不動産担保ローン比較

上の表は、どの列から見ると迷わないか

不動産担保ローンの比較表には、金利・限度額・融資スピード・事務手数料・返済期間が並びます。すべてを同時に最適化することはできません。どれを固定してどれを譲るかを先に決めると、表の読み方が定まります。金利だけを縦に追うと、実際には申し込めない商品に時間を使うことになりがちです。

事務手数料は「定率か定額か」で向き不向きが変わる

比較表で見落とされやすいのが事務手数料です。借入額に対する定率型と、金額が決まっている定額型があります。同じ手数料という名前でも、借入額によってどちらが軽いかが入れ替わります。

数字は分かりやすくするための例で、実際の料率と金額は商品ごとに違います。それでも、借入額が大きいほど定率型の負担が伸びること、少額では定額型が重くなることは変わりません。比較表の手数料欄を見るときは、自分が借りる予定の金額に当てはめて金額に直してから並べます。

金利の上限を決めているのは法律のほう

比較表に並ぶ金利の幅は商品ごとに違いますが、その上限は貸し手が自由に決められるものではありません。利息制限法1条は、金銭を目的とする消費貸借の利息について、元本の額に応じた上限を定め、これを超える部分を無効としています。元本100万円以上なら年1割5分が上限です。不動産担保ローンの多くが数百万円以上の借入になるため、表の右端はこの線の内側に収まります。

同じ条文の並びに、比較のときに効いてくる定めが3つあります。2条は利息を天引きした場合、債務者が実際に受け取った額を元本として計算し直すとしています。3条は、礼金・割引金・手数料・調査料など名目を問わず、債権者が受け取る元本以外の金銭を利息とみなすとしています。ただし、契約の締結および債務の弁済の費用はこの限りでないと除かれています。4条は、賠償額の予定について、元本に対する割合が1条の率の1.46倍を超える部分を無効としています。

返済方法でも総額は変わる

金利と期間が同じでも、返し方が違えば支払う利息の合計は変わります。毎月の返済額を一定にする元利均等返済と、元金部分を一定にする元金均等返済です。比較表では返済方法まで書かれていないことがあるため、申込前に確かめる項目になります。

担保に入れる側の条件も先に確かめる

不動産担保ローンは、担保に取る不動産があって初めて成り立ちます。民法369条は抵当権を「占有を移さずに設定できる担保」として定めており、住み続けながら担保に入れられるのはこの仕組みによります。一方で、土地と建物の所有者が同じで土地だけに抵当権が設定された場合、民法388条の法定地上権が問題になります。担保の評価はこうした権利関係に左右されます。

借入額の上限は商品ではなく物件で決まる

比較表の限度額の欄には「最大1億円」「最大5億円」といった数字が並びます。これは商品として受け付けられる上限であり、申込者が借りられる金額ではありません。実際の上限は、担保に入れる不動産の評価額に掛け目をかけた範囲に収まります。評価額そのものも、売買価格とは別の物差しで出されます。

すでに抵当権が設定されている物件なら、その被担保債権の残高を差し引いた残りが担保余力です。先順位の借入が多ければ、商品の限度額がいくら大きくても、そこまでは届きません。比較表を上から眺める前に、登記事項証明書で先順位の登記を確かめ、自分の物件で組める金額の見当を付けておくと、候補の数が現実的な範囲に絞られます。

比較表から申し込みまでの順番