先に要点
- 不動産登記法第76条の2第1項は、相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならない、と定めている。
- 法定相続分で登記したあとに遺産分割があったときは、同条第2項により、分割の日から3年以内にもう一度登記の申請が必要になる。期限は2回来る。
- 怠ったときの制裁は同法第164条第1項の10万円以下の過料で、条文は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」と限定している。
- 間に合わないときは第76条の3の相続人申告登記がある。期間内に申し出れば、同条第2項により申請義務を履行したものとみなされる。
- 施行は令和6年4月1日で、法務省は施行前に開始した相続にも適用されると説明している。起算日は「知った日」か施行日のいずれか遅い日になる。
担保に入れる前に、登記名義が被相続人のままだと止まる
相続した不動産を担保にして借りようとすると、まず登記名義の確認から入ります。抵当権を設定する登記は、所有権の登記名義人が申請人になる前提で組まれているためです。名義が亡くなった方のままだと、抵当権設定の前に相続登記を済ませる必要があります。
その相続登記が、2024年4月1日から義務になりました。義務の内容は条文に書かれています。
第七十六条の二 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
不動産登記法第76条の2第1項（e-Gov法令検索のAPIで取得した条文、2026年10月8日に確認）
起算日が「相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」である点に注意が要ります。亡くなった日ではありません。遺言の存在を後から知った場合などは、知った時点から数えることになります。
3年の期限は2回来る
多くの解説が1回目の3年だけを扱いますが、条文は第2項で2回目の期限を設けています。
２ 前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
不動産登記法第76条の2第2項（e-Gov法令検索のAPIで取得した条文、2026年10月8日に確認）
図：相続登記の期限が動く順番
1回目の3年が始まる
所有権を取得したことを知った日と、相続の開始を知った日の両方がそろった時点が起算日です。
所有権の移転の登記を申請する
遺産分割が終わっていれば分割どおりに、終わっていなければ法定相続分での登記という選択肢があります。
遺産分割が成立すると2回目が始まる
民法第900条・第901条で算定した相続分に応じた登記がされた後に分割があったときが対象です。
相続分を超えて取得した者が申請する
この申請を怠った場合も、第164条第1項の過料の対象として条文に名指しされています。
第3項には適用除外があります。「前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない」とされており、債権者代位などで既に登記が入っているときは義務が重ねて課されません。
過料は10万円以下。条文は「正当な理由」を留保している
制裁の条文は第164条です。住所変更の登記（第76条の5）と金額が違う点も、同じ条で読み分けられます。
| 怠った申請 | 根拠 | 過料の上限 |
|---|---|---|
| 相続等による所有権の移転の登記（76条の2第1項・第2項） | 第164条第1項 | 10万円以下 |
| 相続人申告登記の後の遺産分割に伴う登記（76条の3第4項） | 第164条第1項 | 10万円以下 |
| 氏名・名称または住所の変更の登記（76条の5） | 第164条第2項 | 5万円以下 |
表の時点：2026年10月8日。不動産登記法第164条の条文にもとづきます。いずれも「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」が条件です。
条文は「正当な理由がないのに」と書いており、理由があれば過料の対象にならない構造です。何が正当な理由にあたるかは条文には書かれていません。個別の事情を法務局に相談したうえで判断する領域になります。
過料は刑罰ではなく秩序罰で、前科にはなりません。ただし、登記がされていないこと自体が担保設定や売却の障害として残ります。期限の問題とは別に、使える財産にしておくという実務上の理由が消えるわけではありません。
間に合わないときは相続人申告登記という逃げ道がある
遺産分割がまとまらないまま3年が近づく場合に備えて、第76条の3が用意されています。
図：相続人申告登記で何が起きるか
申し出ることができる（1項）
所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を、登記官に対して申し出ます。法務省令の定めによります。
義務を履行したものとみなす（2項）
3年の期間内に申し出た者は、所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなされます。申出の前にされた遺産分割によるものは除かれます。
職権で付記される（3項）
登記官は、申出があったときに、その旨と申出をした者の氏名・住所などを所有権の登記に付記することができます。
分割後にもう一度（4項）
その後の遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければなりません。
注意したいのは、申出をしても所有権が移るわけではないことです。条文が定めているのは「相続人である旨」が登記に付記されることで、所有権の登記名義人が変わる登記ではありません。したがって、この状態のままでは担保設定や売却には進めません。義務の履行とみなされる、という効果に限られます。
施行は2024年4月1日。それ以前の相続も対象になる
法務省は、公式サイトで「令和６年４月１日に相続登記の申請義務化が施行される」と説明しています。制度を導入した民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）の附則第5条第6項は、施行日前に相続が開始していた場合についても第76条の2を適用するとしたうえで、読み替えを定めています。
６ 第二号新不動産登記法第七十六条の二の規定は、第二号施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、同条第一項中（略）「知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と、同条第二項中「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。
民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第6項（e-Gov法令検索のAPIで取得した条文、2026年10月8日に確認）
読み替えの結果、施行日より前に相続が開始していた場合の起算日は「知った日」か施行日のいずれか遅い日になります。何十年も前に名義変更をしないまま放置していた不動産も対象で、この場合は施行日が起算日になります。
| 相続が開始した時期 | 3年の起算日 | 考え方 |
|---|---|---|
| 2024年4月1日以後 | 相続の開始と所有権の取得を知った日 | 第76条の2第1項をそのまま適用する |
| 2024年4月1日より前（知ったのも施行前） | 2024年4月1日 | 附則の読み替えで、施行日のほうが遅い日になる |
| 2024年4月1日より前（知ったのが施行後） | 知った日 | 知った日のほうが遅いため、そちらが起算日になる |
表の時点：2026年10月8日。不動産登記法第76条の2と、令和3年法律第24号附則第5条第6項の読み替え規定を整理したものです。個別の事案の判断は法務局にご確認ください。
住所や氏名の変更の登記についても別に義務が設けられています。こちらは住所変更の登記は2026年4月から義務｜不動産登記法76条の5の2年以内と、5万円以下の過料で整理しました。相続した不動産を担保に使う手順そのものは相続不動産で担保ローンを検討する手順｜名義・登記・返済計画に、共有になった場合の扱いは共有名義の不動産は担保に入れられる？同意の要否と3つの選択肢にまとめています。
よくある質問
相続登記の期限はいつからいつまでですか
相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2第1項）。法定相続分で登記したあとに遺産分割があったときは、分割の日から3年以内にもう一度申請が必要です（同条第2項）。
期限を過ぎるとどうなりますか
第164条第1項により10万円以下の過料の対象になります。ただし条文は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」としています。
2024年より前の相続も対象ですか
対象です。令和3年法律第24号附則第5条第6項が、施行日前に相続の開始があった場合についても適用するとしたうえで、起算日を「知った日又は施行日のいずれか遅い日」と読み替えています。
遺産分割が終わらないときはどうすればよいですか
第76条の3の相続人申告登記があります。3年の期間内に申し出れば、同条第2項により申請義務を履行したものとみなされます。ただし所有権が移る登記ではないため、担保設定や売却に進むには別途、所有権の移転の登記が必要です。
相続登記をしないと不動産担保ローンは使えませんか
抵当権の設定は所有権の登記名義人を前提に手続きが進むため、被相続人の名義のままでは進められません。申込みの前に名義を現在の所有者へ移しておく必要があります。
この記事で参照した一次情報
- 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2・第76条の3・第164条https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123（法令データAPIで条文を取得、2026年10月8日に確認）
- 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条（同上のデータに収録された附則。2026年10月8日に確認）
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html（ページの更新日表示は令和8年4月1日。2026年10月8日に表示を確認）
【2025年】おすすめ不動産担保ローン！資金調達の専門家が「絶対」におすすめしたい不動産担保ローンランキング
