住所変更の登記は2026年4月から義務｜不動産登記法76条の5の2年以内と、5万円以下の過料

不動産を担保に入れるとき、登記簿に載っている所有者の住所が今の住所と違っていると、抵当権の設定より前に住所の変更登記が必要になります。これまで「そのうちやればいい」で済んでいたこの登記が、2026年4月1日から法律上の義務になりました。期限は変更日から2年、守らないと5万円以下の過料の対象です。この記事では、法務省が公表している内容と条文で、何がいつまでに必要なのか、負担を減らす「スマート変更登記」とは何かを整理します。

先に答え：変更日から2年以内、昔の変更は2028年3月31日まで

不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名・名称または住所に変更があったとき、その変更日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。根拠は不動産登記法第76条の5です。

正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります（同法第164条第2項）。施行日は2026年4月1日ですが、それより前に住所を変えて登記していない場合も対象で、2028年3月31日までに登記する必要があります。

毎回自分で申請したくない人のために、法務局が職権で登記する「スマート変更登記」が用意されています。検索用情報の申出を1回しておけば、以後は法務局が住基ネットで変更を確認して登記します。

義務の中身は条文2本で決まっている

法務省は特設ページで、義務の内容と根拠条文をそのまま示しています。

法務省の住所等変更登記の義務化についてのページの画面キャプチャ — 出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」（令和7年10月30日）。変更日から2年以内の申請義務、5万円以下の過料、施行日前の変更は令和10年3月31日までという3点が明記されている（2026年10月6日取得）

住所等変更登記の義務（法務省の公表内容）
項目	内容	根拠
義務を負う人	不動産の所有者（所有権の登記名義人）	不動産登記法第76条の5
対象になる変更	氏名もしくは名称、または住所の変更	同上
期限	変更があった日から2年以内に変更の登記を申請する	同上
違反したとき	正当な理由がないのに怠ると5万円以下の過料の適用対象	不動産登記法第164条第2項
施行日	2026年（令和8年）4月1日	民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）
施行前の変更の扱い	施行日より前に住所等を変更して登記していない場合も対象。2028年（令和10年）3月31日までに登記する	同法附則第5条第7項

対象は所有権の登記名義人です。抵当権者（お金を貸した側）の住所変更は、この義務の対象ではありません。担保に入れる側、つまり不動産を持っている人の話です。

引っ越しだけが対象ではありません。法人なら名称の変更や本店移転、個人なら結婚や離婚による氏の変更も「住所等の変更」に含まれます。登記簿に載っている表示と今の表示がずれたら、すべて同じ2年のカウントが始まります。

過料はいきなり来ない。催告が先にある

5万円という数字だけを見ると身構えますが、法務省は手順を限定して説明しています。登記官が義務違反を把握しても、すぐに裁判所へ通知するわけではありません。

過料通知までの流れ（法務省の説明より）

登記官が義務違反を把握する。把握は、登記申請の審査の過程などで得た情報によって行われます。
相当の期間を定めて、義務の履行を催告する。この段階で申請または申出をすれば、過料事件の通知はされません。
正当な理由なく期間内に申請・申出がされないとき。このときに限って、登記官が裁判所へ過料通知を行います。

では、登記官はどうやって違反を知るのか。法務省は例を2つ挙げています。1つは、所有権の登記名義人が表示に関する登記を申請したときに、申請情報の住所等が登記記録と合っていなかった場合。もう1つは、住基ネットへの照会で住所等の変更が認められた人が、職権登記の意思確認通知を受け取ったのに登記を拒否したか、期限までに回答しなかった場合です。

法務省が「正当な理由がある」と認めるとした5つの場合

(1) 職権登記の手続待ち。検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合。
(2) 行政区画の変更等。市町村合併などで所有権の登記名義人の住所に変更があった場合。
(3) 重病等。義務を負う者自身に重病等の事情がある場合。
(4) DV被害等。義務を負う者がDV被害者等で、生命・身体に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合。
(5) 経済的な困窮。経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合。

これらの扱いは、「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン」（令和7年3月28日）、不動産登記規則の一部を改正する省令（令和7年法務省令第53号）、令和7年10月30日付け法務省民二第915号民事局長通達を踏まえたものだと法務省が明記しています。

スマート変更登記なら、申出は1回でいい

住所を変えるたびに登記を申請するのは現実的ではありません。そこで用意されたのが、法務局が職権で登記を行う「スマート変更登記」です。法務省は「かんたん・無料の手続をしていただければ、その後は法務局で住所等変更登記をすることとし、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります」と説明しています。

法務省のスマート変更登記についてのページの画面キャプチャ — 出典：法務省「スマート変更登記について」（令和8年9月30日。初回掲載日は令和7年3月5日）。検索用情報の申出から職権による登記までの流れが番号付きで掲載されている（2026年10月6日取得）

スマート変更登記の流れ（個人の場合）

検索用情報の申出をする。所有権の移転の登記の申請などの際に申し出ます。
法務局が2年に1回程度、住基ネットへ照会する。検索用情報をもとに、住所または氏名の変更の有無を確認します。
変更があった人へ意思確認通知が届く。メールアドレスを提供していれば電子メール、提供していなければ住基ネットで確認した最新の住所へ封書が送られます。通知は最後に申出をした法務局（代表登記所）から、申出がされた全ての不動産の分がまとめて届きます。
1か月以内に回答する。通知のリンク、二次元コード、URLから登記・供託オンライン申請システムに接続して回答します。書面で受領した人は、必要事項を記載して代表登記所へ持参または送付することもできます（送付の費用は回答者の負担）。
法務局が審査して登記を実行する。登記が完了すると、メールアドレスを提供した人には完了通知が電子メールで届きます。

海外に住んでいる人は対象外です。法務省は「海外に居住されている方については、法務局で住所等の変更を確認することができないため、スマート変更登記の対象になりません」と明記しています。この場合は、変更のたびに自分で申請することになります。

また、令和8年度にスマート変更登記の対象になるのは、令和8年3月31日までに法務局で検索用情報の登録が完了した人です。これから申し出る場合、職権登記が回ってくるのは次の周期になります。

不動産担保ローンでは、申込みの前に効いてくる

この義務化は、不動産を担保に入れて借りようとする人にとって、罰則よりも手続の順番として効いてきます。抵当権を設定する登記は、登記簿上の所有者の表示が現在のものであることを前提に進みます。登記簿の住所が10年前のままなら、抵当権設定の前に住所の変更登記を入れることになります。

借りる前に確かめておくこと

1. 登記事項証明書を取って、所有者欄の住所と氏名が今のものかを見る。引っ越しや結婚のあと放置していないか。

2. ずれていたら、申込みの前に変更登記を済ませる。抵当権設定より先に入れる登記なので、ここで止まると実行日が動きます。

3. 共有名義なら、共有者それぞれの表示を確認する。1人でもずれていれば同じことが起きます。

4. 変更日から2年が過ぎていないかも見る。過ぎていれば、過料の対象であることを前提に早めに動くほうが安全です。

費用は、登録免許税法別表第一が「登記名義人の表示の変更又は更正の登記」として定める不動産1個につき1,000円が目安です。抵当権の抹消登記と同じ数え方なので、土地の筆数が多いほど積み上がります。司法書士に依頼すれば報酬が別にかかります。実際の金額は管轄の法務局で確認してください。

義務化された背景は所有者不明土地

法務省は、この義務化の背景を所有者不明土地の問題だと説明しています。相続登記や住所等変更登記がされないことで、登記簿を見ても所有者が分からない、あるいは所有者の所在が分からない土地が生じます。2021年（令和3年）の法改正で、それまで任意だった相続登記と住所等変更登記が義務化されたのは、この発生原因に手を付けるためです。

令和3年改正で義務化された2つの登記
登記	期限	過料の上限	施行日
相続登記	相続を知った日から3年以内	10万円以下	2024年4月1日
住所等変更登記	変更日から2年以内	5万円以下	2026年4月1日

担保にできる不動産を持っている側から見ると、どちらも「登記簿が現実と合っているか」を問う制度です。相続した不動産を担保に入れたいが名義が親のまま、という相談は以前から多くありましたが、これからは住所のずれも同じように手続を止める要因になります。

よくある質問

引っ越したのは5年前です。もう過料ですか。: 施行日より前の変更は、2028年3月31日までに登記すればよいと法務省が明記しています。いま時点で直ちに過料になるわけではありません。ただし期限を過ぎれば対象になります。
市町村合併で住所の表記が変わった場合も申請が必要ですか。: 法務省は、行政区画の変更等により住所に変更があった場合を「正当な理由」があると認める例に挙げています。催告を受けても、この事情があれば過料通知には進みません。
スマート変更登記の費用はかかりますか。: 法務省はスマート変更登記について「かんたん・無料の手続」と説明しています。検索用情報の申出をしておけば、その後は法務局が職権で登記します。
通知が来たのに放っておくとどうなりますか。: 法務省は、住基ネットへの照会で変更が認められた人が意思確認通知を受け取ったのに登記を拒否したか期限までに回答しなかった場合を、登記官が義務違反を把握する例として挙げています。催告の対象になり得ます。
抵当権者（金融機関）の住所が変わった場合はどうなりますか。: 第76条の5の義務を負うのは所有権の登記名義人です。抵当権者の表示変更は、この義務の対象ではありません。