リバースモーゲージは本当に「やばい」のか｜リ・バース60の条件で見る4つのリスクと避け方

リバースモーゲージを調べると「やばい」「悲惨」という語が並びます。ただ、その多くは商品ごとに違う条件を一括りにした話です。ここでは住宅金融支援機構が民間金融機関と組んで提供している【リ・バース６０】のご利用条件を材料に、噂として語られる4点が制度上どう扱われているのかを突き合わせます。読み終えたときに、自分の場合はどのリスクが実際に当たるのかが分かる状態を目指します。

そもそも【リ・バース６０】はどういう商品か

住宅金融支援機構は、これを「住宅金融支援機構と提携している金融機関が提供する住宅ローン」と説明しています。特長として挙げられているのは、毎月のお支払は利息のみであること、相続人のことを考えた返済方法であること、住まいの幅広いニーズに対応することの3点です。

返済の仕組みは明快です。毎月は利息だけを払い、元金は本人が亡くなられたときに、相続人から一括して返済するか、担保物件の売却によって返済します。元金が減らない代わりに、月々の負担が利息だけで済むという設計です。

「やばい」と言われる4点を条件で確かめる

1. 相続人に借金が残るのか

ここが最大の論点です。答えは型によるで、機構は明確に書き分けています。担保物件（住宅および土地）の売却代金で返済した後に債務が残った場合、不足分の取扱いはノンリコース型とリコース型で異なります。ノンリコース型なら相続人は残った債務を返済する必要がなく、リコース型なら返済する必要があります。

そして重要なのが、全期間固定金利タイプの場合はノンリコース型のみの取扱いになるという点です。金利タイプを固定にすると、自動的に相続人の負担が切り離される側に入ります。契約前にどちらの型なのかを必ず確認してください。

2. 生きているうちに家を失うのか

融資終期は本人が亡くなられたときと定められています。連帯債務者がいる場合は全員が亡くなられたときです。あらかじめ決められた年数で期限が来る商品ではありません。ただし担保には第1順位の抵当権が設定されるため、利息の支払いが続けられなくなれば通常の住宅ローンと同じ問題が起こります。「利息のみだから安心」ではなく、「利息は払い続ける必要がある」と読むのが正確です。

3. 思ったより借りられない

限度額は担保評価額の50％または60％で、上限は1億2,000万円かつ所要資金以内です。長期優良住宅を担保にする場合で満60歳以上なら55％または65％になります。一方、満50歳以上満60歳未満の場合は担保評価額の30％です。機構は「担保評価額によっては、自己資金が必要になる場合があります」とも注記しています。

4. 金利が上がったら払えなくなる

金利タイプは2つから選びます。変動金利タイプ・固定金利期間選択タイプは「月々のお支払額が変わる場合があります」と明記されており、全期間固定金利タイプは「月々のお支払額は変わりません」とされています。毎月払うのが利息だけである以上、金利の変動はそのまま生活費への直撃になります。借入金利そのものは金融機関により異なるため、複数の取扱金融機関で条件を比べる意味があります。

不動産担保ローン・リースバックとの立ち位置

年齢を理由に断られた経験がある場合は不動産担保ローンの年齢制限とリ・バース60の違いの記事、自宅を売って住み続ける形を検討するならリースバックとリバースモーゲージの違いの記事を参照してください。

検討する前に決めておく4つのこと

なお、借入申込みにあたっては取扱金融機関からカウンセリングを受けることが条件になっています。疑問はそこで全部ぶつけられる建て付けになっているので、この記事で整理した論点を持ち込んでください。