1億円未満・1年以上35年以内。
- 利率は基準金利（新長プラ）への上乗せ方式。フリーコースは＋0.425％／＋2.525％／＋3.525％／＋5.525％／＋7.525％の5段階、不動産関連コースは＋0.325％／＋1.125％／＋1.525％／＋2.025％の4段階。
- 保証会社は株式会社セゾンファンデックス。抵当権も銀行ではなくセゾンファンデックスが原則第一順位で設定する。
- 事務取扱手数料は110,000円（消費税等込み）。融資金額が300万円未満なら不要。
- フリーコースの資金使途は自由だが事業性資金は除く。不動産関連コースは賃貸用不動産の「リフォーム資金」のみで、購入資金と借替資金には使えない。
コースは2つ。借りられる額も期間も倍近く違う
同じ商品名の中に、使いみちで分かれた2つのコースがあります。金額と期間の上限が大きく違うので、どちらに当てはまるかで借り方が変わります。
| 項目 | フリーコース | 不動産関連コース |
|---|---|---|
| 融資金額 | 100万円以上5,000万円以内 | 100万円以上1億円未満 |
| 融資期間 | 1年以上25年以内（1年単位） | 1年以上35年以内（1年単位） |
| 資金使途 | 自由（ただし事業性資金を除く） | 不動産の購入資金・借替資金・リフォーム資金、賃貸用不動産のリフォーム資金 |
| 賃貸用不動産の購入 | — | 利用できない（借替資金も不可） |
| 保有物件数の条件 | 記載なし | 本件を含めた賃貸物件の保有物件数が5件以内 |
| 公式サイトの金利表示 | 年3.80％〜年10.90％ | 年3.70％〜年5.40％ |
出典：静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」商品概要説明書／同 フリーコースのページ（2026年10月23日に表示）
金利の幅はフリーコースのほうが広く、上限が年10.90％まで伸びます。不動産関連コースは上限が年5.40％に収まるので、同じ担保でも「何に使うか」で負担が変わる設計です。資金使途が証明できるなら、不動産関連コースに乗せられないかを先に確認する価値があります。
金利は「新長プラ＋決められた幅」。フリーコースは5段階
商品概要説明書は、利率の決め方をはっきり書いています。短期プライムレートに連動する長期貸出最優遇金利（新長プラ）を基準にして、審査結果に応じた上乗せ幅のどれか1つが適用されます。幅は連続ではなく、決まった段です。
フリーコースの上乗せ幅（新長プラへの加算、商品概要説明書より）
不動産関連コースは＋0.325％、＋1.125％、＋1.525％、＋2.025％の4段です。最も低い段どうしを比べると差は0.1ポイントですが、最も高い段では＋7.525％と＋2.025％で5.5ポイント開きます。公式サイトの「年3.80％〜年10.90％」という表示の幅が広いのは、この5段目があるためです。
説明書は「上記利率は地銀協団信を付保する場合の融資利率です。その他の団信をご利用になられる場合、所定の利率が上乗せされます」とも書いています。表示されている金利は、標準の団信を選んだ場合の数字です。
保障を厚くするほど金利は上がります。団体信用生命保険の選択は、保障と金利のどちらを取るかという判断になります。担保評価の考え方は不動産の評価額は4つあるで整理しています。
年齢の条件は、選ぶ団信によって3通りに分かれる
借入資格の年齢要件は一律ではありません。説明書には団信の種類ごとに、申込時・実行時の年齢と最終返済時の年齢が別々に定められています。
| 団体信用生命保険 | 申込時・実行時の年齢 | 最終返済時の年齢 |
|---|---|---|
| 地銀協団信 | 満20歳以上70歳以下 | 満82歳未満 |
| ワイド団信 | 満20歳以上69歳以下 | 満81歳未満 |
| 全疾病保障奥様ワイド | 満20歳以上56歳未満 | 満85歳未満 |
| アドバンスト8疾病保障 | ||
| ベーシック8疾病保障 | ||
| ハーフがん全疾病保障 |
保障が手厚い4種類は、申込時の上限が満56歳未満と大きく下がる代わりに、最終返済時の上限が満85歳未満と最も長く取れます。60代で申し込む場合は地銀協団信かワイド団信に限られ、その分だけ組める期間も短くなります。
保証も抵当権もセゾンファンデックスが担う
この商品で特徴的なのは、保証会社と抵当権者が銀行ではない点です。説明書は保証について「株式会社セゾンファンデックスの保証をご利用いただきます」、担保について「株式会社セゾンファンデックスが、担保の目的となる土地・建物に、原則として第一順位の抵当権を設定させていただきます」と書いています。
申し込み前に確かめること
登記上の抵当権者が保証会社になるため、完済したあとの抹消手続きも保証会社とやり取りすることになります。手続きそのものは抵当権抹消手続きと同じ流れです。
手数料は入口に110,000円、出口に11,000円
金利のほかに、契約時と繰上返済時の2か所で手数料がかかります。どちらも免除の条件が付いています。
| 場面 | 金額 | 不要になる条件 |
|---|---|---|
| 事務取扱手数料 | 110,000円（消費税等込み） | 融資金額が300万円未満の場合 |
| 繰上返済等の手数料 | 一律11,000円（消費税等込み） | 繰上返済時（条件変更時）の残高が100万円未満、または借入日から繰上返済日（条件変更日）までの経過日数が1年未満の場合 |
事務取扱手数料は300万円未満なら不要なので、300万円ちょうどを借りると11万円が発生します。290万円に抑えれば手数料は0円で、差額の10万円より手数料のほうが大きくなる計算です。借入額を決めるときは、この境目を意識してください。
返済は元利均等毎月返済で、6か月ごとのボーナス返済も選べます。ただしボーナス返済に回せる元金は融資金の40％以内と決まっています。
よくある質問
静岡銀行に「不動産担保ローン」という名前の商品はありますか
公式サイトで不動産を担保にする個人向けの商品として案内されているのは「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」です。この中にフリーコースと不動産関連コースの2つがあります。
事業資金に使えますか
フリーコースの資金使途は「自由（ただし事業性資金を除く）」と説明書に書かれています。不動産関連コースは不動産の購入・借替・リフォーム資金に限られ、賃貸用不動産については購入資金と借替資金に使えずリフォーム資金のみです。
金利はどう決まりますか
短期プライムレートに連動する長期貸出最優遇金利（新長プラ）に、審査結果に応じた上乗せ幅を加えます。フリーコースは＋0.425％から＋7.525％までの5段階、不動産関連コースは＋0.325％から＋2.025％までの4段階です。融資後は基準金利の変動幅にあわせてスライドします。
いくらまで借りられますか
フリーコースは100万円以上5,000万円以内、不動産関連コースは100万円以上1億円未満です。いずれも審査によって決まるため、上限まで借りられるとは限りません。
手数料はいくらですか
事務取扱手数料が110,000円（消費税等込み）で、融資金額が300万円未満の場合は不要です。繰上返済等の手数料は一律11,000円（消費税等込み）ですが、残高100万円未満または借入から1年未満なら不要です。
何歳まで申し込めますか
選ぶ団体信用生命保険によって違います。地銀協団信は申込時・実行時が満20歳以上70歳以下で最終返済時が満82歳未満、ワイド団信は満20歳以上69歳以下で満81歳未満、全疾病保障奥様ワイドなど4種類は満20歳以上56歳未満で満85歳未満です。
出典
- 静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」商品概要説明書（2025年10月1日現在） — 2コースの資金使途・融資期間・融資金額、新長プラへの上乗せ幅（フリーコース5段階・不動産関連コース4段階）、団信の種類別の年齢条件、保証会社と抵当権の設定者がセゾンファンデックスであること、事務取扱手数料110,000円と繰上返済等の手数料11,000円、ボーナス返済は元金の40％以内
- 静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」フリーコース — 100万円以上5,000万円未満、変動金利 年3.80％〜年10.90％という表示、担保提供者・収入合算者が連帯保証人になること
- 静岡銀行「しずぎんフリーローン（不動産担保型）」不動産関連コース — 100万円以上1億円未満、変動金利 年3.70％〜年5.40％という表示
【2025年】おすすめ不動産担保ローン！資金調達の専門家が「絶対」におすすめしたい不動産担保ローンランキング
